美丽中国·阳光社区共建大会专题演讲丨赵中华：业主的知情权与物业企业的合规边界

各位领导，很高兴受到主办方邀请做分享。我本人也在政府部门做法律相关的工作，今天和大家聊一下业主知情权和物业企业法律的合规边界。

首先来看业主的知情权，这是今天的主题，也是对业主知情权的满足，从现有的规定来看业主知情权是建筑区分所有权的共同管理权项下的一个权能。

从国务院2003年国务院管理条例来看，业主知情权是要保障业主监督权的前提在条例第六条可以看到，业主的权利包括监督业委会工作、监督物业公司的履约，对物业的设施设备有知情权，对供应部位专项维修部位的专项使用有权进行监督，知情是监督的前提从民法典来看，在民法典943条明确规定维修资金使用情况应向业主公布。2003年国家发改委和当时的建设部有一个《物业服务收费管理办法》，在《物业服务收费管理》确定了两种计价方式，一个是酬金制，一个是包干制，酬金制2003年就确定物业企业要向全体业主公布物业服务的收支情况不少于一次，业主对于收支情况有异议，物业公司应及时答复。13条规定业主大会可以根据物业服务合同的约定，对收支情况聘请第三方机构进行审计。这是现行的制度逻辑。在此之外，2009年最高人民法院建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释，业主对下列事项内容有要求公布和查阅的权利。第五项就是其他的，其他的应当向业主公开的情况和资料从司法解释的释义来讲就是要和前四项，维修资金、业主组织相关的决议和记录，包括物业企业的合同、收支、公共收益以及停放车库车位的处分情况要有同等的重要性和必要性。

业主知情权作为一个权利，必然是要包括两部分，一个是权利的主体，一个是对应的义务主体，权利的主体首先强调的是业主，民法典有明确界定基于登记，基于法院和仲裁机构的法律文件以及基于合法建造虽然没有经过登记，但也可以认定业主基于房屋买卖签订合同但没有办下房产证，这都可以认定业主身份。

在这些案例中我们要关注正常情况下，除了业主的身份以外的其他情况，比如在2020年上海的案例中，有一个问题，作为业主组织委员会他没有权利到法院提知情权诉讼？因为各地对这个问题的答案是完全不一样的，比如上海认为业主知情权只有单个业主或者业主个体才有权利行使，才有诉权。但比如在深圳，他们的逻辑认为业主委员会有诉权没问题，但你提起诉讼的时候要征得业主大会的授权。

在重庆和北京同样采纳的一个观点，他认为业主个体都有权利诉讼，何况是基于业主组织当然是有诉权，以业主组织代表全体业主逻辑来认定。也就是说在业主委员会有没有诉权的问题上，各地的法院的裁判观点可以说是截然相反的。为什么他认为业主组织有诉权呢？它基于国务院管理条例对业主委员会职责的认定，国务院物业管理条例认定，业主委员会有职责来监督和协助物业公司履行合同，业委会有监督物业服务的职责。我们刚才讲监督的前提是要知情，你要有知情权才能监督，这是部分比如北京、重庆这些法院他们认为业主委员会是有业主知情权诉权背后的法律逻辑。

有业主身份才有业主知情权，丧失业主身份之后理论上很清楚就没有诉权，比如一个业主卖掉房子了，不是业主了，但他到法院起诉要求他有业主身份时的资料行不行，这在广东省有明确规定，省高院2017年裁判认定一旦丧失业主身份就无法到法院提起诉讼。

讲完业主的权利主体来看业主的义务主体，以前可能认为只有业主委员会和物业企业，实际上我们要回到司法解释第十三条对应的不同的事项你知情权的义务主体是不同的。比如维修资金，我们知道维修资金的制度按照住建部的165号令维修资金管理办法，维修资金的使用分为两个阶段，划转前和划转后，划转前谁监管维修资金呢？是各地行政主管部门受委托的银行，也就是代管单位，这个时候业主行使知情权的相对对象是代管机构，如果实现维修资金从代管机构向业主组织的划转之后，知情权的义务主体就变成了业主大会和业主委员会，也就是业主组织。对于管理规约、议事规则、业主大会、业委会的决议和会议记录，这些内容的相对方是业主组织。针对物业合同、共有部分经营收益、使用情况的相对方是物业企业。

在停放车辆问题上同样存在，因为我们知道规划用于停放车辆的车库车位按照民法典规定，原始产权人是建设单位，但是在现在房地产下行的情况下，建设单位有时候回笼资金会委托包销商，很多时候是物业企业帮他包销，相对方就是包销人物业企业，其他的要根据具体事项考虑业主知情权所公开查阅的档案资料掌握在谁手里，谁就是义务主体。这里也有几个问题，业委会作为被告是否需要业主大会的授权。比如2018年广东省高院有一个在审裁定，在这个裁定里认定业主委员会是民事诉讼法意义上的其他组织，不需要有业主大会授权。

第二个问题业主知情权的对象是组织，不是业主委员会主任，2020年深圳中院有一个案例，在这个判决中，业主到法院起诉业主委员会主任，要求他公开相关资料，法院释明应告业主委员会，最后他不敢，所以判定被驳回，这是被告主体的不适格。

另外是业主知情权的行使方式，我们可以要求公开、要求公示和查阅。实践过程中，复制可不可以？这也是实践中有些被告方认为我可以给你看，但你不能拍照和复印，这在司法实践中是行不通的，因为拍照、录影和其他手段来获取相关资料是法律的应有之义。

业主知情权的行使也不是无限制的，不是只要有业主知情权就可以侵犯其他主体的相关权益。对于已经公示的资料不能要求重复公示。对没有发生的情况，比如2019年广东高院的在审案例中提到，物业公司手里没有的资料你要求他公示，属于公示不能。

在诉讼中，以不合理的方式请求公开。比如你可以要求公开，也可以要求复制查阅。比如公司的财务账目，这些你可以查阅，但你要求他在小区里公示属于不合理的方式。有些适合公开，有些适合查阅的要根据实际情况来区分。

另外你的诉求必须具体，因为在业主知情权诉讼中，要求看资料不是目的，往往伴随着公共收益返还案件或者业主撤销权案件，是一个过程性案件，你的诉求必须要明确具体，不能说要求物业公司经营过程中所有的档案资料，这是不明确、不具体。

对于公开查阅的资料过程中发现有些疑问的，这个不能在业主知情权诉讼中去提，因为知情权诉讼是指义务主体只有义务来给你提供这些资料，你让他解释说明这不是业主知情权诉讼的诉权。你可以跟他在庭外进行其他方式的权利救济。物业公司义务人不掌握的情况，权利人是不支持的。

针对业主组织的往往在实践中，下一步可能要提业主撤销权，认为业主大会的决议有问题，选票能不能公示，这也是实践中很敏感的问题，原则上业主的选票因为涉及到个人信息保护问题，是不在公示的范围之内，但他有一个特殊的案例，我也给大家放在这里，就是在2016年的时候，深圳中院的一个判例，这家物业公司既是物业服务人又是小区的业主，在这个小区里有房产，在这种情况下，法院认为你换物业的行为对物业公司来说有直接的利害关系，以这个理由支持物业公司要求业主委员会查阅业主大会的选票诉求。

很多实践中的案例中，很多义务人说你要求我公示10年前的东西已经过了诉讼时效，这种抗辩理由是否可以得到法院支持呢？显然不会，因为业主知情权诉讼属于物权纠纷，按照民法典诉讼时效规定不适用于诉讼时效。

第二个板块和大家介绍一下业主知情权纠纷在现有的裁判文书上网的范围内审理情况。从案由来讲，你到法院提诉讼要有明确的案由，案由属于民事案由规定里物权纠纷的一级案由，二级案由是物权里面的所有权纠纷，三级案由才是业主知情权纠纷。另外，我们从今年开始裁判文书上网更多偏重人民法院案例库，也就是要入库，目前知情权还没有入库案例。

从全国层面，我们检索到业主知情权纠纷4000多件，全国范围内这个量并不是很大。在广东省只有300多件，这是一个数量的情况。包括法律适用程序的规定。

最后一部分和大家介绍一下，从权利主体的角度，业主都有哪些权利以及行使方式以及行使过程中受到哪些限制。第二个板块和大家介绍一下物业企业作为今天讲阳光社区，阳光透明并不仅仅是对企业的要求，对业主组织，对其他的主体也有同样的要求。对于物业企业信息公示的义务可以看，在民法典943条，物业服务人的信息公开义务，这其实是在除了前面讲的法律规定之外，其实是有更为明确的要求，也就是2021年1月1日实施的民法典。我们来看公开的内容，包括服务事项，在物业服务合同中都有，负责人员就是项目实际主要的管理人员，质量要求实践中有两种，一种是签在合同里的，有明确的服务标准，另外一个是参照或者适用当地的比如北京市住宅物业服务标准三级，三级服务标准就是你在这份物业服务合同中应该履行的服务标准。四是收费项目。关键的是合同的履行情况，这在民法典制定的时候，征求住建部意见的时候我们跟房产司提了相应意见，当中列举得比较清楚的是物业服务合同的履行情况是否包括项目的收支情况，这个其实是很有争议的，前面讲到2003年物业服务收费管理办法计费方式分为包干和酬金，酬金要求每年公示收支，包干没要求，所以当时在民法典制定的时候，关于收支公示的问题要不要区分包干、酬金是有争议的，最终的结论是无论是包干还是酬金，2021年1月1日以后都要进行收支公示。第六个是维修资金的使用情况，七是共有部分经营与收益情况。

从案例中可以看到，在物业企业履行公示义务的时候，你的边界是什么？比如在北京市2016年的案例中，二中院认为物业公司你让他公示每年度的收费总额，欠费业主的名单以及欠费金额、缴费业主的报销凭证，这些就不属于是业主知情权范畴的事情。2013年债务凭证也不属于是知情权的范围，这是民法典之前的案例，但这个案例确定了一个在北京裁判的边界，就是收支情况公示，但并不代表我需要公示财务的账目和相关会计凭证。

在海南的陵水，他的裁判思路认为物业企业的收支情况、收支明细是可以公示的，但不到具体的财务凭证。

公开方式和公开时间更多的是线上线下多元化，北京的公开时间要求每年一次，深圳也是每年一次。不公开的法律责任承担问题上，既有合同违约责任，也有明确的法律责任，比如行政处罚，比如北京市物业管理条例94条规定物业公司如果没有按照规定履行公示义务有相应的行政处罚，有1000-5000的罚款。

时间关系，我和大家分享的内容就到这里，期待以后有更多机会和大家一起交流。