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正片开始！
惠济区一直被誉为“郑州的后花园”，这里三河环绕、环境宜居，常有“北静”之雅称。
不过最近两年的惠济区，随着入市新盘越来越多，逐渐热闹了起来！
我做了一张图，能够非常直观的看出目前北四环以南的惠济区新盘有哪些？
如图，绿色方框是目前在售新房、红色方框是接下来要入市的新盘，加一起共计11个。
今天重点聊聊瑞馥项目。
这个项目其实挺早的了，1998年就已经拿地了，之后一直沉寂，直到去年项目南苑公示，项目又一次进入大众视野，前几天北苑也进行了公示。
所以无论是拿地时间还是规划公示时间，瑞馥都是市场的“前辈”了，但偏偏工地没啥进展，曾有传言说电建会作为代建方介入，但目前也没有任何动静。
不过据说目前施工许可证正在办理中了，有了解的朋友可以文末留言同步下进度。
根据规划，瑞馥项目以金达路为界，分为南北两个苑：
根据规划信息——
南苑占地面积是102亩，容积率2.75，绿地率36.05%，建筑高度为50米，规划了15栋14-16层的住宅及1栋商业配套，一共是1266户。
北苑占地面积是74.92亩，容积率2.58，绿地率35.8%，建筑高度49.5米，规划10栋10-16层住宅，2栋商业配套及一所幼儿园，一共是711户。
根据已经公示的规划图，南北苑每栋楼都分为三个单元，全部两梯两户设计。
南苑已知户型面积段包括135-140-149平：
南苑楼层平面图
中间单元是两个135㎡户型，三开间朝南，南向采光很好，次卧+客厅的联通式阳台，餐客厅一体，主卧套房设计，没有浪费面积。
西单元的两个户型为140㎡和135㎡三室两厅两卫，户型基本一样，空间布局也都大差不差。
东单元的东边户为149㎡四室两厅两卫，跟135㎡户型布局差不多，都是三开间朝南，次卧+客厅的联通式大阳台，主卧套房设计，明厨明卫。
北苑已知户型面积段包括143-160平：
北苑楼层平面图
西单元西边户是160平四房三卫户型，其他都是143平的四房两卫户型。
160平是该小区目前最大的户型，双主卧套房设计，三开间朝南，最大的卧室面积约24平，不过这个户型的占比很少。
全部小高层、全部一梯一户、起步面积135平，单看这些指标，小区整体定位还是比较偏改善的。
我们再看下小区的外立面。
这种风格跟周边的正弘澜庭叙、正弘府有点类似，整体偏现代主义风格。
小区的位置非常不错。
被“明星小区”正弘澜庭叙、正弘府包围着，且周边已经形成了相对成熟的居住氛围。
西侧紧挨着地铁2号线金达路站（已开通），南侧就是英才街，惠济北的主干道，再往南是已经治理好了的贾鲁河畔，东侧不远是中州大道，出行方便不亚于三环内。
地块南侧即为正弘智空间，正弘澜庭叙的商业部分，位于花园路英才街交汇处向东500米路北，占地21亩，总体量5万方，由于体量较小，打造的是情景商业街区、小型办公空间，短小精悍。
东侧不远是福都广场（金达店），于2023年底开业，商业面积5万平方米，这是福都商业布局郑州的第二家社区商业项目，它的开业填补了该区域规模型商业的空白。
可以说是集交通、生态资源于一体，加上这一带的发展已经非常醇熟，算是名副其实的惠济北核心区域。
又因为有四中的加持，该片区的二手房价格还算坚挺。
四中无论是小学部还是初中部在惠济区都算是头部学校，具有竞争力。
总的来看，瑞馥项目的位置和产品都没问题，在北区众多楼盘中也能脱颖而出。
但，也有一些硬伤，我们需要注意，就是它的拿地时间和开发商。
拿地时间前边已经说过，1998年拿地，产权严重缩水。
其次开发商，为豫泰国际（河南）房地产开发有限公司，成立于1992年12月，老板是咱们河南老乡，林州的，之前也开发过一些项目，比如说豫泰商厦、豫丰小区、郑州汽车贸易中心、豫泰花园等。
开发经验有，但惊艳的代表作，暂无。
说句实在话，现在的市场情况，小开发商的优势并不大。
不过好在，据说豫泰已经找了央企电建做代建，如果是真的，确定性大大增加。
总之，“惠济核心位置+产品改善+片区优质学校+配套醇熟”这样的组合，还是可以期待的，如果加上“央企代建”，期待值再+1。
至于能不能买，主要看价格。
旁边品质稍微好点的小区单价在15000~19000元/平不等，可以给瑞馥项目的定价区间做个参考。
问题来了，你觉得瑞馥项目会如何定价呢？评论区聊聊~
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