政策护航孕育转机，银十成交超过金九 | 十月全国楼市综述
文摘
房产
2024-11-08 08:03
广东
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楼市热度回升
10月全国重点城市瑞联EVS存量住宅加权均价为20,232元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅为1.0%，“以价换量”态势明显。
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近期自上而下部署的稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化，各线城市的新房、二手房市场热度均有不同程度的回升。住宅市场历来有销售旺季“金九银十”的说法，今年“银十”成交量超过“金九”十分罕见。在可连续获得官方数据的城市中，10月存量住宅成交面积环比上升25.0%，其中一线城市成交增速最大。中央政治局“止跌回稳”信号发出后的首月，得益于新政持续叠加和传统营销旺季，市场成交止跌企稳。观望类客户正在逐渐解除观望情绪，核心城市二手房咨询量、带看量、成交量等数据均有明显增长，挂牌量逐步回落亦反映市场预期有所好转。“四个取消、四个降低”政策组合拳发挥了积极的效应，客户购买信心明显增强，市场信心的上升逐步体现在成交端，来访、认购脉冲式攀升。由于“认购-草签-网签”存在时间差，在途交易在随后月份网签系统中会得到体现，叠加开发商冲刺全年业绩，预计短期内核心城市新房销售仍会有不俗表现。
均价中枢下移
在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，大连、呼和浩特存量住宅均价保持平稳，均价环比下跌城市为44座。重点城市“以价换量”持续，均价中枢普遍下移。
环比跌幅居前的城市为武汉（-5.15%）、南昌（-3.02%）、泉州（-2.89%）、厦门（-2.51%）及福州（-2.08%）。
楼市整体延续低迷，存量住宅均价同比下跌城市为46座。大湾区广州、东莞、佛山三城领跌，北京、深圳、南京、成都等高能级城市以及海南双子星海口、三亚房价相对平稳。
同比跌幅居前的城市为东莞（-25.32%）、佛山（-19.14%）、广州（-17.77%）、厦门（-15.34%）及武汉（-14.67%）。
2024年前三季度，楼市总体呈现继续下行态势，销售“以价换量”但仍处于深度下行区间，信心低迷和能力受限背景下投资跌幅持续扩大。国庆节前夕，“9.26”政治局会议发出迄今最强“稳地产”信号，是一个重大的转折点。政策出台之密集，层级之高，协调度之强，显著强于此前数年抵抗式宽松，在短期内巩固了市场信心。10月楼市销售明显回暖，全国新建商品房和二手房成交总量，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。10月12日，财政部宣布叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动楼市止跌回稳。第一，支持地方政府使用专项债券回收闲置存量土地和新增土地储备。第二，支持地方用专项债券和保障性安居工程补助资金，通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。第三，计划取消普通住宅和非普通住宅标准，修订增值税、土地增值税政策。10月17日，住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”促进楼市平稳政策“组合拳”。“四个取消”包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个降低”包括降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。“两个增加”包括新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。10月18日，工行、农行、中行、建行、交行等主要商业银行下调人民币存款挂牌利率，活期存款利率下调5个基点，定期存款利率下调25个基点。这是今年以来主要商业银行第二次下调存款利率。10月21日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调25个基点，调整为3.6%，引导房贷利率进一步下行。今年以来，5年期以上LPR共计下调三次，由年初的4.2%降至3.6%，下调次数、幅度均达到2019年以来最高水平，体现央行通过货币政策助力楼市“止跌回稳”的决心。10月，各地继续落实松绑，由于前期政策已经基本出尽，力度不及前期。福州、成都等地优化住房套数认定，天津、杭州、西安、云南等地优化限价，成都、天津、西安等地放松限售，上海、西安、青岛等地优化公积金政策，银川、哈尔滨国企收储未售新房用作保障性住房。天津、海南澄迈全面取消限购，当前仅剩北京、上海、深圳和海南省大部分地区仍在执行限购政策。房地产市场稳定对宏观经济至关重要。预计国庆“政策大礼包”配套政策将快速落实，从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等方面，为“稳地产、稳经济”带来更多积极影响。当前楼市处于脉冲式复苏阶段，初具“止跌回稳”部分特征，但市场基本面并未完全改观，国内需求偏弱，预计住宅市场短期内将进入磨底阶段。![]()
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