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房地产股昨天尾盘猛冲，今天又迅速回调。
短短24h不到，玩了一把过山车。
今天住哥的发布会还是可以感受到压力和努力释放的政策。
但显然，从资本市场用脚投票的结果来看，对于会议释放的消息，并未满足预期。
今天住哥的发布会，打了一套“组合拳”：
四个取消、四个降低、两个增加。
四个取消：充分赋予城市政府调控自主权，因城施策，调整或取消各类限制性措施，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低：
· 降低住房公积金贷款利率0.25个百分点；
· 降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；
· 降低存量贷款利率；
· 降低“卖旧买新”换购住房税费负担；
两个增加：
一、通过货币化安置等方式
新增100万套城中村危旧房改造
这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干，主要采取货币化安置。
而且住建部领导的表态很有讲究：
“将通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。”
这句话的意思是，先增100万套，效果好可以继续加。
这样的说法，大家有没有熟悉感觉？
货币化棚改这一招，似曾相识。
早在2015年，在楼市岌岌可危的时刻，国家就曾释放"棚改货币化"的大招。那一年，各地楼市坐地起飞，一年内少则上涨30%，多则翻倍。让深陷泥潭的三四线城市楼市获得了喘息之机。100万套住房拆迁，平均每户赔偿150万计，一轮拆迁下来，预计释放资金1.5万亿。
按理说这个表态一出，地产板块莫非又要从ICU里冲出来嗨了？
实际上，真金白银的资本，看这个问题眼光要毒要准的太多。
今天用脚投票的结果就是：市场并不买单。
为什么？
重启棚改货币化100万套，三个关键的问题：
1. 这一次，钱从哪里来，没有明确。
这一点就足够说明很多问题。
2. 从规模上来看，100万套看着挺多，实际上经不起推敲
· 2015年货币化安置601万套；
· 2016年606万套；
· 2017年600万套；
· 2019年285万套；
这次100万套的规模看着刺激，但对2019年的楼市都没作用，那么对2024年的楼市作用也有限。
3. 模式疑问：这次货币化安置，是真金白银给钱，还是给房票？
钱是钱，和房票就不是一个性质的东西，在当下国内户籍制度加速退场的背景之下，钱和房票的潜在巨大的价值差距。
三个不确定性叠加，让这次重启货币化安置的新表态，被打折不少。
二、年底前，将“白名单”项目
信贷规模增加到4万亿
城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
现在一提到四万亿，似乎就像魔咒一样，代表着向好的希望和救赎的良药。
规模挺大，但实际用途更重要。当下国家放开信贷口子，给开发商增加流动性，开发商拿这个钱去会去干什么？
没有任何的想象力空间，其实就是尽可能给还有救的房企贷款，让他们赶紧保交楼，或加大供给力度。
贷款是要给利息的，按照当下楼市成交低迷，开发商去化艰难的实际情况来看，对贷款有什么动力？
这个本质，都不需要什么行内行外的说法了，一目了然的事情。
资本市场一看，哟，又是预期管理的那一套？
最后小结：
结合这次发布会的措施，当前住哥对于楼市的判断是：经过三年不断调整，市场已经开始筑底。意思是楼市正在回暖，对近期楼市政策虽然不能说“满意”，但至少是给了“肯定”。
住哥上层对于房地产的态度，还是希望居民上杠杆，也为了能继续杠杠，降低资金成本和门槛。
通过地方债、国债作为启动资金和托底，来实现“止跌回稳”。
注意，是回稳，不是回升。
再直白一点，“托而不举，以稳为主”。心里有数了。
最后说说大家最关心的，买还是卖的问题：
· 有房的，每一次楼市松绑都是一次窗口期。
那些之前不好卖出去的房产，现在能卖出去的机会，抓住这样的机会，趁热度，有人愿意接盘利索变现；
现在的房价要想企稳，必须要真金白银往里面砸，想一想2008年和2015年的房价上涨，
· 2008年4万亿，直接往里面砸，包括刺激消费，拉基建，增加内需，
· 2015年更直接，棚改货币化，相当于把钱直接塞到你手里面，让你去买房。
· 然而再看看这轮救市，松绑政策虽然多，但有大规模往居民手里面塞钱的动作吗？并没有。
更多的是降低购房门槛，主动减轻购房压力的动作可能就是降低房贷利率，让月供少还一点。更多的还是被动的下降，因为没有销量，不降不行。
所以这轮楼市企稳，我一直在强调经济信号要比房地产信号更重要，
特别是现在一线城市也放松限购，就说明政策已经到了，能给的都给了。
· 没房的，慎重上车
如果一定要买，一定要有“纯消费心态”。
只要不是在人口持续增加/流入，资源产业集中，存在现实供需情况的城市和地区，买房，一定要有“纯消费心态”。
什么叫“纯消费心态”？
就是你愿意为了自己的“人生安全感”、“居住稳定感”、“城市归属感”付费买单的心态。
多看看自己的钱袋子，花出去了，就没了。
这种消费行为，值不值。
接下来，恐怕又是新一轮财政+货币放水。我觉得，政策制定者应该对普通老百姓有仁慈和怜悯。
因为，老百姓没有能力和有效手段对抗超发。
100块钱，一年贬值20块，老百姓毫无办法。面对实质负利率，许多老百姓曾经抵抗的唯一办法只有买房。
房地产是金融现象。房子一旦贬值，老百姓唯一的资产就大幅缩水，中产财富蒸发。
政策的制定如果不考虑他们，那就是一种制度性的剥削与悲哀。
最后，卖了房的钱、一直存着的钱、炒股发现还亏了剩下的那点钱，怎样才能有个稳定的去处，不再被新一轮放水收割？
认真推荐大家好好读一读这篇文章：
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