首发：瑞联资信平台公众号
“四个取消”和“四个降低”主要落实前期政策，而“两个增加”则是核心政策的增量。当前，房地产市场正面临融资困难和需求不足等多重挑战，涉及住建、金融、财政、税务等多个部门，各地区和不同类型的房地产企业也面临各自的具体问题和需求，这给政策的制定和落实带来了相当大的难度。
在此背景下，唯有组合出击，通过各部委的协同合作，才能综合不同领域的资源，更有效地应对复杂的市场情况。特别是在市场低迷时，部委联动的政策信号可以稳定购房者和投资者的预期。
总体来看，需求端更多是政策松绑、降低买房门槛；供给端消化存量、解决融资难题。这些措施完全契合了9月26日中央政治局会议提出的“严控增量、优化存量、提高质量”以及“止跌回稳”的基调，旨在实现房地产市场的稳定与复苏。
从市场反映看，“9.26”之后，很多城市、很多项目看房量、到访量明显上升，销售量也有不同程度的增长，房地产的主要指标明显好转。特别是一线城市，10月份以来全线回稳。
倪虹部长在回应外媒记者时表示，经过三年的调整，中国房地产市场在一系列政策的推动下，已经开始筑底。他认为，10月份的数据将会显示出积极乐观的趋势。
此次发布会值得关注的是，住建部明确表示，将通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据调查，仅在全国35个大城市，待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。
倪虹部长指出，货币化安置带来多重利好，将通过五项政策重点支持两类项目。并且条件成熟的项目就可以提前干、抓紧干，如果进展良好、条件具备，在100万套的基础上还可以继续新增项目。
图表：货币化安置带来的利好影响
图表：两类项目将获得五项政策重点支持
本次的货币化安置与2015 年的“货币化棚改”类似，虽然在规模上无法同2015年前后的棚改货币化相比，但本轮更多聚焦高能级城市，且优先聚焦成熟项目，我们预计进度不慢。仍需要注意的是，现阶段面临的各类现实因素也会对本轮货币化安置的力度造成一定制约性。
一方面，当前，我国房地产市场面临人口结构失衡、城镇化区域结构倾斜和前期需求透支等中长期问题。此外，东南沿海和一线城市的房价收入比再度大幅上升，居民面临巨大房价压力，而这些问题在2015年并未如此突出。
另一方面，2015年至2016年间，央行大规模投放基础货币以支持货币化棚改，至2016年底，MLF和PSL的基础货币投放余额较2015年6月底扩张了4.1万亿，占2016年总基础货币规模的13.3%。而此次货币化安置并未伴随央行的大规模基础货币投放。
货币化安置的操作相对复杂，需要政府组织购买、集中采购或直接货币补偿等多种方式。这增加了操作难度和透明度问题。
9月26日中央政治局会议提出要加大“白名单”项目贷款投放力度，目前项目“白名单”在保交楼方面已取得积极进展。
发布会上，金融监管总局进一步指出：“截至10月16日，‘白名单’房地产项目的贷款审批金额已达2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目的贷款审批金额将翻倍，超过4万亿元。” 这一数据显示，项目“白名单”贷款的投放力度正在显著加大，支持了更多房地产项目的顺利推进。
金融监管总局副局长肖远企答记者问：为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，接下来还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。具体内容如下：
第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。
在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。
第二，进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。
各家银行在现有工作专班机制基础上，进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。
第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户。
本次“白名单”政策调整是继经营性物业贷款、“金融16条”政策延期以及支持专项债收购存量土地后，对房企融资的再一次支持。该项政策规模的加码有助于为困难房企提供流动性支持，助力在建工程完工交付，但后续银行放款节奏仍是影响政策效果的重要因素。
本次发布会，针对新增项目，保障资金支持的同时，依然强调“保交楼”。
住建部部长倪虹指出，主要采取“两手抓”策略，打赢保交房攻坚战，一手抓“白名单”，一手抓建设交付进度。住建部将与金融监管总局会同有关部门和单位，强化信贷、土地、司法等措施联动，紧紧围绕交付目标，狠抓各项工作落实。这体现了政策实际落地的复杂性与难度，同时也彰显了政府促进房地产市场止跌回稳的决心。
针对存量的措施，将从土地和住房两个方面着手，以削减市场存量。除了对城中村和危旧房改造采取货币化安置外，央行、财政部和自然资源部也进一步明确了政策性银行、商业银行发放贷款及专项债资金的相关配套政策，以支持收储开发商无力开发或不愿开发的土地。支持房企退地、换地以及商办用地调规，将成为重要方向。
此外，还将加大对存量商品房的收储力度。10月12日，财政部国新办的会议指出，地方政府的专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房。本次财政部进一步明确，支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，由地方自主决策、自愿实施，并采取法治化、市场化的运作方式。
建设满足人民群众新期待的“好房子”是推动构建房地产发展新模式，实现行业高质量发展的关键举措。发布会上住建部部长倪虹介绍了“好房子”的四大特征：绿色、低碳、智能和安全。针对房企而言，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、谁就能有发展、谁就能有未来。
而支持“好房子”建设的配套政策也需要进一步跟进，如供应更优质地块、减少土地容积率限制、减少配建等，给企业提供更大的操作空间。
┈ End ┈
▼
瑞联资信平台由世联评估、中瑞世联资产评估两家机构主导发起，世联资产、瑞联资信咨询、瑞联数科、广东瑞联资产、朗瑞会计师事务所、华房数据等公司共同成立。秉承专业互通、生态共赢的服务宗旨，由平台中台统一品牌管理，系统管理、专业研发、数据共享、资源共享。
