西岸梦中心值得被吹爆吗？

楼市 2024-08-30 10:31 上海

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西岸梦中心「爆」了。

大概有不少朋友跟我一样，最近不管打开哪个社交媒体，一定会刷到西岸梦中心的话题。

实际上，西岸梦中心只是在8.23开启「热场」，便已成为市场瞩目的焦点。

这并不意外。

了解地块开发历史的朋友应该知道，这个项目历经十年沉浮，期间各种波折，外人难以尽知。

西岸梦中心所在的地块前身，是拥有百年历史的上海水泥厂旧址。

十年前，由香港兰桂坊集团、美国梦工场及上海华人文化产业投资基金联手规划，命名上海梦中心，是西岸传媒港的旗舰项目。

*西岸传媒港实景图 | 图据官方

然而，到了2019年，上海梦中心最终停留在纸上蓝图，并由上海西岸开发集团全面接手。

直到2021年，西岸集团与华之门资本签约合作，后者全权负责项目的整体打造。

上海梦中心改名为「GATE M西岸梦中心」（本文简称西岸梦中心），是华之门打造的商业地产品牌产品线「GATE M」的项目之一。

「GATE M」有城市中的「任意门」之意，寓意「开启它，便可进入一个全新时空：连通内外，串联新旧」。

*西岸梦中心实景图 | 图据官方公众号

说起来，华之门资本虽是商管领域的新面孔，但近年来其在上海城市更新板块表现亮眼。

除了西岸梦中心，华之门资本还与嘉里建设、新加坡GIC基金合作，共同开发建设新嘉中心Prisma和华泾「GATE M华之门广场」TOD综合体。

不止资本大鳄加持，公司团队背景亦颇具实力。

据天眼查资料显示，华之门资本成立于2020年，创始团队成员大多都有在万科商管的工作经历，是一支由前万科高管组成的创业公司。

值得一提的是，在该公司股权结构中，北京寰裕企业咨询有限公司持有20%的股份，而北京寰裕背后是嘉里中国有限公司的全资控股。

这样一个由「行业精英」+「国际知名地产品牌」组成的团队，令大厂同行们充满期待。

因此，西岸梦中心作为华之门资本首个落地商业项目，自然备受市场关注。

此外，在上海商业市场今年新开业项目相对冷清的背景下，西岸梦中心的亮相无疑为市场注入新的活力，也进一步提升了公众对其未来表现的期待。

8月23日，西岸梦中心开启「热场」；8月31日，进入「开场」；正式开业预计要在9月底。

*西岸梦中心实景图 | 图据官方公众号

「热场」即「Soft Opening」，西岸梦中心在宣传策略上使用「热场」、「开场」，也是与其之前先导片「候场」、「入场」相呼应。

商业项目软开在某种意义上，与电影的「点映」异曲同工，目的皆是正式亮相前的预热与市场测试，通过提前口碑发酵拉动观众期待。

于商业项目，软开的必要性的还在于对品牌方的激励和鼓舞。

「热场」并非没有挑战，虽说西岸梦中心是开放式街区项目，分阶段开放也是当下商业项目的常规操作，但对于商管团队而言，依旧是一场严峻的考验。

那么，西岸梦中心究竟如何？

这周工作日的中午，顶着上海38度的烈日，我前往西岸梦中心探场，为读者带来一手前瞻——

从项目背景、地位位置、建筑布局、品牌策略以及实际探场观感几个方面，「热身式」地探讨一下。

区位：不止是滨水，简直是「贴水」

基于「上海2035」，黄浦江被定位为「城市公共客厅」，其核心段45公里的公共空间已经实现贯通。

在一众滨江商业项目中，西岸梦中心是唯一一个一线沿江商业。

项目位于徐汇滨江的南段，北依油罐艺术中心，南接滨江绿道，西靠龙腾大道，东面则紧贴黄浦江，形成独特约800米长的「一线贴江」景观。

*西岸梦中心项目全景规划效果图 | 图据官方

漫步其中，人们可直接到达江边，享受与自然无缝连接的场景体验，这种稀缺性是西岸梦中心独一无二的巨大优势。

然而，滨江也是西岸梦中心的「一体两面」。

随着当下都市人对于滨江休闲体验需求日益增长，滨水确实成为吸引客流的强大磁石，但西岸梦中心狭长的地块形态，使得其商业空间的一半直接面向水域，不可避免地限制了区域的可达性，减少了潜在的客流量。

类似形态的案例，大家比较耳熟能详的就是泰国曼谷的ICON SIAM。

据说，在昭帕耶河上，ICON SIAM设置了VIP摆渡，可以直接从河对岸抵达VIP出入口，私密性、尊贵感双重叠加，成为一大看点。

此外，项目并非地铁直达，距离最近的11号线龙耀路站需步行约10分钟，可能对吸引远距离顾客造成一定影响。

为缓解可达性问题，西岸梦中心规划了南北两区各一个停车场。

好消息是，在西岸传媒港的规划中，包括腾讯华东总部大厦在内的主要建筑均考虑了二层平台设计，通过空中连廊实现办公楼的直接连接。

这种设计为西岸梦中心的商业潜力提供了有力支撑。

*西岸传媒港连廊

西岸梦中心在二层设有两座连廊跨越龙腾大道与CMG融媒影城及芒果广场相连，方便西岸媒体港的办公群体进出项目，提升了区域内部的互通性。

总结来看，西岸梦中心的核心看点在于项目团队如何打破地理和交通上的局限，以更具想象力的姿态，构建有吸引力的消费体验空间，将「滨江资源」转化为实实在在的「商业资源」，重塑消费者对「滨江商业」的认知。

建筑布局：工业遗迹里的开放式街区

西岸梦中心项目规模16.2万方，采用独栋商业与开放式街区相结合的布局，动线规划清晰有序。

具体来看，项目沿黄浦江岸线设置滨水大道和内街「梦中心大道」，与龙腾大道共同构成三条平行于江岸的主干道。

*滨水大道

地块内三处核心建筑均由工业遗迹改造，形成重要的节点空间。

北端的西岸穹顶艺术中心，原为上海水泥厂的「预均化库」遗址，未来将成为举办艺术展览、音乐会、舞剧、体育赛事等各类活动的理想场馆。

*西岸穹顶艺术中心实景图 | 图据小红书@西岸穹顶艺术中心

中部的「梦工场」改造自旧厂房。

其中，1-2层将引入全国首创的开放式滨水市集BLOOMARKET，3层是策展空间「梦工场」。

*梦工场

南部的筒仓由原水泥仓储空间改造而来，未来将被打造成专业的攀岩空间。

项目中轴线「梦中心大道」贯穿南北，以「梦工场」为中心，划分为南、北两区，建筑群沿中轴线两侧布局。

通过建筑节点与主干道的组合，原本零散的单体建筑被有机串联成一个富有凝聚力的整体，形成了「三纵三横、城水过渡」的滨水建筑动线，为整个项目提供了明确的空间导向。

此外，作为徐汇滨江标杆文旅商业项目，内部还在建造中的西岸大剧院、酒店和滑板公园等多元化设施，进一步丰富了西岸梦中心作为文化休闲目的地的内涵和吸引力。

*西岸大剧院部分立面实景图

值得关注的是，项目内有一处百年船坞，原为上海水泥厂的水运停靠设施，现被改造为极具历史感的场景空间「梦船坞」。

根据2018年《黄浦江岸线综合利用规划-核心段（杨浦大桥-徐浦大桥）》，该船坞未来将被规划为具有越江客运功能的码头，并可能扩展为邮轮和游艇码头。

如果规划落地，不仅将有效提升区域交通连接性，同时也极大地增添西岸梦中心独特的滨水体验。

*船坞局部实景图

目前，北区的商业部分已进入「热场」阶段，而南区仍在紧锣密鼓的施工之中。

从北区目前呈现可见，沿梦中心大道，两排独栋商业建筑为2至3层方正盒子结构，多使用铝板等金属立面材料，偏简装工业风。

部分建筑也融入现代元素，大胆使用绿色和橙色等大胆撞色，增添了视觉冲击力，使整体空间更具活力和现代感。

*西岸梦中心局部实景图

为解决独栋商业高层客流引导的问题，项目不仅设计直梯和扶梯，并运用大量「阶梯」元素和二层连廊通道，打造了便利的垂直动线，形成了高低错落、富有层次感的空间布局。

挑战是，西岸梦中心的建筑布局虽然最大化展现滨江景观，提供开阔的景观视野和连续的商业体验，但街道宽度相对较大且独栋商业建筑缺少遮蔽设施，在高温和雨季期间的确对行人的舒适度构成极大考验。

品牌阵容：大概是最大的爆点

几个月前，西岸梦中心分三次公布其品牌阵容，每次揭晓都带来层层递进的惊喜感，赢得了市场广泛好评

*左右滑动查看，品牌阵容 | 图据官方

网上更有评论「这组阵容简直是把静安嘉里搬过来了」。

品牌重合度的确较高，相信背后也有嘉里的助推。但有一说一，在2024年上海新开业的项目中，西岸梦中心的品牌组合无疑是极具吸引力和竞争力的。

尤其是在当前商业市场的低迷环境下，西岸梦中心依然能够吸引到如此多的优质品牌，这本身就很了不起。

不仅体现了操盘团队在招商方面展现出的专业度，也从侧面反映出品牌方对于项目前景的看好。

8月底走在现场，开业的商户不多，具体名单如下

从品牌布局来看，其逻辑也非常清晰。

滨水区域适合休闲与放松。餐饮、茶饮和咖啡店大多布局在2、4、6栋沿江一侧，充分利用滨江独特景观优势，营造chill的社交氛围。

比如，Blue Bottle和阿嬷手作均布置了外摆区域，让人很有坐/躺下来喝一杯的冲动。

主街客流较大且相对频繁，面对梦中心大道一侧主要布局运动零售和文创产品品牌，提升整体商业氛围的时尚和品质感。

比如，UNDEFEATED、NB Grey、HELLY HANSEN、PUMA、M Stand上海Market概念店等都面向主街。同时，也看到即将开业的lululemon、围挡中的猛犸象等。

核心区域则通过网红品牌的布局创造话题性。

5栋作为目前的核心位置，落位包括Tagi和UODYCOCO等生活方式品牌，并采用了多巴胺配色等视觉元素，吸引年轻消费者来此打卡，增强社交媒体传播的可能性。

现场观感：过段时间再来或许更Ready

最后，我想聊聊探场后的实际观感。

第一印象是，这里应该还没有完工。

尽管项目方贴心开启雾喷系统，但尘土飞扬的情况依旧存在。此外，建筑细节经不起细看，赶工痕迹较为明显。

我猜测，滨江街区项目受气候因素很大，尤其进入12月就有显著湿冷感。这意味着西岸梦中心的最佳营业窗口期也就在9至11月的金秋时节。而上海商业市场之卷，更加剧了项目快速开业的急迫感。

其次，虽然现场也设计了旱喷等景观小品，但整体景观营造略显粗糙。

很多时候我们评价一个项目是否给人「chill」和「松弛」的感觉，很大程度上，景观设计和环境布局的细致度起到关键的作用。

从休息区域的设置、艺术装置的设计，到植物的挑选、铺地材料的选择以及纹理的搭配，这些细节都能显著提升空间的整体舒适度。

记得当年开业的时候，蟠龙天地的树是提前一年种下的。

*图片依次为：上海西岸中環 | 图据官方；上海蟠龙天地 | 图据官方；上海上生·新所二期 | 图据@上生新所；杭州玉鸟集

不过我们愿意相信，这些细节上的不足或都是赶开业所带来的后遗症。

也不知从何开始，开业节点的重要性已逐渐被行业重新评估。真正的挑战在于，项目是否达到了「already ready」的状态，而非仅仅为了「be ready」而开业。

在这里我也想呼吁市场对于商业项目的成长给予更多的耐心和等待，因为一个商业项目的成功本就更依赖于长期的培育与发展。

正如，当我们回顾西岸的发展历程，可以看到一个由初生到成熟，由单一到多元的「养成系」过程。

十多年前，西岸以美术馆大道的身份亮相，承载着文化与艺术的使命。

随着时间的推移，商业逐渐兴起，从AI PLAZA的孤勇开拓，到西岸中環的点状开业，再到最近传媒港花园里的开业，以及西岸梦中心的加入，西岸的商业版图变得日益丰富和立体。

它的成长并非一蹴而就，而是通过多年不断地探索、调整和优化，一步步丰富其内容和功能，逐渐成为独具特色的城市片区。

*西岸梦中心夜景效果图 | 图据官方

尽管西岸最初的设想可能是对标世界级知名水岸（如伦敦南岸或巴黎左岸），但在十多年的发展中，西岸已经超越了模仿，形成了自己独特的气质和生活叙事。

社交媒体上，有不少将西岸梦中心与阿那亚、坚尼地城等地标相比较的话题。对此，我认为大可不必，因为他们的定位和价值不尽相同。

在我看来，西岸梦中心的真正价值在于其是否能为上海的城市生活增添新的维度，在于其能否在变革的市场环境中，不断演绎出自己的故事，成为上海城市记忆不可或缺的一部分。

这也回答了标题的提问。

城市级地标的打造，不仅在于简单的对标和复制，而是需要在创新中持续引领，将自身独特性转化为不可替代的城市魅力和文化资产。

未来，西岸梦中心能否将自己的梦与城市的梦叠加，成为西岸乃至上海新的标签？我们将答案留给时间。

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商业地产志

中国商业地产严肃观察者。

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