市场围绕政策预期博弈，存量利率仍有下调空间 | 八月全国楼市综述
文摘
房产
2024-09-06 08:00
广东
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市场淡季，延续调整
8月，全国重点城市瑞联EVS存量住宅加权均价为20,619元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅为0.80%，连续26个月下跌。2024年存量住宅均价快速下探，以价换量格局毋庸置疑。
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在可连续获得官方数据的城市中，8月存量住宅成交面积环比回落13.8%。二手房“即买即住、所见所得”，韧性强于新房，已经开始主导市场了。8月新建商品住宅销售面积环比下降14.2%，同比降幅扩大。高能级城市成交还能维持一定规模，部分城市受季节因素和政策效应递减影响，供需双降；低能级城市需求严重不足，处于阶段性深调期。
新房市场修复遵循“量稳-价稳-房企报表修复-扩表-投资企稳”路径。“517新政”效力已是强弩之末，销售仍在探底，成交规模下滑到近年较低水平，“量稳”目标尚未达到。
“金九银十”即将来临，预计房企将借助传统旺季推出更多优惠折扣刺激销售，叠加目前房贷利率已降至历史最低水平，对需求恢复有一定刺激作用。
市场中枢下移
在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比下跌城市为46座。重点城市“以价换量”持续，均价中枢普遍下移，北京、上海、深圳、广州、武汉、南京环比跌幅低于平均水平。
环比跌幅居前的城市为东莞（-4.26%）、沈阳（-3.45%）、珠海（-2.01%）、厦门（-1.48%）及重庆（-1.44%）。
楼市整体延续低迷，存量住宅均价同比下跌城市为46座。
同比跌幅居前的城市为东莞（-25.45%）、佛山（-17.21%）、广州（-16.23%）、宁波（-12.98%）及上海（-12.87%）。
八月楼市各项宏观指标均持续走低，市场围绕政策预期展开博弈。8月23日，住建部在“推动高质量发展”新闻发布会上重申：中国式现代化，民生为大。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期。从我国城镇化发展进程看，房地产市场还有很大潜力和空间。提出构建房地产新模式，包括：1、建好房子；2、“市场+保障”供应体系；3、完善房地产开发、交易和使用制度；4、建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。住建部还指出，目前上海等22座城市正在试点房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，其中房屋养老金个人账户为已有的住宅专项维修资金，试点的重点是政府把公共账户建立起来。我国“房屋养老金”制度始于1998年，主要用于支持房屋体检、保险及日常小修小补的费用。2007年建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》，个人账户缴纳标准为“住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。目前城市化高峰期已过，楼市进入存量时代，房龄超过30年的房屋数量将快速攀升，房屋养老金制度再被提上议程。房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要个人额外出资，是由政府多种筹集渠道，如政府财政资金、土地出让收入、住房公积金增值收益、社会捐助等。彭博社一则报道，新一轮存量房贷利率下调呼声再起。报道称，决策层正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元的存量房贷客户与银行重新协商房贷利率，并打算重启暂停10多年的“转按揭”行为，以降低居民债务负担，提振消费。当前宏观经济增长乏力，GDP和消费等数据弱于预期，PMI（制造业采购经理指数）连续4个月处于荣枯线以下。“517新政”新房贷款利率持续走低，而存量房贷并未受益，新增和存量贷息差越拉越大，刺激存量房贷客户提前还贷，导致居民的消费意愿不高。减轻居民债务压力提振消费，房贷利率、交易税费仍存下降空间。8月，重点城市政策密集出台。深圳、长沙、佛山、德州、肇庆公告“国家队”进场收储存量住房，广州、武汉、杭州、成都、贵阳优化公积金贷款政策，成都、长沙放宽首套房认定标准，为疲软的楼市注入更多动能。房地产工作的重心是维稳房地产市场，化解行业风险。目前楼市螺旋型下降的态势持续，上市房企整体录得亏损，现金流风险加剧，仍需进一步政策扶持。守住金秋，“金九银十”关键节点在即。政策发力从供给侧托底向需求侧降成本转变，新一轮政策加码及信贷宽松箭在弦上。![]()
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