首发：瑞联资信平台公众号
01
良好的经营性物业可提供价值保障
物业的价值评估 传统上有三种估算物业价值的方法，分别是收益法、比较法、成本法，每种方法在理论上都代表了典型市场参与者做出购买决策的一种方式。考虑到现实往往是难以找寻对标案例、没有较大可比较性，以收益法评估物业价值成为不可缺失的选择。收益法指的是以估价对象的预期收益为导向来求取其价值价格，此种方法对物业长期运营的数据层面需求量大，也是决定物业价值评估准确性的核心因素。 物业的资金归集 市面上常见的两种资金归集方式，其一是项目公司层面所属收入归集，其二是项目整体经营利润归集。无论选择哪种方式，对于资金方来说最重要的是确保所有收支合理及资金转入应收账户。
02
运营数据不透明，评估收益难预期
虚假提高收益影响因素，提高评估价值 在委托运营模式下，为了体现经营性物业项目公司的收益优势，获取投资方信任，易出现调换影响收入指标的方式虚假提升项目公司收益。一般的操作方式为企业通过名下经营性资产抵押贷方式，从投资方获得融资贷款，通过抵押资产所属项目公司的未来经营现金流进行偿还，但实际经营现金流低于早期评估收益。后续投资方利益回收难得保障。 虚假提报项目收支，资金归集转入非监管账户 在物业经营过程中，项目方/经营方巧立名目，通过成本嫁接、收入转移、虚报实销等不正当途径，影响资金方的既得利益。
03
可视化数据验证保障监管质量
三个维度进行投前数据验证 以既得书面材料为主，采用协议验证台账、流水合理性，辅以实地精细化调研、多商户/管理者访谈，进行交叉复合验证。 应收实收、应出实出进行投后数据监测 在运营监管过程中，核心对照租赁台账、租赁合同跟踪每个商户当月/当季度的缴纳款项，查询账户资金流入总和是否与应收数据一致，确保资金流水正常情况下无进入非监管账户；每一笔资金流出应与成本台账核对，并查看流程手续是否齐全、支付节点是否合理、支付金额是否匹配等。并按月度周期进行整体收支流水核验，同时按季度、半年度将所有数据与往年进行同比分析，原则上应确保收入不减、成本不加。
04
瑞联助力
瑞联资信-经营性物业运营咨询服务
END
点击图片查看 >>>
点击图片查看 >>>
点击图片查看 >>>
点击图片查看 >>>
点击图片查看 >>>
点击图片查看 >>>
服务团队
王小方 瑞联资信总经理
电话: 13923441127
邮箱: wangxf@ruiunion.com.cn
刘国阳 瑞联资信副总经理
电话: 13428793585
邮箱: liuguoyang@ruiunion.com.cn
