深圳九月市场：国庆“政策大礼包”释放，市场转向积极，进入信心修复期！
文摘
房产
2024-10-18 08:01
广东
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深圳楼市政策组合拳效果及持续性不及预期，楼市在跳跃后再归平静，各项指标均持续走低。9月，深圳新建商品住宅均价为51,487元/㎡，环比下降13.4%。网签量1,686套/17.2万㎡，套数环比下降33.5%，连续三个月下滑。
9月26日，政治局提前召开经济专题会议，明确提出“止跌回稳”的目标，是一个重大的转折点。
9月，深圳作为行动的标杆再次出台新政，快速落实中央部署，发挥一线城市的带动作用。首付首套15%、二套20%；多区全面放开限购；增值税免征满5改满2年；取消商品住房和商务公寓限售、限价。“政策大礼包”的释放无疑极大地提振市场信心，楼市参与各方转向积极，房企加强营销，“国庆黄金周”前后线上咨询量、到访量、认购量及二手房带看量等数据均有明显增长，预计十月份市场成交量将大幅上升。截至9月底，深圳在售新建商品住宅达46,945套/477.7万㎡，套数环比下降7.0%。
库存压力较大的行政区包括龙岗区11,613套，龙华区7,795套，宝安区7,122套，光明区6,370套。深圳一手住房库存量仍维持在高位，新房供给量大于成交量，去化不容乐观。
当前深圳新建住宅库存去化周期为20.9个月，去化周期高于调控目标区间（12～18个月），发出风险警告。9月份，深圳存量住宅持续走弱，多空博弈比较激烈，购房观望情绪加剧。
具有指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为55,213元/㎡，环比下跌0.8%，同比下跌5.9%，以价换量格局毋庸置疑。
存量住宅过户3,191套/30.9万㎡，套数环比下降16.1%，为近七个月最低，与5,000套荣枯线距离尚远。
全市挂牌存量住宅为64,104套，环比上升0.6%，再创全年新高。限售取消后，二手在售房源量还在迅速增加。
国庆节前夕，从央行降准降息、下调首付比例，到“9.26”政治局会议明确“促进房地产市场止跌回稳”，再到北上广深等核心城市松绑政策，政策出台之密集，层级之高，协调度之强，显著强于此前数年抵抗式宽松。
中央一揽子重磅政策推出后市场预期明显改善，深圳“国庆黄金周”前后存量住宅带看量激增。政策态度积极，在“止跌回稳”政策目标下，深圳进入信心修复期，后市二手住宅成交有较强的上升动力。
深圳存量住宅房价收入比高达22.4，从2021年最高点（30.9）以来呈趋势性下降形态。
根据瑞联EVS统计数据，9月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为79.2元/㎡，总体趋势保持平稳。今年经济运行面临的不确定因素增多，就业总量压力较大。而从供应端来看，不管是保障性租赁住房入市还是个人房源供应都在增加，住宅租赁市场出现整体消费降级。深圳商品住宅、长租公寓空置率稳定在5.0～6.0%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。本月存量住宅租售比为1:697，静态租赁回报率仅为1.6%。
9月份，深圳一手商业物业（官方数据包括商业、商务公寓）均价为43,962元/㎡，环比上升0.8%。由于宝龙专精特新产业园（7,146㎡）、京基宸悦府（4,178㎡）、会展湾东城（2,643㎡）等楼盘热销，本月全市成交面积36,854㎡，环比大升190%。
9月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为118.0万㎡，环比下降2.4%，呈下降趋势。
库存去化周期攀升至54.1个月，也就是说即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积需要4.5年。
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9月份，深圳存量商业（包括商务公寓）成交38,573㎡，环比上升13.8%。2024年二季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为700元/㎡·月，整体保持平稳。市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度，经营方以价换量，空置率下降至6.2%，维持在低位。
上半年，深圳持续发力促消费，推动消费市场积极复苏。社会消费品零售总额5,072亿元，同比增长1.0%。其中商品零售增长1.0%；餐饮收入增长1.3%。网上零售持续增长，限额以上单位通过互联网实现的商品零售额增长3.7%，消费市场积极向好。与此同时，新兴零售模式如仓储超市的繁荣以及网络购物的迅猛发展，给传统百货商场带来了巨大的竞争压力，导致百货商场对扩大经营保持谨慎。
核心都市圈核心城市内优质资产，依旧是重要的资产配置选择，风险总体可控。深圳良好的经济和人口基本面将继续支撑本地消费市场的发展，有利于零售物业租售的长远表现。
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9月份，新建写字楼网签均价46,430元/㎡，环比下跌4.5%。成交5,997㎡（官方写字楼数据不包括产业园研发办公），环比上升126.3%。从绝对数量看，2024年以来成交保持低迷态势，投资意愿降至“冰点”。截至9月底，深圳新建写字楼可售面积109.9万㎡，库存量下降1.8%，总体呈趋势性下降形态。库存去化周期上升至74.8个月，即使无新增供应，依照当前平均销售速度，仅销售现有的库存面积也需要6.2年。9月，深圳存量写字楼成交11,849㎡，相对于体量超过800万㎡的市场而言，买卖寥落，交易以租赁为主。
二季度，全球宏观经济不确定因素增多，叠加深圳写字楼供需严重失衡，租赁市场的竞争也将进一步加剧，各区域租金普遍下调。深圳商务区甲级写字楼租金继续下探，平均租金为165.8元/㎡·月，环比下跌2.5%。静态租赁回报率为3.1%。在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性改变前，存量写字楼租赁不太可能出现较为明显的回升。深圳过于超前的城市规划使办公用地供应过剩，写字楼广义存量可以满足未来十年的需求。见微知著，未来两年将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，供过于求问题再次激化，“以价换量”仍将是近期租赁市场的主旋律。二季度，深圳甲级写字楼市场“消化不良”，平均空置率为26.1%，高居一线城市之首。空置率同比提高2.5个百分点，冷意尽显。 深圳写字楼存量居大湾区城市之首，未来三年簇拥入市供应更是达到匪夷所思的700万㎡（主要集中在南山区前海），将长期处于供过于求状态。预计未来一年整体租金将趋势性下降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。9月，深圳推出3宗用地，建设用地面积13.68公顷，规划建筑面积45.92万㎡。本月成交3宗用地，建设用地面积7.08公顷，规划建筑面积22.43万㎡，成交总金额28.94亿元。9月，深圳推出今年第三宗居住用地A219-0080，宗地横跨福永、航城街道，临近广深公路和京港澳高速。土地面积181,551.54㎡，规划建筑面积289,854㎡。规划住宅建筑面积272,504㎡，商业建筑面积8,340㎡，规划建设一座18班幼儿园。该宗地为地铁机场东车辆段上盖物业项目，疑似定向出让给深圳地铁集团。
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