2024年1-10月全国司法拍卖房产情况分析
来源：国信达数据
法拍房数量走势是重要的宏观经济和房地产市场晴雨表。国信达数据发布2024年1-10月全国法拍房大数据分析报告。数据显示，2024年1-10月全国法拍房挂拍量为546070套，同比增长63.07%；成交量为130257套，同比增长9.85%；成交率为23.85%，其中商业用房成交率最低。
▍法拍房总体情况
1. 总体概况
2024年1-10月全国司法拍卖房产市场 （以下简称“法拍房”）挂拍量为546070套；挂拍金额为5667亿元；成交量为130257套，成交率为23.85%；成交金额为1928.81亿；平均成交折扣率为77.32%。
与2023年1-10月相比，全国法拍房挂拍量同比增长63.07%，成交量同比增长9.85%，成交金额同比减少9.58%，平均成交折扣率同比减少2.65个百分点。
表：2024年1-10月司法拍卖情况及同比
2. 各类型法拍房情况
表：2024年1-10月各类型房产司法拍卖情况
2024年1-10月全国各类型法拍房成交率住宅用房、工业用房成交率分别是33.83%、31.56%，商业用房成交率偏低，为18.07%。
2024年1-10月全国法拍房中住宅用房占比最高，达48.19%,其次是商业用房27.03%,工业用房占比0.67%。
3. 城市情况
2024年1-10月40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、成都、武汉、郑州、南宁，挂拍量分别是26877套、26748套、11285套、11187套、8108套;成交率较高的城市杭州、温州，成交率分别是70.46%、64.78%；成交折扣率最高的城市是温州，成交折扣率为94.08%；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、太原，均超90%。
表：2024年1-10月40个城市法拍用房成交
4. 法拍报名人数
2024年1-10月40个大中城市法拍房平均报名人数较多的城市分别是温州、杭州、上海。
表：2024年1-10月40个城市法拍房平均报名人数
▍住宅用房法拍情况
1. 总体概况
2024年1-10月全国法拍住宅用房挂拍量为263158套；成交量为89024套，成交率为33.83%；成交金额为1204.99亿元；平均成交折扣率为76.41%。
与2023年1-10月相比，全国住宅法拍房挂拍量同比增长25.7%，成交量同比减少2.08%，成交均价同比下降12.57%，成交金额同比下降11.21%，平均成交折扣率同比下降3.47百分点。
表：2024年1-10月住宅用房拍卖情况及同比
2. 城市情况
2024年1-10月全国已成交法拍住宅用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆、郑州、成都、南宁、广州，挂拍量分别是9879套、7831套、5813套、4501套、3564套；成交率较高的城市是杭州、温州、宁波，均超77%；成交折扣率最高的城市是温州；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁，均超87%。
表：2024年1-10月40个城市法拍住宅用房成交
▍商业用房法拍情况
1. 总体概况
2024年1-10月全国司法拍卖商业用房挂拍量147625套；成交量为26678套，成交率为18.07%%；成交金额为547.34亿元；平均成交折扣率为81.47%。
与2023年1-10月相比，全国法拍商业用房挂拍量同比增长33.54%，成交量同比增长11.64%，成交均价同比下降30.48%，成交金额同比下降2.1%，平均成交折扣率增加1.68个百分点。
表：2024年1-10月商业用房拍卖情况及同比
2. 城市情况
2024年1-10月全国已成交法拍商业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是成都、重庆、郑州，挂拍量分别是4579套、4561套、3056套；成交率较高的城市是宁波、杭州，均超56%；成交折扣率较高的城市分别是北海、哈尔滨；流拍率较高的城市分别是兰州、西宁、贵阳、太原。
表：2024年1-10月40个城市法拍商业用房成交
▍商业用房法拍情况
1. 总体概况
2024年1-10月全国司法拍卖工业用房挂拍量为3682套，成交量为1162套，成交率为31.56%，成交金额为138.51亿元，平均成交折扣率为89.68%。
与2023年1-10月相比，全国法拍房工业用房挂拍量同比增加32.07%，成交量同比增长9.11%，成交金额同比下降26.54%，平均成交折扣率减少3.68个百分点。
表：2024年1-10月工业用房拍卖情况及同比
2. 城市情况
2024年1-10月全国已成交法拍工业用房中40个大中城市挂拍量较高的城市是重庆，挂拍量分别是160套、131套；成交率较高的城市是重庆、天津；成交折扣率较高的城市是南宁、南京。
表：2024年1-10月40个城市法拍工业用房成交
指标解释
[1]数据来源：阿里、京东、公拍网、人民法院诉讼资产网、拍卖行业协会、北京产权交易所、工行融e购。
[2]挂拍量指挂拍房产数，多次拍卖房产记录最后一次记录，体现房产拍卖市场供应情况。
[3]挂拍金额指房产的挂拍金额，多次拍卖房产记录最后一次记录，体现市场供给侧新增的资产规模。
[4]成交量指成交资产笔数，体现拍卖市场交易活跃程度。
[5]成交率=成交量/挂拍量，体现拍卖市场中资产成交可能性，成交率越高表示拍卖市场的流动性越高。
[6]平均成交折价率为成交房产成交折价率均值，成交折价率=成交金额/成交房产评估金额。
同期阅读：
人民法院关于以物抵债纠纷案件18条裁判指导意见
（2024年8月版）
来源：典型案例圈
1、被执行人的财产经拍卖流拍或变卖不成，且债权人不接受抵债的，第三人申请以流拍价购买的，应否准许？
【指导意见】：
根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条第（4）项规定，财产经拍卖后流拍且执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。第三人在一拍或者二拍流拍后有意购买的，应当在下一处置环节启动之前提出申请；在变卖程序结束后有意购买的，应当在合理期限内提出申请。二人以上书面申请以流拍价格购买的，告知其通过后续拍卖程序参与竞买。
2、被执行人名下财产经拍卖流拍后，被执行人的所有已取得执行依据的债权人共同申请以物抵债的，执行法院应否准许？
【指导意见】：
被执行人名下财产经拍卖流拍后，被执行人的所有已取得执行依据的债权人经过协商，共同申请对被执行人的财产以以物抵债的方式执行，如该申请没有损害债权人和被执行人的利益，执行法院应当尊重各债权人的意思自治，予以准许。
3、被执行人财产经拍卖流拍后，申请执行人申请以流拍价抵债，但流拍价超过债权数额，申请执行人又无法补足差价，执行法院是否应当出具以物抵债裁定？能否以终结本次执行程序方式结案？
【参考意见】：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”因此，申请执行人申请以物抵债却不能补足差价的，执行法院不应作出以物抵债裁定。如被执行人无其他财产可供执行，符合《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第一条、第四条第（一）项规定，应裁定终结本次执行程序。
4、被执行人下落不明，法院拟拍卖或以物抵债的该被执行人房产，现拍卖前需要腾空房产内财产，能否能在司法拍卖裁定中一并裁定强制其腾出房屋，并在拍卖公告中送达？
依据最高法院司法解释规定精神，对于人民法院在民事执行程序中决定拍卖或以物抵债的房产，被执行人应当主动腾出房屋，人民法院裁定拍卖成交或以物抵债后拒不腾出的，依法强制执行。由于人民法院作出的拍卖裁定和以物抵债裁定书与腾出房屋的执行通知书均应送达给被执行人，实践中，执行法院为便于操作在司法拍卖裁定书中一并裁定强制被执行人腾出房屋，并不违反法律规定。
【分析依据】：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
5、不动产流拍后，申请执行人申请以物抵债的，税费如何承担？
【参考意见】：
网拍规定第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”依据该条规定，执行法院应在拍卖公告中对税费负担主体、方式等予以明确。拍卖流拍后申请执行人申请以物抵债的，由申请执行人向税务机关交纳办理本次不动产登记应缴纳的税款。
根据山东省人民政府发布的《山东省优化营商环境创新突破行动实施方案》中关于登记财产的配套措施之“完善司法处置不动产登记流程”的规定，执行法院向不动产登记机构发出以物抵债不动产登记协助执行法律文书，税务机关依法征收受让方办理本次不动产登记应缴纳的税款。受让方缴纳税款后，不动产登记机构办理不动产登记。
6、金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应参照适用《查扣冻规定》第十五条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：
（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《民法典》合同编及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。
（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。
（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
7、案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：
①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；
②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；
③案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；
④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；
⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；
⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。
8、案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：
①案外人系建设工程承包人或实际施工人；
②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；
③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；
④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；
⑤以房抵债协议合法有效。
9、以房抵债所涉及的执行异议之诉案件应如何认定案件性质？
对已经纠纷成讼的执行异议案件，在审查中发现买受人并未现实支付房屋价款，而是通过对出卖人或他人的到期债权，或是以其它房产、实物冲抵房款。对于此类案件的审理，在总体原则上应当注意认真审查有关案涉事实真伪，包括所谓冲抵房款的债权是否真实存在、是否合法，房屋买卖协议是否存在“倒签”，名为房屋买卖实质是否为让与担保，买受人与出卖人之间是否存在恶意串通、逃废债务等。
如上述问题均予排除，以房抵债确系双方当事人终止原借款等法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。可以根据当事人以物抵债所达成的合意，依法认定房屋买卖协议成立、生效。如不存在其它可能导致合同无效的情形，仅因权属变更登记未予办理而造成以物抵债协议未能彻底履行完毕，鉴于以房抵债的权利人一般已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。对此类案件的后续审理，则还应依照有关规定对其是否符合物权期待权、消费者物权期待权所规定的条件依法予以审查。
10、原以物抵债的执行裁定被撤销，申请执行人是否有权提起许可执行之诉？
根据民事诉讼法第二百二十七条和民事诉讼法司法解释第三百零六条第一项的规定，申请执行人提起执行异议之诉应当具备“依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行”这一条件。如人民法院作出的裁定系撤销原以物抵债具体执行行为，性质上仍为一执行行为（终止原执行行为），而非中止对执行标的的执行。申请执行人无权据此提起执行异议之诉，其权利救济则应依照民事诉讼法第二百二十五条的规定向上一级人民法院申请
11、涉及以物抵债的合同，权利人应按何种法律关系来主张权利？
债权人与债务人在债务履行期限届满前作出的以物抵债约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距，如果直接认定该约定有效，可能导致双方利益显失公平。在处理上一般应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下所签订的以物抵债效力。如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张按约定回赎的，应予支持。
在未办理物权变更登记的情况下，当事人持以物抵债协议请求人民法院确认抵债物归一方当事人所有的，人民法院不予支持；当事人持以物抵债协议请求人民法院制作调解书确认抵债物归一方当事人所有的，原则上不予确认。
12、发包人与承包人达成以房屋抵工程款协议，未履行物权转移手续，因不履行该协议而引起的纠纷如何处理？
债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议或履行过程中存在障碍的，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。
已经履行完毕以房抵债协议，抵债标的物有瑕疵的，比照买卖合同的瑕疵担保责任处理。
【裁判理由】：
根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，债权人受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果，故此以物抵债具有实践性的特点。实践性合同的目的之一就是给予当事人一个在达成合意后实际交付前，审慎评估利害关系的机会。从保护双方利益的角度，一方当事人反悔后，恢复到原债权债务，对债权人和债务人都不存在不公平的问题。
13、消费者身份的认定
如果案外人系通过“以物抵债”的方式取得房屋，但该房屋系其唯一住房，该案外人也可视为商品房消费者。
案外人系法人或其他消费主体，执行标的系具有投资属性的商铺、写字楼、储物间等不动产的，不适用第二十九条规定。
14、不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉？
金钱债权执行中，以物抵债受让人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：
（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；
（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；
（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；
（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。
15、金钱债权执行中，案外人以其与被执行人之间通过以物抵债的方式取得案涉特殊动产的所有权为由提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院该如何处理？
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的特殊动产实施执行，案外人以其与被执行人之间通过以物抵债的方式取得案涉特殊动产的所有权为由提起执行异议之诉请求排除执行，同时满足以下条件的，人民法院应当支持：
（一）在人民法院实施执行之前，被执行人与案外人之间存在真实、合法的债权债务关系且该债务履行期限已经届满，双方基于清偿债务的目的就案涉特殊动产已经签订了合法有效的书面以物抵债协议；
（二）在人民法院实施执行之前，案外人已经实际占有并使用案涉特殊动产；
（三）被执行人与案外人之间的债务数额经清算已经确定，且与案涉特殊动产的价值合理对应。
16、金钱债权执行中，案外人以其与被执行人之外的第三人之间通过以物抵债形式取得案涉特殊动产的所有权为由提起执行异议之诉请求排除执行的，人民法院该如何处理？
金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的特殊动产实施执行，案外人以其与被执行人之外的第三人之间通过以物抵债形式取得案涉特殊动产的所有权为由提起执行异议之诉请求排除执行，同时满足以下条件的，人民法院应当支持：
（一）在人民法院实施执行之前，案外人与第三人之间存在真实、合法的债权债务关系且债务履行期限已经届满，双方基于清偿债务的目的就案涉特殊动产签订了合法有效的书面以物抵债协议；
（二）在人民法院实施执行之前，案外人已经实际占有并使用案涉特殊动产；
（三）第三人与案外人之间的债务数额经清算已经确定，且与案涉特殊动产的价值合理对应；
（四）案外人有理由相信第三人对案涉特殊动产有处分权。
17、关于以房抵债合同的效力问题
在房地产开发或者建设工程施工中，由于无力支付开发费用或者工程价款，开发商以已经建成或者在建的房屋抵偿所欠的债务。以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新协议，只要该协议不具有《合同法》第52条规定的无效合同的情形，应依法认定有效，双方应诚信履行协议。抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债协议的效力。
18、案外人基于以房抵债协议对被执行房产提起案外人异议的，应如何处理？
【参考意见】：
对于案外人与被执行人的债务清偿期届满，在查封前已经与被执行人签订合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复 议案件若干问题规定》第二十八条的规定予以审查。
如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在真实的建设工程承包合同，案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，主张其已支付相应对价，请求排除强制执行的，一般应予支持。
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