首发：瑞联资信平台公众号
01
商业运营监管的常见风险
重资金，轻管理： 许多机构对商业类项目运营的专业度了解不够，监管过程中各项管理措施不细致，安排的监管人员往往只着眼于抵押物本身及资金账户，对项目现场的实际经营情况、客流、周边市场环境等缺乏实时动态的跟进。另一方面，由于大多采取远程监控的方式，对现场人员的管理难以做到实时监测，许多监管工作流于形式，无法真实体现物业的运营情况，因此无法发现经营过程中资金变相转移或流失的问题。 缺数据，缺沟通： 现场的运营监管工作往往需要金融机构、监管方、被监管方三方协同推进，许多项目的基础运营数据会被被监管方以保密或者不在监管协议约定之内所拒绝提供，导致监管方无法有效提取应收实收、现金流等数据指标，从而直接缺失对项目真实经营情况的了解。在监管方与被监管方相互沟通过程中，事务的传达、资料的发送、流程的发起以及原因的说明，在日常出现争议/矛盾时双方有效性的解决都对监管坪效非常关键。 暗操作，巧名目： 商业项目多数属于经营型物业，其运营监管均需关注到项目每日的运营收入、支出、经营情况等各项事宜，整体颗粒度更细，需要精确到以“元”为单位的程度。在这个过程当中，需要特别关注被监管进行暗箱操作，出现一些诸如私下谈判、降租降优、资金转移等情况，该类情况一旦发生将直接影响金融机构的原始利益。这就要求运营监管单位势必要具有相当专业的团队及能力，才能实现良好且有效的执行监管工作。
02
商业运营监管的预防措施
为更加全面有效的实施运营监管，监管单位需定期进行项目现场勘察，核对租赁情况，关于签约条款，如：免租期、租金及物业费占比等，对于签约品牌信息不一致的要慎之又慎。同时安排驻场人员对周边核心竞争商圈、竞品案例进行定期调研，了解其入驻商户、租金及现场运营情况等，做好流动性的数据统计及更新，知己知彼，以待后效。
拟定固化电子版登记台账模板，结合监管项目的情况，以及日常审批流程中的文件资料，实时更新运营台账，并按照月度、季度、半年度、年度等周期核实项目的应收、实收、应付、实付等数据。同时结合监管单位的资金流动情况，进行数据穿透，评价项目的真实运营情况与资金封闭管理情况。
针对运营监管单位内部的审批决策机制，设定至少三级审批流，多方位、多专业进行流程评价，对于被监管单位，添加监管单位人员的审批权限，避免某些特殊业务流、或个人进行暗箱操作。做到每笔款项支付、每个印章使用双方均有迹可循，降低道德风险。
03
瑞联助力
瑞联资信-经营性物业运营咨询服务
END
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