南京楼市，都要这么玩了吗？
谁能想到，南京十二年前的住宅产品，也要改规划做四代宅了……
南京规划和自然资源局最新消息，NO.2012G21地块I分区，也就是城北迈皋桥的金浦御龙湾，在拿地12年后，将项目规划改了：
本项目地块位于栖霞区迈皋桥街道，玉尚路以南，北苑路以东，迈尧路以北，占地面积约 43930.88 平方米，规划用地性质为 R2 二类居住用地。2020年 12月，项目取得建筑工程规划许可证(建字第 320113202050110号)。
为进一步提升居住品质，现对住宅6#、8#、9#、10#楼进行优化调整，主要涉及阳台、飘窗和单体建筑南侧投影线的调整。也就是加露台。
8#楼标准层平面布局优化(6#、9#、10#楼参照调整)，主要涉及如下调整：
1、边户偶数层在卧室南侧增设露台;边户奇数层在阳台增设露台。
2、中间户偶数层卧室南侧增设露台，两户设墙体分隔，奇数层不变；
3、边户奇数层南侧飘窗开洞宽度减小 250mm，位置向阳台方向平移 150mm,飘窗形状由斜交于外墙改为垂直于外墙。
8#楼立面优化(6#、9#、10#楼参照调整)，主要涉及如下调整：
四代宅的影响力，都这么强了吗？
从地块编码就能看得出来，这几乎是南京当前在售项目里，“资历”最老的一位了，就算不是最老，也是极其靠前的。
当然，金浦御龙湾本身就是一个超级大盘，2012年被南京金浦东部房产有限开发公司底价拿下，实际出让面积16.8万方。2015年首开，前面卖了一期二期，现在在卖三期。
I分区就是三期，严格意义上并不算是12年前的产品，其规划是2020年出来的，上市时间是在2022年，值得注意的是，这个盘卖的是毛坯，南京目前基本很少见到卖毛坯的住宅了，零星几个，也是和金浦御龙湾一样，拿地时间有不少念头了。
另外需要注意的是，三期又分为A地块的洋房，和I地块的高层，这次改的是高层中的4栋楼。
在一开始的规划里，NO.2012G01地块I区占地面积约43930.88㎡，项目将拟建10栋27-33F高层住宅、商业以及相关配套。其中，1、4号楼为33F，2、3号楼为31F、5-9号楼为27F、10号楼30F。
而当前这个项目已领销许的房源，洋房产品还好，I分区的高层产品，去化率相当惨烈：
以I5栋为例，96套房源目前还有30套没卖，60%的去化率这样看其实还可以，但不能忽略，这栋楼是在两年前，2022年10月份领的销许……
在中介的朋友圈，也时常能看到一些折扣特价房源，最低价2.1万元/㎡已经出现：
如此来看，想要破局，貌似调整规划，积极加入“四代宅”大军，可能是唯一的路子了。
毕竟除了产品，这个项目还有钉子户问题……
金浦御龙湾不是南京唯一一个改规划的在售项目，但之于南京楼市的意义，确实不小。
我们没有统计过南京还剩多少待售的住宅产品，但从当前南京房地产官网上已领销许的“库存”来看，这个数字不会是一个低位数据。
南京房地产官网改版前，南京新房库存是“6”字头，6月份改版，到现在刚好6个月，改版后新房成交了约1.6万套（7-11月成交数据），如果不算新增，库存量约在“5”字头。
克尔瑞数据显示，目前南京新房库存套数5.4万套。
而现在，一旦四代宅全面铺开，这5.4万套，是不是暂时可能都要被“搁浅”了？
根据前期《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，基本可以理解，凡是没有领销许的楼栋，都是可以改规划加露台的：
本通知有效期至2028年12月31日。凡发布之日起未领取建设工程规划许可证的建筑(不含单栋建筑已有部分领证的建筑)，按本通知执行。
已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。
当时我们理解，是从6月份通知发出到2028年，所有新房都会是这样。
谁也没想到，这个开始时间，要回到12年前。
今年下半年以来，从未开改规划上市的超级豪宅中海江南玖序，到南站已上市的悦著九章，再到城北超级大盘兴智璀璨云著……
信号其实已经越来越明显了，只要还想在南京楼市分一杯羹，那么不论你是拿地未上市，还是已领销许上市，未开售的楼栋，向四代宅靠拢，都将是一个大趋势。
接下来，可能改规划的“老盘”，会越来越多；
接下来，南京四代宅，将不会是豪宅专属，刚需盘，也将四代带露台，例如有89㎡的金浦御龙湾、璀璨云著（这些楼盘前期领销许的户型中有89㎡，后期户型或有调整，以官方消息为准）；
以及最重要的，除去“老盘”，还有一众未上市的新盘，低密+四代宅基本也是定的，那么接下来，南京四代宅，大概率会泛滥。
而在竞争市场中，都“四代”，相当于没有“四代”，到那时候，开发商们还能如何在产品端破局？
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