2024佛山市产业地产市场调研报告
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财经
2024-08-23 08:03
广东
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（一）佛山市工业商品厂房的概念
于2021年12月23日佛山市自然资源局发布了《佛山市自然资源局关于印发佛山市国有工业用地使用权及房屋所有权分割和不动产登记管理办法（试行）的通知》（佛自然资通〔2021〕213 号）；其中《办法》指出商品厂房，指工业用地建设的可分割可销售的房屋，并明确指出商品厂房开发项目单层建筑面积不得低于500平方米，分割后的房屋套间单层建筑面积不得低于500平方米。商品厂房开发项目分割转让后原权利人自留的产业用房建筑面积占未分割转让前产业用房总建筑面积比例不得低于20%。受让后的商品厂房自完成分割转让（转移）不动产登记之日起5年内不得再次转让。
根据目前可搜集的信息，本次调研范围为佛山市五区共120个工业商品厂房园区，合计总占地面积为1,246.36万平方米，总建筑面积为2,180.87万平方米，产业园定位以都市型产业园区、智能制造产业园区及制造业聚集产业园区为主。从园区数量来看，顺德区园区数量最多，有80个，占比高达66.67%；其次为南海区，园区数量为23个。从总占地面积来看，顺德区总占地面积为最大，总园区土地面积约为758.26万平方米，占比为60.84%；其次为南海区，总园区土地面积约为168.89万平方米；从总建筑面积来看，顺德区总建筑面积亦为最大，总园区建筑面积约为1,271.28万平方米，占比为58.29%；其次为南海区，总建筑面积约为387.26万平方米；综上所述目前佛山市商品厂房的体量最大的区域为顺德区，其次为南海区、禅城区，三水区及高明区体量相对少很多。具体详见下图：
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根据本次调研，佛山市商品厂房的体量最大的区域为顺德区，其次为南海区，三水区及高明区体量相对少很多；产业园定位以都市型产业园区、智能制造产业园区及制造业聚集产业园区为主；产品类型主要为多层厂房、多层研发用房及独栋研发用房。其中，首层厂房销售单价集中在7,000-9,000元/平方米，月租金水平集中在20-30元/平方米；二层及以上厂房销售单价集中在3,000-4,000元/平方米，月租金水平集中在12-18元/平方米；首层研发用房销售单价集中在8,000-10,000元/平方米，月租金水平集中在25-35元/平方米；二层及以上研发用房销售单价集中在4,000-5,000元/平方米，月租金水平集中在15-20元/平方米；独栋研发用房销售单价集中在5,000-6,000元/平方米，月租金水平集中在15-25元/平方米；租金增长率基本为每年递增2%-3%。售价与租金水平因产业园所在位置及物业档次、装修、楼层、配套设施等不同而有差异，佛山市商品厂房产业园出租率集中在70%-80%。
（一）顺德区商品厂房的市场状况
顺德区是我国家电产业、装备制造、家具制造的重镇。顺德区制造业产业体系完备，集群优势明显。经过40多年的改革创新，形成了家电制造、机械装备、电子信息、纺织服装、精细化工、包装印刷、家具制造、生物医药等八大支柱产业和汽车配件、珠宝首饰、金属材料等三大特色产业。顺德聚焦智能家具、数字装备、电子信息、工业机器人等新兴产业集群，推进产业高质量发展。本次调研顺德区有80个商品厂房产业园区，合计总占地面积约758.26万平方米，合计总建筑面积约1,271.28万平方米，顺德区产业园定位以智能制造产业园及高新技术产业园区为主。顺德区商品厂房产业园主要分布在北滘镇，目前调研范围内有15个位于该镇街，容桂次之，有14个位于该街道，具体如下图：
顺德区各镇街商品厂房园区数量、土地、建筑面积表
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作为佛山制造业的重要发源地，禅城区的建陶、针织、不锈钢等传统产业具有全国乃至全球影响力，享有“中国建陶第一镇”“中国不锈钢名镇”“中国针织名镇”“中国童装名镇”等美誉，海天味业、佛山照明、新明珠、日丰管、兴发铝业等名企优品从这里走向世界。发展高端都市型工业，是禅城破题制造业发展空间制约的新思路。禅城区产业园区定位以都市型产业园区及高新产业园区为主，产品类型为以办公为主导的产业用房，此类产业载体可分层或分户办证，租售灵活，可作厂房也可作办公，管理更为完善。本次调研禅城区有9个商品厂房产业园区，其中有8个位于张槎街道，仅1个位于南庄镇，主要分布在张槎街道。禅城区商品厂房产业园合计总占地面积约100.86万平方米，合计总建筑面积约303.02万平方米，具体如下图：
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南海区制造业基础庞大，已有多个优势产业集群，有色金属、机械装备、纺织服装、小五金、建筑陶瓷等产业在国内占据重要地位。南海区大力发展战略性新兴产业，加快新兴产业园区和载体建设，完善产业发展配套，瞄准新能源、新材料、机器人、生物医药等新兴产业领域，面向全球加快引进一批重大产业项目，增强经济发展后劲。本次调研南海区有23个商品厂房产业园区，合计总占地面积约168.89万平方米，合计总建筑面积约387.26万平方米，产业园定位以都市型产业园区及智慧型产业园区为主。南海区商品厂房产业园主要分布在桂城街道，有10个位于桂城街道，4个位于丹灶镇，4个位于狮山镇，2个位于里水镇，2个位于罗村镇，仅1个位于西樵镇，具体如下图：
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高明区以制造业产业园区为主，全区在库规上工业企业668家，主营收入超百亿工业企业1家，超50亿工业企业2家，超10亿工业企业13家，高企存量达317家，拥有包括本田金属、高富中石油、溢达纺织、海天调味、万和电气等一批国内外知名的骨干龙头企业。先后创建成为省部产学研结合示范区、全国科普示范区、国家知识产权强县工程示范区，现有中国驰名商标13个、地理标志证明商标3件，建成首个国家级孵化器、2个省重点实验室。本次调研高明区有3个商品厂房产业园区，主要分布在荷城街道，其中有2个位于荷城街道，1个位于更合镇；高明区商品厂房产业园合计总占地面积约167.35万平方米，合计总建筑面积约117.11万平方米，产业园定位以制造业聚集产业园区及现代化产业园区为主。具体如下图：
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三水区出台实施《佛山市三水区“三个一批”创新制造企业培育方案（2021-2025 年）》，推动87家分别获得国家级、省级及市级“专精特新”企业称号，另有5家企业入围“佛山企业100强”名单，14家企业入围“佛山企业制造业100强”名单。在3.0园区引领带动下，2023年以来三水区累计引入超亿元项目80个，投资总额790.9亿元，同比增长17.6%。其中，引进超亿元战新产业项目48个，投资总额589.7亿元，占全部项目投资额的75%。本次调研三水区有5个商品厂房产业园区，主要分布在乐平镇，其中有2个位于乐平镇，1个位于西南街道，1个位于大塘镇，1个位于芦苞镇。三水区商品厂房产业园合计总占地面积约50.99万平方米，合计总建筑面积约102.19万平方米，产业园定位以制造业产业园区为主，具体如下图：
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根据《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》（以下简称《规划》），提出“十四五”时期，广东努力打造世界先进水平的先进制造业基地、全球重要的制造业创新集聚地、制造业高水平开放合作先行地、国际一流的制造业发展环境高地等四个发展定位。
作为广东省制造业大市佛山，在《规划》全文中被提到91次，仅次于广深。同时，《规划》还发布了“十四五”广东省十大战略性支柱产业和十大战略性新兴产业在全省“一核一带一区”的总体空间布局图，以上20个战略性产业集群都将佛山作为布局城市。其中包括智能家电、汽车、先进材料等5大战略性支柱产业，和智能机器人、前沿新材料和新能源等5大战略性新兴产业将佛山作为核心布局城市。
目前佛山已建成2个万亿级产业集群：装备制造、泛家居。未来将在这两个集群持续发力的基础上，使得汽车及新能源、军民融合及电子信息、智能制造装备及机器人、新材料、食品饮料、生物医药及大健康等后发产业集群持续向更大规模冲击。另外还将推动数字技术、现代服务业融入佛山制造业，带动制造业转型升级，助力制造业高质量发展。
