给大家交个底:郑州这三个区域,千万别买!

文摘   房产   2024-12-03 18:04   河南  


楼市调控,走到了十字路口。

在经过最近几年的密集调控后,如今的楼市到底了吗?

很多朋友一定有这样的疑惑:我是现在买房,还是再观望一下?

纠结、焦虑之中,总是提出各种问题——

现在郑州买哪里才能保值呢?
郑州现在的行情敢不敢买房?
郑州市场还有没有下探空间?
现在买的话会不会高位站岗?
……

你一定有类似的问题。

随着楼市调控不断,市场情绪也不稳定,所有人都不知道,在这个特殊的节点,楼市到底还会不会有起色。

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很多人都在说,郑州已经横盘五年了。

其实,这背后反映的是郑州楼市近几年来的加速分化。

郑州市场有一个很鲜明的趋势——

改善盘,不仅价格坚挺,而且销量都不错。

相对比,那些三环外的动辄千亩万亩的大盘,则是郑州楼市的降价主力。

这些盘集中在西三环和西四环之间、南四环和南龙湖之间。

因为,郑州集中拆除城中村,导致供应瞬间集中爆发,千亩万亩大盘集中入市,并且全部定位刚需走量。

这就是郑州楼市近两年最大的变化。

改善集中向好,主城核心位置,价格坚挺,去化可观。

刚需集体萎靡,集中在外围,价格不稳,去化惨淡。

美盛越秀为什么一直热销?因为金水北同等地段和配套的均好性楼盘比它更好的还真不多。

高新区金科城二手房为什么价格一直很坚挺?因为郑州带有优质成熟学区的次新房真没几个。

……

为什么这些房价能够坚挺?

最根本的原因只有一个,就是供需,供需决定价格

供不应求之下,房价必然是坚挺的。

所以说,最终决定房价的不是调控,最根本的还要看供需。

说到供需,确实,郑州近几年的住宅供应量越来越少。


2018年,郑州主城实际供地1万多亩

2019年8千多亩、2020年7千多亩、2021年6千多亩

2022年更是只有3千多亩,直接腰斩!

2023年仍在下降,只有2千多亩。

有人该说了,“前前后后加在一起,郑州的库存也不少啊”。

是的,郑州整体的住宅供应量确实很庞大。

可我们细看一下现阶段的纯新盘项目,会发现,主城八区,真正的好地块、好项目并不多。

我们看下郑州楼市目前所有在售新房(红色方框标记区域)。

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会发现,大部分刚改改善可以接受的价格水平里,产品过得去+配套能接受的项目,并不多。

所以说,真正的好地块好项目其实并不多。

这几年,郑州的改善需求并不比刚需少,市场上除了大量的刚需盘,真正的改善盘没有几个,供需是失衡的。

仅拿郑东新区高铁板块来说,目前改善可选的大开发商新房也就只有华润润府一个,项目去化贼快,目前没啥房源了。

这里我着重强调的是“大开发商”,毕竟这年头,连宇宙房企都难保不出问题,更可况是那些小开发商?

所以,开发商的选择一定是重中之重,除了更安全靠谱,也是未来楼盘品质和物业的保证。

这就是我们常说的,好房子永远坚挺,稀缺资产永远坚挺的核心逻辑。

郑州整体的住宅供应量确实很大,不可否认。

但我们细看会发现,整体供应量里,有大半都集中在四环以外,甚至是一些远郊新区。

真正的四环内主城区里,值得关注的住宅真的少之又少。

所以,在极度供不应求的前提下,你觉得房价会降吗?

这里我想着重给大家强调下3个区域,这是郑州当下的3个供应重灾区,千万不要买:

西四环附近、南四环沿线多个超级大盘集中在这里,回归成本价是必然。

还有东边的绿博和雁鸣湖,郑州的外溢人群很难断层式的到这里,所以说这里要比西四环和南四环更惨,接下来很可能跌破底价。

如果,你考虑在上述三个区域买房,务必要格外注意啦。

这些区域都是郑州接下来的危险区域,建议收藏起来,给自己提个醒。

我们一定要清楚,供需决定价格。

把握好每个板块的供应和需求,相信大家一定可以更理性的去看待郑州各个板块和房价。

供应紧缺的区域不用犹豫,稀缺资产卖一个少一个;

供应过剩的区域难免会有一番厮杀,倒还可以再等等。

在郑州深度分化的行情下,一定要明白三点:

第一、不要只为折扣买房。

房地产洗牌之下,开发商的压力都很大,为了回款,大部分都会降价走量。

这个时候,更要冷静理性,不要冲动,我们买房一定要买有价值的好房子,而不是单纯便宜的房子。

什么是有价值?即,自住投资兼顾,经得起时间考验,把持有周期拉长到5年以上。

第二、买错比买贵更扎心。

与其费时费力纠结房贷利率、楼层户型,最重要的是要选对区域、选对楼盘。

明确自己的需求,到底是产品第一?还是学校第一?再或者通勤第一?不同需求对应不同的楼盘。

第三、市场冷静期,我们的选择权反而更大。

这里给大家一个建议:别窝在家刷视频、打游戏,一定要实地去看房,不要冲动下定。

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