首发：瑞联资信平台公众号
党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出：“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。”
瑞联资信胡永强、王卓、王小方、熊华东于2024年5月撰写的《低效用地再开发试点工作中土地估价机构的业务机会探讨》聚焦盘活存量土地和低效用地再开发，荣获中估协成立30周年主题征文优秀论文一等奖。以下为文章全文，便与社会各界进行交流探讨，共同砥砺前行，实现机构和行业高质量发展，同时助力我国实现高质量发展目标。
（此文荣获中估协成立30周年主题征文优秀论文一等奖）
作者：胡永强 王卓 王小方 熊华东
摘要
长期以来我国存量建设用地存在布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题，低效用地再开发成为盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展的重要手段。土地估价机构作为与土地管理密切相关的专业机构，可以发挥自身专业技能，提供估价及咨询服务，以确保试点工作和具体项目的顺利开展。本文探讨了土地估价机构在低效用地再开发中的业务机会，分析从整个试点工作和具体项目实施中可提供的具体的估价和咨询服务内容，并且提出土地估价机构同时应注重人才培养，提升自身综合服务能力，方可提供高质量的服务，助力低效用地再开发试点工作。
一
低效用地再开发的背景及概念和范围
时至今日，为了全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求，深入贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，以及落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，自然资源部于2023年9月5日发布《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号，以下简称“171号通知”），决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点工作，探索创新政策举措，完善激励约束机制。
开展低效用地再开发试点，有利于探索创新盘活利用存量土地的政策机制，有利于推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，大幅提高利用存量用地的比重，明显降低单位 GDP地耗，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。
《171号通知》在概念和范围上虽然没有直接的重新明确，但其要求以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础，并且从以往的“城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地”转为“一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题”，可见本次试点低效用地再开发范围由之前的“城镇”扩大到“城镇和乡村”。
另外，地方上在低效用地认定及范围上会根据地方特色有所调整，此处不再展开介绍。
二
低效用地再开发的主要方式介绍
经过多年的低效用地再开发实践，各个地方根据每个低效用地项目的特点，量身定制不同的再开发方案，形成了“腾笼换鸟”挖潜、“城中村”改造等多种再开发的方式，通过再开发，低效用地实现了盘活利用存量土地、提高土地利用效率的目标。各类再开发方式的含义、应用及实际案例如下表所示。
表2 低效用地再开发的主要方式
三
评估机构在低效用地再开发中的服务探讨
表3 土地估价机构在低效用地再开发试点工作全流程可参与服务事项
1.土地价格估价服务
不同项目采用不同的再开发模式和再开发方式，可能需要不同的的土地价格估价服务，如项目现状土地价格估价、土地收购价格估价、土地出让价格估价、土地调整容积率或用途等需补缴出让金的估价、土地融资估价等。由于土地价格估价服务是土估估价机构熟悉的常规业务，本文对其相关服务不再赘述。
表4 土地估价机构在低效用地再开发试点具体项目中咨询服务事项
通过提供上述多种业务服务，土地估价机构在低效用地再开发中可以获得广泛的估价和咨询业务机会，不仅为开发主体提供专业的技术支持和决策依据，还能为项目的顺利实施和成功运营保驾护航。
四
结论
低效用地再开发试点工作将是一项长期的、全国层面的专项工作，土地估价机构应抓住这一发展契机，深入参与其中，提供专业的估价和咨询服务。但同时低效用地再开发亦是一项复杂、全面、系统的工作，相关服务内容涉及范围广、深度深、专业性强，因此土地估价机构应注重培养估价师相关方面知识和技能、加强技术创新和人才培养、提升的沟通协调能力、提高政策研究和应用能力、强化品牌建设和市场拓展，提升服务质量等。因此，土地估价机构才能助力低效用地再开发试点工作，为经济社会的可持续发展做出更大的贡献。
END
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