深圳八月市场播报：商业物业租金平稳；写字楼租金下行；宅地上新，取消最高限价！
文摘
房产
2024-09-19 08:01
广东
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8月，深圳新建商品住宅均价为59,447元/㎡，环比下降10.0%。网签量2,537套/27.0万㎡，套数环比下降3.0%。深圳楼市已三个月无调控新政发布，缺乏政策的连续性，进一步降低购房者对市场的预期，最终导致了成交量回落。新房市场修复遵循“量稳-价稳-房企报表修复-扩表-投资企稳”路径。5月“降首付、降利率”双降政策效力已是强弩之末，销售仍在探底，成交规模下滑到近年较低水平，“量稳”目标尚未达到。守住金秋，“金九银十”关键节点在即。预计房企将借助传统旺季推出更多优惠折扣刺激销售，叠加目前房贷利率已降至历史最低水平，对需求恢复有一定刺激作用。政策发力从供给侧托底向需求侧降成本转变，国家层面上新一轮政策加码及信贷宽松箭在弦上。截至8月底，深圳在售新建商品住宅达50,500套/509.7万㎡，套数环比上升3.1%。
库存压力较大的行政区包括龙岗区12,010套，龙华区9,176套，宝安区7,568套，光明区7,454套。深圳一手住房库存量仍维持在高位，新房供给量大于成交量，去化不容乐观。当前深圳新建住宅库存去化周期为22.2个月，去化周期高于调控目标区间（12～18个月），发出风险警告。8月为市场淡季，具有指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为55,681元/㎡，环比下跌0.7%，同比下跌5.4%。房价连续34个月阴跌，以价换量格局毋庸置疑。
存量住宅过户3,804套/37.2万㎡，套数环比下降16.8%，为近六个月最低，与5,000套荣枯线距离尚远。全市挂牌存量住宅为63,715套，环比上升1.2%，再创全年新高。如今正值2021年房价高峰期买入的房源陆续解除限售，经历大跌后预计未来一段时间内深圳的在售房源将持续保持在高位。并且在大量在售房源的市场压力下，无论是挂牌价还是成交价近一年以来均呈现出持续下降的趋势。深圳有效购买力转向“风险可控、马上可住”的存量住宅市场，继续蚕食新房的市场份额，成交占比提升至六成。存量住宅有维稳筑底的趋势，但修复依然缓慢，呈现出较为明显的“以价换量”特征，并未真正进入景气的态势。深圳存量住宅房价收入比高达22.7，从2021年最高点（30.9）以来呈趋势性下降形态。
根据瑞联EVS统计数据，8月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为79.4元/㎡，总体趋势保持平稳。今年经济运行面临的不确定因素增多，就业总量压力较大。而从供应端来看，不管是保障性租赁住房入市还是个人房源供应都在增加，住宅租赁市场出现整体消费降级。深圳商品住宅、长租公寓空置率稳定在5.0～6.0%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为1:702，静态租赁回报率仅为1.6%。
8月份，深圳一手商业物业（官方数据包括商业、商务公寓）均价为43,592元/㎡，环比下跌12.0%，呈趋势性下降形态。成交面积12,709 ㎡，环比上升12.4%，投资情绪不高。
8月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为120.9万㎡，环比下降2.7%，呈下降趋势。
库存去化周期攀升至60.1个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要5.0年。 2024年三季度计划入市商务公寓11.01万㎡，1,411套；商业9.72万㎡。
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8月份，深圳存量商业（商业、商务公寓）成交33,889㎡（是一手房的2.7倍），环比上升11.3%。2024年二季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为700元/㎡·月，整体保持平稳。市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度，经营方以价换量，空置率下降至6.2%，维持在低位。
上半年，深圳持续发力促消费，推动消费市场积极复苏。社会消费品零售总额5,072亿元，同比增长1.0%。其中商品零售增长1.0%；餐饮收入增长1.3%。网上零售持续增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长3.7%，消费市场积极向好。与此同时，新兴零售模式如仓储超市的繁荣以及网络购物的迅猛发展，给传统百货商场带来了巨大的竞争压力，导致百货商场对扩大经营保持谨慎。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择，风险总体可控。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。
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8月份，新建写字楼网签均价48,836元/㎡，环比下跌20.9%。成交2,650㎡（官方写字楼数据不包括产业园研发办公），环比下降63.4%。从绝对数量看，2024年以来成交保持低迷态势，投资意愿降至“冰点”。截至8月底，深圳新建写字楼可售面积111.9万㎡，库存量上升0.4%，总体呈趋势性下降形态。库存去化周期上升至74.4个月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要6.2年。2024年三季度计划入市办公物业高达32.61万㎡，去化压力巨大。8月，深圳存量写字楼成交13,338㎡，相对于体量超过800万㎡的市场而言，买卖寥落，交易以租赁为主。
二季度，全球宏观经济不确定因素增多，叠加深圳写字楼供需严重失衡，租赁市场的竞争也将进一步加剧，各区域租金普遍下调。深圳商务区甲级写字楼租金继续下探，平均租金为165.8元/㎡·月，环比下跌2.5%。静态租赁回报率为3.1%。在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性改变前，存量写字楼租赁不太可能出现较为明显的回升。深圳过于超前的城市规划使办公用地供应过剩，写字楼广义存量可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。二季度，深圳甲级写字楼市场“消化不良”，平均空置率为26.1%，高居一线城市之首。空置率同比提高2.5个百分点，冷意尽显。 深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来三年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的700万㎡（主要集中在南山区前海），将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。8月，深圳推出3宗用地，建设用地面积7.08公顷，规划建筑面积22.43万㎡。本月成交3宗用地，建设用地面积8.51公顷，规划建筑面积34.65万㎡ ，成交总金额5.59亿元。8月28日，深圳挂牌A001-0219居住用地引起广泛关注。此宗地位于宝安区中心片区金科路与罗田路交汇处，为二类居住用地，用地面积9,997.8㎡，建筑面积5.4万㎡，容积率5.4，起始价20.8亿元。本宗地是多年来取消限制最高地价的宅地，按照“价高者得”的原则确定竞得人。地上住宅部分为普通商品住房，商品房不限售价、没有配建公租房、保租房、不受“70/90”户型政策限制。深圳出让宅地的商品房销售价格决定权回归市场。
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