哎呀，你看，这“小作文”又火了，这次还是关于存量房贷降息的。PB社那篇小作文说得挺有意思的，说存量房贷下调可能得分两步走，第一步啊，说不定就在未来几周内开始了，第二步呢，得等到明年初才生效。这样一来，存量房贷的加权平均利率，有望下调80个基点呢。而且啊，这次下调，首套房、二套房都能沾光。
这事儿啊，最近都传了两次了，说存量房贷要下调。可到现在，官方还没辟谣，也没证实。不过呢，地产股和银行股倒是真有点儿动静，地产股放量上涨，银行股呢，却放量下跌。这事儿，真是让人捉摸不透啊！
哎呀，说起来这存量房贷下调的事儿，咱们得先弄清楚一个概念。这可不是LPR利率下调之后，存量房贷就自动下调那么简单。这可是法外施恩、额外打折的好事儿！
买过房子、贷过款的朋友们都知道，贷款合同上的利率约定是“LPR+加点”。LPR是基准利率，它每个月都可能变，你未来还贷的时候，利率也会跟着LPR的调整而波动。而“加点”，就相当于前些年的折扣，是你签约的时候跟银行商定的价格折扣。这个“加点”啊，按照贷款合同约定是不变的。
要打破这个合同约定，通过下调“加点”的方式给存量房贷降息，这可是法外施恩、额外折扣的大好事儿！这只能由国家决定，央行、金融管理局发布文件，要求银行执行。
在历史上，这种额外打折的好事儿可不多见，只有两次。一次是2009年1月，那次可是比较全面彻底的利率打折，让之前普遍打85折的存量房贷利率，变成了打7折！另一次就是2023年9月了，不过那次只针对存量首套房利率降低了“加点”，非首套房可没这待遇。
过去2年来，央行对房地产的降息方式可是有点特殊，主要是定向降息。LPR降息较少，主要是通过打破利率下限，通过“减点”方式来实现的。就像现在5年期LPR利率是3.85%，但在一些城市首套房利率低至2.89%，这就是在LPR利率基础上减点96个BP才实现的。
可存量房贷呢，只能享受LPR降息带来的利率下调。所以啊，有大量相信未来、提前抄底的购房人，不仅房价买在高位，利率也套在了高位。而之前的买房人呢，往往还要被加点。就像2022年7月前后，深圳首套房的利率是LPR+30个基点，二套房是LPR+60个基点。可现在呢，深圳首套房的利率是LPR-45个基点，二套房是LPR-5个基点。这差距，可不是一般的大啊！
哎呀，你看现在这深圳的房贷利率，买首套房的话，利率折扣（加点部分）要比2年前优惠75个基点呢！这可带来了两个严重后果啊。
第一个，就是让那些想买房的人都陷入观望了。他们心想：楼市这么低迷，房贷利率还不断走低，早买房的人都被套牢了，那我何不等等看呢？于是啊，楼市就变得越来越低迷了。
第二个后果呢，就是那些房价、利率都被套在高位的家庭，他们现在可是空前焦虑啊。消费能力也受到了抑制，只能攒钱提前还贷。这可就造成了最近几个月居民存款增长乏力、居民贷款也增长乏力。不消费、不存钱、不贷款，只还贷，这可是很多家庭的现状啊。
你看这图上的数据啊，是每个季度个人房贷余额变化情况。那黄线就是同比增速，过去3年一路走低。个人房贷余额也在2023年一季度见顶后（那时候疫情刚结束，很多人抄底呢），就一路回落了。
楼市这么冷，不仅拖累了实体经济，也拖累了股市。你看看这上证指数最近的走势就知道了。
