热点背后，只聊真相，点预约直播聊⬇️
房价鹤岗化，生育韩国化，
就业灵活化，股市黑童话。
我们又在见证历史。
今天的大A 2800点保卫战硝烟四起，无数韭菜不禁发出灵魂拷问：
为什么三年大梦初醒后，没等来传说中的复苏和报复性消费？
而隔壁一个沉浸式“失落30年”的邻居，日本，却悄悄站上了泡沫刺破后的新高？
从去年开始至今，要说日本有什么事令人“大跌眼镜”的事，无非这几件：
· 货币：日元一度贬值至30多年来的低位，吸引大量套利资金和消费游客前来“进货”“抄底”“爆买”。
· 就业：去年日本应届大学生的就业率高达97.3%，时隔3年再次上升，接近创历史最高纪录的2020年就业率98%，是自1997年以来的第三高水平，有手有脚基本不愁工作。
· 股市：日经225年内飙涨28%，到达33000点，为1990年7月以来首次，重回高地，在亚洲所有交易所中跃居榜首。
· 房价：东京房价创30年来历史新高，吸引大量国人掀起了三次的买房热。
是的，别人又活在了每天上涨的恐慌里。
为什么说好一起啃窝头，你却偷偷加了油？
看清他们逝去的三十年，和每个阶段的调控手段，对于判断我们的未来有不少借鉴意义。因为我们的房地产危机，本质上是债务的转移，只不过被不断的推迟，而并没有根本解决。
所以无论你现在拿着房子还是票子，准备换房还是寻找财富新大陆，我都建议好好研究一下日本这面不得不照的镜子。
它的30年经历了什么，而我们距离洞口，到底还有多远？今天的文章视频都很长很干，希望你耐心看完，热点背后，只讲真相。
日本这面镜子背后，房地产是最具代表性的。
这三十年以来，日房并不是一直下跌，而是经历了三次下跌三次反弹，每轮下跌时间不超过60个月
第一轮下跌：经历48个月
· 第一轮下跌从91年开始，整整持续了4年，91年日本房地产泡沫破裂，房价开始漫长下跌，到1995年，房价降幅达30%。
当时的土地投机为房地产泡沫的破裂埋下隐患。1985年“广场协议”签署后，日元开始大幅升值，出口受到抑制。为应对经济下行压力，1986年，日本转向宽松的货币和财政政策。在扩张性政策推动下，日本地产、股票等资产价格迅速上升，个人、企业、金融机构等各部门为获取土地投资的高收益，开始进行土地投机。
· 第一次反弹从96年开始，短暂持续了24个月。当时是货币和财政同时发力，以及房地产需求侧政策支持下，房价得到短暂修复，大概5%。
第二轮下跌：经历60个月
· 进入97年，日本连续经历大地震和亚洲危机的冲击，第二轮下跌周期足足持续了5年，各大城市房价成交量及集体下滑，量价齐跌。
1997年，亚洲金融危机爆发，遭受金融危机的国家货币大幅贬值、股市暴跌，外汇储备剧减，外资撤离，财富遭到巨大损失。
危机后，日本居民债务规模增速降为负值，居民部门杠杆率开始下降。低负债意愿导致日本首都圈（以首都东京为中心）和近畿圈（以大阪、京都和神户为核心城市）新建公寓成交量价下滑。
从内部看，政府错误判断并施行了财政紧缩，叠加信贷收紧，经济受挫严重，房价下跌。
· 第二轮下跌结束的周期拐点是2002年首都圈房价企稳。
当时在供给侧，日本压制二手房对新房的销售竞争，对新房进行产品升级。在需求侧，出台“稳就业”政策，促进楼市需求逐步稳定。2002年后，日本失业率开始逐步下降，2007年降至3.9%。同时，政府给予购买新房优惠政策，如购买高品质新房利率低于二手房，购房贷款可抵扣个税。
在量化宽松环境和J-Reit（投资人间接持有不动产的公募产品）发展的背景下，国际房地产投资资金进入日本房地产市场。从03-07年，经济逐渐复苏，房价温和回升。
第三轮下跌：经历48个月
· 第三轮开始于08年，整整4年时间，全球金融危机爆发，日本房地产市场再次受到冲击，进入第三轮下降通道。
· 直到13年，“安倍经济学”推行，三直箭给市场释放了充足的流动性，刺激了购房需求和建设投资。
日本楼市开始复苏，一路上升，国人也开始了三波爆买日本房产的热潮。
当年大量的中国投资者开始利用日元贬值带来的差价买房。每年至少3亿美元资本流入日房。
而现在，也是类似情况：很多人趁着日元贬值差价的最后窗口套利，这个红利主要来自：日元贬值+低息+杠杆。
说白了，就是用贬值的日元，换成资产生息收租，同时撬动日本银行的金融杠杆，套三份利：汇率升值、房租收益、杠杆收益。
购房贷款的资金成本2%，贷5成，2倍杠杆，租金回报5-6%，覆盖成本，套取利润。
对比日本的起起伏伏，其实我们现在的政策思路也有类似地方，说白了还是降低利率+放水发钱。只不过日本用3年把利率从6%降到1.7%甚至更低。我们慢一些，用了4年时间，把6%降到2.85%，目测很有可能继续降。
对于我们，什么时候才是底部，我觉得看几件事：
· 房价还在负增长，新房限跌，二手房最真实也最明显。
· 租金在负增长，不要被公租房涨价的信息干扰，那不代表真实时长定价，要看业主和租户的真实租金市场；
· 利率接下来，很可能还要继续降，不然银行体系扛不住。
真正能代表房价企稳的数据：
一看居民可支配收入/消费何时复苏；
二看居民杠杆率如何有效降下来/老百姓钱袋子鼓起来；
第三个是租金回报率，什么时候能破3，回到世界平均水平，再谈复苏。
所以很多时候，资产的价格不是价值决定，而是你的眼界和市场流动性决定的，这个9月底，我会亲自带粉丝们到日本东京，零距离考察房产、投资、身份、高端康养四大品类，多对比全球聪明的钱流向哪里，寻找你的财富新大陆。
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9月东京，我们不见不散。
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