中央发出清晰信号，政策空间再度打开 | 九月全国楼市综述
文摘
房产
2024-10-14 08:00
广东
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市场淡静，新政发布后热度回升
“金九”不再，9月全国重点城市瑞联EVS存量住宅加权均价为20,437元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅为0.88%。
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在可连续获得官方数据的城市中，9月存量住宅成交面积环比回落5.8%，成交总体呈趋势性下降形态。“5.17”新政对市场提振效应递减，市场不仅存在着严重分化，而且多空博弈比较激烈，购房观望情绪加剧。9月底中央一揽子重磅政策推出后，核心城市“国庆黄金周”前后存量住宅带看量激增。政策态度积极，楼市目标明确，在“促进房地产市场止跌回稳”政策目标下，后市二手住宅成交有较强的上升动力。9月新建商品住宅销售面积环比上升4.3%，绝对量仍处于近年低位。随着国庆“政策大礼包”具体优化政策落地，市场在情绪和信心层面得到改善，市场信心的上升将逐步体现在成交端。政策利好叠加房企加强营销积极自救，预计四季度新房市场活跃度会出现回升。
市场中枢下移
在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比下跌城市为46座。重点城市“以价换量”持续，均价中枢普遍下移。
环比跌幅居前的城市为武汉（-3.47%）、东莞（-3.25%）、广州（-1.83%）、泉州（-1.61%）及厦门（-1.56%）。
楼市整体延续低迷，存量住宅均价同比下跌城市为46座。
同比跌幅居前的城市为东莞（-26.43%）、佛山（-18.24%）、广州（-17.55%）、厦门（-14.01%）及呼和浩特（-13.41%）。
八月楼市各项宏观指标均持续走低，市场围绕政策预期展开博弈。三季度中国经济依然处于温和复苏中，实现全年经济社会发展目标愈发紧迫。今年“5.17”楼市政策组合拳效果及持续性不及预期，楼市在跳跃后再归平静，各项指标低位运行。9月19日,美联储进行了4年来的首次降息，降幅达到50个基点。美联储站在新一轮降息周期的起点，汇率掣肘明显减弱，为中国货币政策预留了广阔空间。9月26日，政治局提前召开经济专题会议，明确提出“止跌回稳”的目标。会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。“9.26”政治局会议发出迄今最强“稳地产”信号，是一个重大的转折点。央行在9月24日发布“降准、降息、降首付、降存量房贷利率、延长金融政策期限、支持资本市场”一揽子重磅利好。金融组合拳力度空前，内容包括：（1）降低存款准备金率0.5%；年内择机进一步下调0.25%-0.5%；（2）下调政策利率0.25%，从1.75%调降至1.5%，同步调降存款和贷款利率；（3）二套房统一下调首付比例，从25%到15%；（4）存量房贷利率降至新发放房贷利率水平，平均降幅0.5%；（5）“金融16条”和经营性物业贷款政策延期到2026年底；（6）新出政策工具，支持资本市场发展；有股票回购增持支持再贷款。9月29日，央行正式发布降首付、住房贷款利率定价、保障房再贷款、延长地产金融政策期限等四项公告，并发布批量调整存量房贷利率的倡议，引导各银行对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，将LPR加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度批量调整至不低于-30BP。9月，北京、上海、广州、深圳作为行动的标杆，迅速对限购、首付、税费、转让等政策进行优化，快速落实中央部署，发挥一线城市的带动作用。其他城市继续落实松绑，由于前期政策已经基本出尽，力度不及一线城市。北京首付首套15%、二套20%，降低存量房贷利率，加大住房公积金贷款支持力度，调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限，放开通州区住房限购等。上海首付首套15%、二套20%；非沪籍社保3年调整为连续缴纳满1年；差异化政策区域的二套首付比例20%。增值税免征满5改满2年。深圳首付首套15%、二套20%；多区全面放开限购；增值税免征满5改满2年；取消商品住房和商务公寓限售、限价。广州不再审核购房资格，不再限制购房套数,成为第一个全面取消限购的一线城市。当前仅剩北京、上海、深圳、天津以及海南省5地仍在执行限购政策。国庆节前夕，从央行降准降息、下调首付比例，到“9.26”政治局会议明确“促进房地产市场止跌回稳”，再到北上广深等核心城市松绑政策，政策出台之密集，层级之高，协调度之强，显著强于此前数年抵抗式宽松。“政策大礼包”的释放无疑极大地提振市场信心，证券市场率先强力反弹，各地楼市参与各方转向积极，线上咨询量、到访量、认购量及二手房带看量等数据均有明显增长。2023年8月放松“认房不认贷”、今年“5.17”新政均只带来短暂回暖，本轮楼市复苏持续性值得关注。稳楼市必须先稳经济。楼市能不能企稳最终还是要看经济，国内需求偏弱，宏观经济增速放缓是楼市不景气的主要原因。真正落实一揽子增量政策，加大财政政策逆周期调节力度，扎实推动经济向上结构向优，促使商品住宅连续三四个月成交增长，从量稳至价稳传导，楼市才能真正稳住。![]()
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