可怕！李嘉诚7折卖房，定向收割上海有钱人！
楼市
2024-10-15 16:39
上海
一个香港楼盘，千里迢迢来收割上海有钱人，太拼了！
李嘉诚自从内地大撤退后，除了少量尾盘偶有出现，几乎很少出现在大陆客户视野。香港楼盘Blue Coast，之前7折卖房后，又要开始收割上海有钱人了今年4月，Blue Coast首开422套房，7折开盘引发2.8万+人申购，平均66人抢一套房，8日售出百亿创造香港奇迹。![]()
近期，Blue Coast II即将入市，依旧是熟悉的7折，甚至比1期价格还便宜，引发不少上海中产关注。当香港楼市持续下行、本地购买力严重不足，李嘉诚再一次将目光瞄准内地，9月开启了Blue Coast II在上海的定向市场推广——![]()
且不说Blue Coast II的真实性价比，目前内地人在香港买房子、为李嘉诚接盘，真的是一个明智选择吗？今天我们和大家聊聊，李嘉诚7折镰刀背后，香港楼市的“陷阱”。1
首先带大家了解下Blue Coast，看看李嘉诚为何要打折出货。Blue Coast项目位于港岛南区黄竹坑香叶道11号，港岛黄竹坑地铁上盖，由李嘉诚的长实和港铁共同开发。Blue Coast的拿地是2018年，这也是李嘉诚长子李泽钜，接手长实后第一次在香港拿地。有意思的是，这块地还吸引了中海、碧桂园等内地房企竞标，最终长实以28000港元/英尺的成本价获取。但神如李嘉诚也没料到，这几年香港楼市一蹶不振，竟然一路下滑到了10年前水平。![]()
今年2月香港官宣“撤辣”后，李嘉诚果断出手，Blue Coast入市折后——平均呎价22955港元（人民币约22.5万/平），相当于周边房价7折，甚至远低于土地成本。而最近为了新一批能够以最快速度出货，Blue Coast II竟给出更巨大折扣空间，纯纯的亏本大甩卖。![]()
不得不说，李嘉诚打折的狠劲确实令人敬佩。也难免会让很多上海购房者们心动，毕竟上海豪宅可没见过这种折扣力度。上半年Blue Coast创造了8日售出百亿的成绩，帮李嘉诚公司套现逾港币108亿，这次Blue Coast II又打算通过卖给内地人实现套现。李嘉诚坚持“不赚最后一块铜板”，趁窗口期锁定内地中产，打折亏本也要批量出货，只能说实在是高。![]()
Blue Coast 开盘现场长实高管们没有因为亏本卖房而不开心，反而是兴高采烈地举办了发布会，核心高管身着皮衣出席。这要是内地房企大规模亏本卖房，估计从区域到项目都得被问责甚至撸个遍，足以可见香港开发商“清仓”的决心。![]()
blue coast发布会现场，左起：长江实业营业部助理首席经理杨桂玲、长江实业执行董事赵国雄、长江实业营业部首席经理郭子威2
香港神盘Blue Coast“转战”内地，源于“撤辣”政策。所谓“撤辣”，指的是今年2月28日，香港宣布撤销所有住宅物业需求管理措施(俗称“辣招”)，交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。“撤辣”之前，内地买家或公司买家香港买房，需要缴纳楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税，“撤辣”后只需缴付从价印花税。香港政府这一招确实有效，美联物业研究中心数据显示，今年4月内地买家在香港一手住宅市场的交易金额占比达57.1%：香港中介甚至成立了 “普通话专组”，专门来对接内地客户，趁着这波风口狠狠赚了一波。![]()
然而好景不长，撤辣仅仅三个月后，香港楼市就被打回原形，再次陷入漫长的下行通道。![]()
与此同时，香港开发商正在经历可能是史上最艰难的时刻。李嘉诚的长江实业，2024上半年营收220.08亿港元，同比减少10.55%；未经审核的股东应占溢利86.03亿港元，同比减少15.3%：随着房价和信心指数的持续下跌，第一批内地富豪投资客也逐渐冷静了下来，香港开发商们继续寻找下一批接盘侠。![]()
Blue Coast 内地路演发布会现场所以我们看到，最近Blue Coast II开启了内地大规模推广，甚至在有些城市举办数百人的中介大会，这次他们的目标很明确：我们也仔细看了Blue Coast的产品，对于习惯于内地生活的家庭来说，其实并不适合。一方面是超高建筑密度，居住体验大打折扣。目前从工地现场可看出，整个楼盘围合布局，延续了香港建筑高密度传统。![]()
Blue Coast 现场另一方面是非典型的户型设计，无论朝向、分区、以及阳台缺失等，都与内地居民的习惯与大相径庭。![]()
Blue Coast 平面布局然而最近Blue Coast II在内地的大规模推广，似乎很少有关于产品本身的分析，建议大家还是要实地看看，再考虑是否合适真正居住。3
年初的时候，我们也去考察过香港楼市，彼时“撤辣”还未实施，但是可以明显感知到：最近甚至有媒体报道，越来越多的港人选择“北上”深圳消费，“南下”香港消费的客流量正在日益减少。![]()
机敏的香港开发商从不会坐以待毙，他们为了吸引更多内地中产，为大家编织了一场“高收益、高回报”的“陷阱”。这是很多香港开发商、中介最核心的卖点，不少中介鼓吹香港房子动不动5%以上回报，秒杀银行存款。但真实数据远低于宣传，中原地产研究2023年11月，香港的平均租金回报率(CRI)是2.39%，这个水平上海很多老破小都能做到。另外香港房产还面临高物业费、物业税、地租、差饷等繁多成本，再加上远离自己的管理成本、空置成本，其实从租金回报率来看并不算香。2）香港买房，投资回报率超级高？
很多开发商都在鼓吹香港楼市“即将反弹”，现在买就是“抄底”。李嘉诚儿子李泽钜，在长实中期业绩分析会议上，高调为跌跌不休的香港楼市站台。![]()
听其言观其行，李嘉诚家族已经很久没在香港拿地了，而且还在亏本大清仓，一向敏锐的李嘉诚才是“人间清醒”。最近身边有不少朋友，都被Blue Coast铺天盖地宣传吸引，跑来咨询我们其中门道，这也是写这篇文章的初衷。对于大部分上海中产家庭来说，现在被忽悠去投资下行中的香港楼市，简直是匪夷所思，甚至有种“49年入国军”的幽默感。很多人身份还没搞定，就开始着手买房，另外如何合法地境外支付，这是大部分媒体和中介不会直接告诉你的：![]()
总之，对于上海中产、或者我们普通老百姓，如果没有长期居住在香港的计划，还是应该慎重看待香港买房这件事。尤其是Blue Coast这种瞄准内地市场、投资客户集中的楼盘，真的需要千万小心别被忽悠：![]()
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