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新规发布！二手房的好日子，快到头了？

文摘 2024-12-25 17:31 河南

2024年，被很多城市视为第四代住宅的爆发元年。

据不完全统计，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅。

其实，“四代住宅”并不是这两年才有的概念。早在2017年，成都就落地了全国首个四代住宅产品，小区名为：七一城市森林花园。

当时可谓红极一时，甚至引来了住建部专家团队考察，并给出肯定。

凭借着“第四代住宅”的头衔，七一城市森林花园开盘即售罄；即便开发商提出需额外支付30万元用于绿化庭院的使用，也丝毫不影响购房者的热情。

◎ 图片来自网络

随后，“第四代住宅”逐渐爆发，从北方城市影响到南方城市、从一线城市蔓延到二三四线城市。

据不完全统计，截止目前，西安已有超60个项目采用第四代住宅设计、福州落地30+个、重庆10+个......

毫不夸张地讲，房地产市场正在经历一场声势浩大的产品迭代。

郑州也加入到了这场变革中来！

昨天，郑州市自然资源和规划局发布了最新的《郑州市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》），将现行《技术规定》的6章节247条内容扩充、优化至10章节347条。新增“城市设计”“历史文化保护”“综合防灾减灾”以及“城市更新”章节，并对其他条文进行优化、补充。

文件太大，足足205页，如果你有兴趣了解，可以加小助理微信，回复【技术】小范围私发给你。

值得关注的是，“第四代建筑”被写入其中。

虽然没有明确出现“第四代住宅”字样，毕竟至今它还没有一个官方的定义，但你细品“阳台进行立体绿化设计”，这不就是典型的四代住宅特征吗？

对于开发商来说，《技术规定》是从政策层面鼓励建设“四代住宅”。

除此之外，新版《技术规定》还提出：

新编住宅用地建筑高度应小于80米；

新编住宅用地容积率不超过2.5；

新增“住宅建筑层高不应低于3米”；

新增配备“社区食堂”“文化活动室”等公共设施；

新建住宅要配建“访客车位”；

增加了“城市设计”章节；

......

可以预见，接下来郑州的新房市场的产品将会越来越内卷！

“高赠送+低容+配套”将会成为常态！

来感受下郑州已经涌现出的“第四代住宅”产品。

北龙湖南岸，松苑↓

郑东新区，瀚海晴宇↓

惠济区，万科翠湾中城↓

二七新区，招商林屿境↓

南龙湖，万林上院↓

从豪宅到刚需，郑州已经开始尝试新产品！

而事实证明，四代住宅产品卖得确实好。

以今年入市的招商林屿境为例，8月首推212套房源，成交187套，去化率88%，其中，四代住宅的143㎡户型去化率100%。

一般来说，一个新产品从概念提出到真正成为具备市场竞争力的产品，需要面对两个问题：政策支持和市场认可。

很明显，四代住宅在郑州已经具备了两大条件。

所以在这种情况下，火是必然的。

对于购房者，最直接的变化就是——得房率的提升。

四代住宅通过赠送花池、飘窗、阳台部分面积等，使得户型趋近“无公摊”的完美地步。

说到“得房率”，我之前写过稿子详细的分析过这个概念，其中我提到——

如果你对得房率不敏感，买到的房子未来很有可能跑输大盘。

因为得房率大概率会成为二手房市场定价的重要标准。

对于二手房来说，四代住宅全面化是非常残酷的。

当所有的新房、新产品都进化出了更高的得房率，那么普通二手房面临的结局就是：被淘汰。

既然谈到得房率，再说说公摊吧。

毕竟最近“取消公摊”的声音很大，我的观点是：公摊是不可能取消的，或者说取消也没有意义，因为成本没有变化，取消公摊会不会减少配套费用才是重点！

与其纠结“公摊是否会取消”，不如直接考虑高得房率产品来的实际。

我把目前郑州市场上在售的高得房率项目做了盘点，包括各个面积段的得房率、梯户比及优缺点，扫码加小助理，回复【得房率】领取吧

短短数年时间，郑州的房子已经进化了几个版本。

比如外立面，从涂料到真石漆、到石材、再到铝板+大面积玻璃幕墙，成本越来越高。

比如大门，无论是刚需还是改善小区，酒店式入户大门已经非常常见，“面子工程”怼足。

比如公区，会所、泳池、健身房、架空层等等更多的功能空间，情绪价值拉满。

还有绿化、车库、配套等等......

近年来爆发的四代住宅，直接让户型和得房率迎来新一轮的迭代升级！

好产品越来越多。

今年开始，市场必然会出现一波大转向。

一是市场下行压力下，放松管控要求，尽可能地减少公摊、提高得房率，给大家让利。

二是全面向“高品质住宅”转型，鼓励改善、鼓励置换。

相信还有更多的好房子正在路上。

在这样一个抓品质的大趋势下，郑州那些品质不好的房子会难上加难！

尤其是没有明显优势的房子，好日子就要到头了！

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