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郑州房产，迎来新变化！

文摘 2024-12-10 18:04 河南

为了给大家避坑，这边整理了一份非常实用的资料：《郑州主城200多个小区容积率大盘点》，十分详细，内容敏感，扫码加好友回复【容积率】，小助理私发给你。

如果你这两年关注郑州楼市，应该有一个很明显的感受：户型在持续改进和创新，设计在不断优化和迭代。

尤其是【得房率】这个概念，占的比重越来越高。

但是在和一些粉丝朋友沟通的过程中，我发现，有一部分朋友对得房率其实是一知半解的，这很容易掉入开发商的圈套。

所以在开头，我想先跟大家同步一下得房率的概念：

得房率=套内建筑面积/建筑面积

其中，套内面积是除去公摊之后的实际使用面积。

市面上得房率超过100%的神户型，是怎么做到的呢？

我们可以理解为，通过增加套内实际的使用面积，来提高得房率，最常见的方式就是：增加赠送面积。

比如花池面积全赠送、阳台赠送一半面积、飘窗面积全赠送，甚至一些一梯一户的户型，会把独立电梯厅的面积也算进去全赠送。

如此一来，使得套内实际使用面积超过建筑面积，也就是超过100%的得房率。

我们已经看到，郑州市场上有很多楼盘做出了得房率高且实用的户型。

以目前米宅郑州正在团购的热门项目金投豫发豫园为例，大家看图猜一下它的建筑面积是多少？

西北阳台其实是一个可改造空间，如果改造成卧室，如下图绿色线条框起来的部分，就是一个五房户型；而且这部分面积还是比较大的，差不多有20.14平，接近主卧套房面积。

如果觉得四房已经够用了，不改造的情况下，这就是一个标准的四房户型，约16米的L型阳台，可享270度环幕视野，这是整个户型的点睛。

再看下四个卧室，每个都带飘窗，至于飘窗的去留就看个人喜好了，飘窗部分可以很好的拓宽面积，而且能够带来更好的采光。

另外餐客厅部分，看似平平无奇，其实细究起来才知道其合理性，约70平超大端厅设计，放躺椅沙发，吧台高凳，养花养草都不会局促，关键采光无敌。

独立入户门厅，约6.5平的面积，是完全属于业主个人使用的，不仅归家仪式感满满，而且实用性大大提升。

所以，这样的设计不仅是相对更合理好用，最关键是得房率直线上升。

如果你对得房率不敏感，买到的房子未来很有可能跑输大盘。

因为得房率大概率会成为二手房市场定价的重要标准。

这一点，郑州尚还没有表现的特别明显和普遍，而北上广深已经是极其明显，不少小区二手房挂盘远高于周边的主要原因，就是得房率高。

我们说回前边那个户型，这个户型的建面是146平，得房率100%。

前几年市场上的得房率75%居多，我们姑且就按照80%计算，就意味着如果想拥有套内146平方的面积，早期产品就要考虑建面183平左右的户型了。

我们算笔账，假设是140平的房子，你的总预算是200万时，如果考虑得房率80%的产品，实际套内每平方1.78万。

而得房率100%的产品，单价才合到1.42万。

也就是说，80%得房率的前提下，即使房价贵3000元，套内价格还是便宜。

更直白一点说，比如一个正常得房率套内146平的户型，卖1.5万一平。

而这个得房率100%的146平户型同样卖1.5万的情况下，套内面积相似，但总价却少了54.75万。

折算下来，就相当于每平有3750块钱的差价。

所以，未来在二手房市场，这样的房子才会更有溢价和话语权。

而未来郑州一定会有越来越多的新楼盘，逐步引入这类优秀的设计和更高的得房率。

这也意味着，郑州的二手房市场老旧产品的优势越来越弱，除非有极其强势的亮点。

随着单价的不断提高，得房率这一参数会越来越重要！

既然谈到得房率，再说说公摊吧。

很多人恨公摊恨得牙痒痒。每年都有自媒体在重提取消公摊的所谓呼吁、所谓倡议时，不少人还被带了节奏。

但我们真的去独立思考，就很容易想明白一件事：

公摊是不可能取消的。

取消也没有意义，因为成本没有变化。

套内卖是套内的价格，带公摊卖是公摊的价格。

你去掉公摊那部分所谓的面积，自然还是要从套内的价格上把成本和利润赚回来，所以即便是取消公摊，你所花的总价还是没啥变化。

无非就是单价变高了。

所以不如干脆把套内面积、套内价格标注清楚，来的更切实际。

而我们看到的有一些开发商，不仅户型图不标长宽，更有甚者，把户型图上的床做小，把样板间的床也做小，故意隐瞒房间小的事实。

导致很多人，签正式合同才知道房子的实际尺寸，届时无论得房率高低都已成定居局，退换是不可能给退换的，只能硬着头皮继续买。

但如果你提前知情，不能接受这些问题可以不买，能接受再买。

一个好的户型，对后期转手换房影响很大。

在你二次置换的时候，你的户型比别人好，价格就比别人高，有很多现实的例子。

所以，要想在以后置换的资本更高一些，我们在选房的时候，除了关注区位、配套、交通等因素，还要去选一个顺应趋势发展的好产品！

另外，我们还盘点了《郑州主城八区所有的现房+准现房》包括交房时间、在售面积段、在售均价、配售的学校以及是否支持房票。

几乎各个片区均有分布，可以满足部分购房者“即买即住”的迫切心情。

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