昨天聊了下房地产救市有关的事情，有不少读者询问小镇对彭博社最新一篇报道的看法。这件事确实挺重要的，专门谈下。
这篇报道说中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，主要做法有二：
一是允许跨行转按揭，并按照最新利率重新签订合同；
二是认为将降低1%的存量房贷利率，大概降低3000亿元的月供支出。
小镇在回复中已经简单说了，彭博社是著名的小作文专业户，真真假假，多数小作文不会被关注，但如果一个小作文被国内普遍关注并且引起了资本市场的剧烈波动，那么这个小作文说的事大概率是存在的，但是具体怎么做以及幅度大概率是假的。
而且一般与中国有关的小作文，发文时间也很有意思。比如这一篇就在周五午间发出，立刻引起资本市场的强烈反应，周五下午房地产股暴涨，带动上证综指上涨0.7%，而银行股在屡创新高之后，也出现大跌，工行、农行周四、周五两天跌幅超过8%。
之前小作文引发股市暴涨的例子还有很多，比如之前发小作文说中国要大规模收存量房，认为总规模在1-5万亿元，但是最终实际规模是设立了3000亿元的保障性住房再贷款，而且要注意的是这笔钱实际贷出去的很少，因此实际影响大概也就是几百亿。（参见《总是幻想轻松取胜，稍遇挫折就想投降》）
所以，小作文专业户说的事存在，但是具体的内容往往很离谱，就像收存量房，报道说是政府直接出钱，而且是万亿以上，结果实际只是3000亿再贷款，而且实际贷出去的很少。这种数量级的差别，已经是质的不同了。
这其实是一种当前阶段非常特殊的舆论影响策略，也就是出口转内销，内外密切配合。以“某不愿意透露姓名的靠近决策核心的人士”或者“知情人士”的名义去发表一些看法，然后搞一大堆拼凑的分析，以经济学家或者研究员的名义给一个很大胆的猜测，然后国内一些机构再将报道转到国内，以小道消息的形式去搞波动，亦或者对决策进行施压。
有很多人好奇，为什么彭博社消息这么灵通？
实际上，小作文专业户胡扯、完全错误的报道更多，只不过没有引起关注，不可能有人把所有与中国有关的报道全看一遍，那这一天啥事都别干了，而少数擦边的就会形成固定认知，觉得好厉害。
此其一。
其二：中国的决策可预测性极强，从公开信息中就可以抓住未来的决策趋势，只不过国内正规媒体缺乏类似的专业解读，而自媒体毕竟公信力是没有的，而且鱼龙混杂、难以辨别。
比如小镇也写了很多预测性分析，正确率其实挺高，但是小镇的分析不可能引起普遍关注，也不可能引起资本市场的波动，毕竟这类小作文很大程度只是一个借口和信号，关键是操盘者。
就拿这次彭博社报道说要调整存量贷款利率，其实早就已经公开报道了。
比如七月底政治局会议，针对当前经济发展遇到的一些困难和问题，提出的第一项措施就是“要以提振消费为重点扩大国内需求”，还说要把经济政策的着力点多转向惠民生、促消费。
而在政治局会议召开前不久，7月26日央行发布了年度《中国区域金融运行报告（2024）》，第一个专题就是《降低存量房贷利率政策成效显著》（33-34页），在这篇专题里分析了2023年存量房贷利率下降对经济和消费带来的正面影响，而且在最后的下一步工作部分，明确提出“理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力”。
当小镇把这两个线索放在这里，相信大家在7月底的时候，就已经能够猜到下一步国家要调整存量房贷利率。当然，就算是搞金融的，央行发的这么重要的文件，能够认真看一遍的也不多，所以就会觉得小作文好神奇。
注意主管部门和最高层会议的联动，如果最高层会议提到的主题，被主管部门提到，这就意味着下一步大概率要执行，这也是中国决策的一个小习惯，对政策解读有兴趣的可以自行体会下。
为什么要“理顺增量和存量房贷利率关系”呢？
这当然是因为增量和存量房贷利率差距太大。2019年LPR改革后，由于当时房地产还比较火热，所以普遍采取的是“五年期LPR利率+加点”的方式，此后房贷利率随LPR一同变动，一般是年初再进行调整。
但是自从房地产危机爆发后，先是房贷利率下限被解禁，一些地方比如广州首套房贷款利率已经调整为“五年期LPR-96BP”，还有一些地方商业贷款利率正在向公积金贷款利率靠近，而更多地方已经开启“商业贷转公积金贷款”的业务办理，这些地方包括山东、河南、河北、广东、江苏、安徽等诸多省份。
所以，这两年新增房贷利率越来越接近3%，比如中国30个重点城市首套房平均商业贷款利率是3.21%，二套房也降到了3.53%。
除了调整房贷利率加点、商转公以外，还有一个灰色地带，那就是抵押贷，也就是把房贷转为经营贷。
应该有很多朋友接到过类似的电话，称可以操作降低房贷利率，小镇之前也专门写过文章，建议大家最好不要这么操作，因为央行是禁止这么干的。
一些银行因为短期困难，会搞这些灰色操作，但如果查得严，很可能会抽贷，而且经营贷中间往往需要来一次或若干次过桥，也就是先还清再贷出来，如果还回去以后贷不出来或者晚了怎么办？过桥的利率可不低。
此外，由于经营贷期限更短，就算中间没发生意外，但是到期之后，续贷可就不一定了，自己估量下如果续贷出现问题，怎么办？
经营贷目前平均利率大概是3%，考虑到灰色空间的一些额外成本以及非法的风险，如果自家房贷利率在3.5%以下，其实没多大意义。当然，客观现实还是要承认的，目前已经形成了规模颇为庞大的转经营贷的灰色产业链，如果一定想这么做，也是自己的自由，但一定要注意风险，好好算算总账。
所以，目前对房贷利率意见最大的就是利率高点时期的存量房贷，主要是2014年-2022年期间贷款的人。
目前存量房贷利率平均为4%左右。
而从年初到现在，LPR利率已经进行了两次下调，分别是2月、5月，目前已经下调到3.85%，但是存量房贷利率需要到明年初才能调整，于是存量与新增之间的利差就更大了。
这就引起非常大的不满。小镇目前的房贷利率也比较高，从一个购房人的角度，目前房地产放松政策，实质性的也就是两个：一是解除限购、允许再买一套，比如北京之前规定可以在五环外再买一套；二是下调首付比例，这样可以减轻首付压力，虽然会因此导致月供增加。
但已购房者真正最烦心、最关注的，还是什么时候再次下调存量房贷利率，不要求特殊待遇，但能不能跟当前新增的差不多？哪怕一年两年调整一次也行。
去年已经有先例了，当时采取的不是全面降低，而是允许全国各地根据本地情况进行调整，基本是采取下调至发放时城市利率下限的做法。按照央行7月26日报告的说法，这一轮平均降幅是0.73%，而河南、四川、湖北、江西、广西等省平均降幅超过0.9%。
或许这就是彭博社小作文中借某经济学家之口称本轮调降，最多可降低1%存量房贷利率的来源，但这显然是瞎胡扯。
因为中国商业银行经营已经非常困难了，按照央行标准，银行想要维持正常经营，存款利率与贷款利率的差额也就是“净息差”需要在1.8%以上，然而，目前有31家银行披露了半年报，从半年报可知，这31家银行中，29家银行净息差下降，有21家跌破1.8%的警戒线。
尤其需要关注的是，金融监管总局披露二季度商业银行净息差均值是1.54%，而31家已披露半年报的银行中已经有11家低于1.54%。
这是非常危险的，而房贷是银行贷款的大头，如果这一部分再降低1%，那还不如让银行关门得了，3000亿已经接近商业银行归母利润的一半，这必然会导致出现大麻烦，可不要觉得跟普通老百姓无关，想想看一些地方银行经营困难之后发生了什么。
关于小作文说的调降幅度的分析到这。
然后是所谓的允许跨行转按揭。
这更是瞎胡扯了。
之前转按揭这事也干过，2008年全球金融危机之后，确实进行了一轮大规模的存量房贷利率调整，那次是全面调整，2008年10月22日央行将商业个人房贷的利率下限从0.85被下调到0.7倍。很快一些中小银行就直接降到最低的0.7倍，还搞了跨行转按揭跟大行抢存量房贷，于是大行为了留住客户，也参与了这场打折竞赛，于是房贷利率0.7倍就成了默认。
在当年这么干是可以的，那时候银行的净息差远比现在高。
但是现在呢？商业银行净息差普遍低于1.8%的警戒线，甚至均值都到了1.54%，银行提高经营效率绝不是短时间能够做到的，一些硬成本省不了，光靠裁员能省多少钱？
如果这时候再允许跨行转按揭，一些早就陷入严重危机的中小银行一定会疯抢存量客户，争取多活一阵子，这必然会重蹈2008-2009年的恶性竞争，现在的银行已经扛不住这样的冲击了。
事实上，从2009年转按揭闹出大问题之后，全国范围就没再允许搞转按揭，当然如果去咨询，一定会有人说能操作，还能给出一套操作方案，注意这么说的大概率是骗子，仅存的一些方法可复制性极低，比如离婚诉讼等手段，这些手段不靠谱的居多，就不多说了。
而且2019年8月央行有一个《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，第六条明确“严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务”。
至少到目前为止，这一条禁令没有任何要调整的迹象，也没有任何靠谱的人去说这件事。因为这是最基本的常识，转按揭只会让一些深陷危机的中小银行勉强续一口气，但会对整个金融体系造成极大混乱，最终通过转按揭看似得利的个人，也将面对比多还一些月供更严重的危机。
所以，小镇的结论有三点：
1.再次调整存量房贷利率这件事属实，预计将在未来2个月内推出，不会拖到明年。
2.跨行转按揭这个口子不会打开，一定要警惕说能操作的人，极大概率是骗子。
3.存量房贷利率降低的幅度一定小于2023年那一次，2023年平均降低0.73%，小镇认为这一次平均将在0.3%-0.4%左右。
另外，建议之前纯商贷的，可以多去问问自家贷款银行，能不能把商业贷款转为公积金贷款，这个的未来可行性将增大。问一问又不吃亏。
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