热点背后 只聊真相⬇️常被和谐 点关注防失联
这几天深圳楼市又火上热搜了，众多外地大V带着炒房团高歌猛进挺进深圳，多少有点虾仁猪心的味道。
现在支撑深圳房价的，已经不是基本面、不是供求关系、不是居民杠杆率和现金流，而是各路大V的节奏。
房价在铺天盖地的宣传里直线起飞，听听现在都是怎么说深圳楼市的：
· 深圳房子现在就是闭眼捡钱的行情，下个月板上钉钉是送钱的行情；
· 深圳房子用不了2个月，就要卖光了，以后就抢不到了；
· 天上大放水，资产价格暴涨，买房抄底正当时；
· 龙华8、9万不是梦，深圳湾重回20万……
根据不同立场，还分出了很多流派，比如：
龙华吹、沙井吹、龙岗吹......还有早已销声匿迹的惠州吹、中山吹……
虽然深圳房子是被全国人民买起来的，但是说到底还是要看居民杠杆率和现金流。现金流又来自居民收入，在内部经济疲软和对岸大选加大对抗的双重影响下，长期扛鼎能力的增量在哪呢？
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醒醒。直接点，说说我的建议。
第一，市场仍在以价换量
深圳新房成交量肯是激增，毋庸置疑，但还在以价换量，并不是量价齐涨。深圳楼市的真正启动，一定不是外围片区的发动，而是核心豪宅片区能带头价格回归，否则只有外地投资客+本地刚需的短暂狂欢。
第二，租售比低得可怜
因为价格并没有实质回暖，租售比依然徘徊在一个很低位的水平，1.2-1.5%，基本都到不了2%，更别说国际平均3-5%回报率水平，全都不及格。
普通房子目前未必是最好的投资品，只有极度稀缺的小部分才值得。
第三，10万亿刺激短期利好地产，长期？
11月开大会已经传出了风向，要来一波大刺激，10万亿构成是：
· 6万亿特别国债，帮助地方政府化债，主要是地产债；
· 4亿元的专项债，五年内发行，用于买地和买房。
按我们的政策市、情绪市，10万亿有可能把体弱多病的地产好大儿一碗药先奶起来，毕竟救地方债主要就是还地产债。
但中医有句老话叫，虚不受补。
当一个资产短时间被炒到估值过高，暴跌才是宿命，而且要超跌，把泡沫都跌出去，才能迎来反转。这是投资资产的常识逻辑。但只不过，我们经常不给好大儿充分释放的机会，要强行推出ICU，用一笔债来还另一笔债，延迟危机的发生。
究竟大郎是彻底反转，还是短暂反弹，依然不能太过乐观。
第四、越上刺激，越要小心被套
10万亿下来对谁是最大好事？散户未必吃肉，但机构一定赚钱。
很多机构已经在瞄准机会大干一波，就像9·24-10月8号这波行情一样，但也意味着又有一批新韭菜要被割了。因为短期情绪的乐观只能支撑短期一小段时间，最后是谁接盘了呢？不就是韭菜的最后一位吗。
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想要看清状况，就思考一个问题：这些钱扔进去，会有多少进入到消费市场刺激消费？假设债主们拿到了10万亿，信心恢复开始消费起来，那很好，成功刺激消费拉动经济；但如果债主们依旧没信心，即使拿到这些钱，又存回银行去做定期了，还不消费，那意义就有限了。
其实消费不用刺激，老百姓不需要人教怎么花钱——有钱了自然就会愿意花。因为消费本质上，就是现金和预期收入的博弈。
第五，置换客要主动，关注捡漏机会
说回房子，当下投资目的的需谨慎，但真想置换、改善居所的朋友们，可以再主动一些。
因为现在市场上捡漏的机会和带血的筹码，明显变多了。
比如最近一直陪朋友在深圳湾和蛇口淘笋盘，今天某套180平米，180度无敌海景，隔壁双玺、招商玺两大豪宅的房子，一番博弈谈到2200w都不到 ，蛇口第一梯队的豪宅啊，单价11万多，瞠目结舌。这种房子放在当年，2600万都买不到，但如今市场上，不时出现捡漏盘。
另外，深圳法拍房的定价规则最近变了。以前是按市场价的7-8折做起拍价，但最新规则变成按国土局的计税价，也就是市场价的6折，再打8折。6x8=48，等于直接半价起拍。比如1000w的房子，之前800w起拍，新规500w起拍，如果幸运捡漏，可能是市场价的6-7折就搞定。这对于很多置换群体无疑是重大利好。
接下来，法拍很可能是下一个新战场。如果想捡漏，一定提前了解法拍房的竞价规则，找好监测团队帮你提前瞄准。我们已经把这个月性价比最高的法拍房源整理成了一套列表。想捡漏的朋友们，可以添加文末楼姐微信，备注“捡漏”，领取最新的捡漏法拍房列表。
最后，多做分析，别太上头。
没有只涨不跌的资产，只有一次次相信核心资产永远涨的人。
购买的理由一定不是因为“大放水”，而是因为核心长期向好的可能。
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