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新一轮货币化棚改，作用很有限

文化 2024-10-17 21:59 北京

从9月24日起各部门释放了一轮利好政策，大大抬高了市场、公众对政策力度的期待度。这就导致一种新做空手法成型了：会前小作文释放高得离谱的预期，等真实政策公布，都会觉得不如预期，最直接的影响就是资本市场。

今天关于住房的发布会就是如此，昨天房地产概念股暴涨，今天发布会后暴跌，套利两轮。

今天的发布会，参会阵容很高，五个部门参加，住建部一把手出席，其他四个部门至少派了部长助理，可见这次发布会很被看重。9月26日政治局会议提出房地产“止跌回稳”，这次会议就是要回答如何“止跌回稳”，直接关系到稳定经济的大局。

“止跌回稳”难度极大，之前在《房地产止跌，面临重重考验》已经分析了，未来“止跌回稳”更关注的是二线以上城市，也就是统计中的70城，这些影响力更高的城市止跌之后，全国多数城市就算触底了，也必然要长期在较低价格慢慢过渡。人口、产业、公共服务等基础条件更好的城市，恢复得会更快一点。

10月确实回暖了，但统计也有迷惑性。比如最近一些大城市看房、成交出现回暖，也带动房价回稳，但“止跌”关键还是成交量要上去，有量才有价，而量真正的关键是相对值而不是绝对值，也就是要拿成交量与存量或二手房的挂牌量比较。

就不拿城市举例子了。道理很简单，比如一个大城市，这个月和4年前同期成交量都是10000套，假设政策推出前几个月的月均成交是6000套，10月成交量明显回升，但现在的挂牌量比4年前多得多，可能4年前挂牌量是12万套，现在是15万套。

同样成交量对房价的影响显然不一样，所以一定要进行相对值的比较。

今天的发布会提出的措施概括为了“四个取消、四个降低、两个增加”，多数是现有政策的汇总。

“四个取消”包括的取消限购、限售、限价以及普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”包括的降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担。

这八项都是已经公布并且在进行中的，并没有更进一步。比如在回答路透社记者何时全面取消所有购房限制的问题时，回答仍然是因城施策，对提到的四大一线城市，介绍北上是“放宽了限购的条件”，深圳是“部分区域取消”，只有广州是“全面取消”，这种回答很严谨，但显然不是记者希望听到的答案。

假如换一种表述，比如改为说目前全国绝大多数地区已经没有限制性措施，剩下的如北上广深等少数城市的限制措施早晚会取消，具体会根据城市经济社会发展和房地产现状持续推进。这样的效果会更好一点，当然也容易被抓住炒作一线城市“即将”全面取消限购。

在回答其他问题的时候，也基本是保守的风格，基本没有增量信息，更别提增量政策。

可能唯三增量的就是“两个增加”和专项债收房储地，但是这三项政策力度也很有限。

两个增加：

一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，重新提到了“货币化棚改”这个老工具，这确实是一个“亮点”。

二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

但是这两个增量政策实际效果很有限。

第一个货币化棚改，还是开头提到的相对值。

100万套棚改很多吗？

上一轮棚改规模远大于100万套，2013年是350万套，2014年470万，2015年到2018年都超过600万套，到2019年仍然有316万套，对比下100万套，体量很小。

而且货币化安置仅仅是棚改的方式之一，2016年棚改的606万套货币化安置率大概是55%，2017年的609万套货币化安置率大概是60%，货币化安置的棚改房都超过300万套。

棚改要想影响到房价，还是要看相较存量住房的相对值。根据恒大研究院发布的一份报告，2016年、2017年三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米、1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%；而全国范围占比大概为18%和23%。

2023年商品房销售面积为11.17亿平方米，而2024年1-8月销售面积同比下降18%，假设延续18%的降幅，预计2024年商品房（新房）销售面积大概是9.16亿平方米。

那么今年的100万套就算是货币化安置率达到80%，那也才不过80万套，参考武汉市2024年1-9月新建商品房成交套均面积116平方米，总计也就是9280万平方米，占比为10%。

而实际上，棚改后购买的商品房套均面积小于116平方米，因此实际占比肯定低于10%。

注意这还是假设今年货币化率能够达到80%，但实际上难度很大，核心问题是钱从哪里来？

注意2016年的货币化棚改，关键是央行提供了PSL（抵押补充贷款）这个工具，央行向政策性银行投放PSL，政策性银行向地方政府发放棚改专项贷款，地方政府拿到钱之后，才能向棚户区居民提供货币补偿，居民拿到钱或者房票后，再去买房，这才有了一轮房价暴涨。

但现在央行没有发话，也不可能重启2016年如此规模的启动资金，这不符合当前货币政策的原则。那么谁能提供货币化安置的资金？中央还是地方？

难度都很大，发布会上只提到了“100万套，货币化安置等手段”，没有提钱从哪里来，也没有透露何时完成等工作安排。要注意棚改属于旧改项目，需要拆旧建新，就得跟待拆迁户谈判，需要花费很长时间，这100万套如果是现在启动的，等到完全落地可能需要2年甚至更长时间。

第二个增加，也就是4万亿白名单，这也只是此前白名单的扩容，目的是保交楼，而不是为了稳定房价和房地产市场，当然保交楼也有促进作用，但效果有限。

主要有两个原因：

一是白名单的信贷额度，并非全是新增的，而是将很多现有的房地产开发贷款纳入其中，重点是改革贷款的管理模式，比如严禁挪用、拆借贷款；

二是这几年房价下跌，有不少购房者高位买房，现在楼还没建好，但房价已经大跌，有的甚至房子的市场价值已经低于贷款，这是一个很现实的问题，有的购房者已经不想收房了，更希望把钱拿回来，考虑到就算一切顺利，也需要一段时间后才能完成施工，购房者的心情可以想象。

而专项债支持土地储备、收购存量房用作保障性住房，影响也很有限。确实今年一直有很多人炒作政府出面收存量房，动不动就幻想5万亿、10万亿，先不说钱从哪里来、凭什么要政府下场替房地产开发商接盘，也不说实操中如何定价等具体问题。

就算是真有10万亿砸进去，对于房地产市场的影响又能有多大？

今年存量房重新回到2014年的高位，2015年这一轮去库存的成果基本被消化掉了。根据中指研究院的测算，截止2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米，这两个数分别为广义和狭义的商品房存量指标。

考虑到现在房价比2016年大涨，这25.2亿平方米的存量房以及同样庞大的待售二手房，加在一起这是以百万亿为单位的大水池，10万亿砸进去就想改变房地产、房价的大势，可能吗？

而这10万亿，如果用到其他地方，哪怕用到股市，都比砸进收房储地强得多，更别提科技创新、产业升级、民生保障了。因此，凡是过度炒作政府出资收房的，已经不是恶意或者利益立场，而是根本想不明白最基本的算数。

更何况，现在的专项债管理更加严格，到处都缺，政府就算用专项债出资收房，规模也很有限。

因此，这次发布会，目的也并不是一步到位就实现“止跌”，更多还是托底，拉一拉房地产，让去风险的过程更稳一些。

说到底中国房地产面临的是结构性和周期性问题同时出现。

城镇化率已经达到66.16%的高水平，目前规划五年后也只达到70%，而2016年的城镇化率仅为57.4%，这近10%的增量才是过去这些年房地产火爆的关键。

居民杠杆率，前些年这一波，把居民杠杆率从2015年的39.9%提高到了2023年的63.5%，跟城镇化率一样，未来增加的潜力极为有限了。

在这种情况下，指望靠政策力量去逆转房地产，甚至还要求短期内就逆转，又怎么可能？

还是要现实些，不要对政策期待过高。

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