今天上午，楼市突发重大利好！
国务院新闻办公室的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布央行多项新政，其中两大期待已久的利好终于落地：
利好1：降低存量房贷利率
引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
困扰楼市已久的存量房贷大山，终于迎来松动的机会。
利好2：统一房贷最低首付比例
将全国层面二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
除两大利好政策外，还有几个容易被忽略的重磅政策，比如优化保障性住房再贷款、支持收购房企存量土地等。
今天总爷给大家做个深度解读，看看这次利好究竟会发挥怎样作用。
存量房贷利率松动，被提前还款吓怕了
买房人最关心的，必然是存量房贷利率下调，这次新政力度很大：
存量房贷利率降至新发放贷款利率附近；平均降幅大约在0.5个百分点
存量房贷利率近年多轮下调，平均降幅达75BP，但与此同时，增量房贷利率在过去一年也更大幅度下调，这意味着：
过去几年里，增量和存量房贷利差一直在拉大
这个差距大到什么程度？以上海为例，如果你近期购买首套房，最新LPR上海首套房贷利率为3.85%-45BP=3.4%。
但如果你是在去年9月买房，那么当时首套房的政策是LPR+35BP，调整最新LPR后也要3.85%+35BP=4.2%。
时隔一年买首套房，利率却差了0.8%，利息可能多还几十万
于是不服气的买房人，这两年疯狂提前还款，甚至不惜借利息更低的消费贷去置换房贷，总爷身边不少人都在这么操作。
银行端数据也验证了这个事实，2024年上半年六大国有银行个人住房贷款余额减少了约3254.71亿，净减少达到4000亿元。
由于提前还贷对消费市场、房地产市场的严重影响，在全国买房人的呼吁下，存量房贷利率的大山终于在今天松动了。
不过具体怎么落地，还有三个细节没有确定：
1）降多少？平均降幅50BP，城市会有分化
从平均概念角度看，之前BP加点最多的城市，如上海、北京、深圳等，有望迎来更多下降。
2）何时降？合同更新期太久，有望年底落地
具体调整细节和时间还需要等商业银行，看这次的声势，总爷认为应该不用等一年一度的合同更新期，有望年底前落地执行。
3）怎么降？去银行排队等待，还是统一操作
总爷很多群友在聊细节，觉得可能到时候还得去银行排队申请，总爷认为这次属于统一政策调整，大概率会由商业银行统一操作。
无论是过程多么曲折，这次房贷利率的调整，可以说是“喜大普奔”——
惠及约5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿
把最切实的利益交给存量业主手里，除了银行没人会拒绝，唯一可惜的是来的有点晚。
降低首付比例，现在还有用吗
这次第二大利好政策是降低首付比例，而且降得非常彻底：
全国层面二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的最低首付比例
对全国大部分市场来说，此举都是作用不大，实际上首付比例已经不高，只是大家缺乏购买的意愿。
甚至就连上海五大新城等板块，为了吸引人购买都已经出现“返首付”等操作。
比如上海嘉定安亭大华梧桐樾，先打折、再将首付现金补贴给你，各种操作下来首付实际已经低于15%……但依然还是难卖。
要知道，对于多数购房者来说，即使给15%的首付条件，他也不敢贷款85%买房子，毕竟杠杆率和月供都太高了。
不过，这个对于本身已有房子，但是还想置换的家庭来说，也存在利好。
可以在手上房子没卖掉情况下，依靠低首付先买上二套房，再慢慢卖手里的。
同时对于那些手里有部分现金，想再给子女或养老买套新房，这个政策也方便了大家上车。
按照上海之前“527新政”，二套房比例35%，六大郊区可以做到30%，如今直接降到15%：
对于不少乐观的改善型家庭、有房贷的置换型客户，降低首付比例依旧存在刺激作用。
甚至市区的不少改善型新盘和卖不动的豪宅，也可以利用这次机会，再重新梳理下客户了。
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还有三大利好，千万不要错过
除了降低存量房贷利率、调整首付比例两大利好政策之外，会议上还有三个直接涉及房地产的利好，其实也都非常值得玩味。
1）延长房地产金融政策期限，给房企吃下定心丸
曾经，金融管理部门出台了“金融16条”、经营性物业贷款等政策，目的是维持房地产市场平稳健康。
其中房企最关注的“房企存量融资展期、经营性物业贷款”等阶段性政策，原计划于年底到期，现在确认延期至2026年底。
央行还是要救房企、保稳定的，很多挣扎求生的边缘房企也看到了曙光。
2）优化保障性住房再贷款，收购房子去库存
5月下旬，人民银行设立3000亿保障性住房再贷款。
这次利好拟将保障性住房再贷款政策中人民银行的资金支持比例，由60%提高至100%。
意味着地方国企，可以放开手脚收购已建成未出售商品房，加快助推去库存
这条利好影响深远，却非常容易被忽视，以上海为例，据总爷了解：
很多实力雄厚的地方国企已启动大规模摸排，一大批房企存量房有望解套。
3）支持收购房企存量土地，房企存量或迎来终局
收购库存商品房力度还不够，直接收购存量土地怎么样？
这次新政明确指出，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。
这对于一些手里有地却没钱开发的企业来说，有了解套的可能性，这次新政明确了必要时人民银行可提供再贷款政策支持。
这几个利好虽不及降利率、降首付直接，但会对行业产生深远的影响，尤其是为房企的存活带来更多可能性方向。
接着奏乐接着舞，一切才刚刚开始
看完这次新政解读，我们再来看看新政的复杂背景：
1）全国楼市继续低迷，70个城市仅2个涨
统计局数据看，2024年8月70个大中城市中，仅上海和南京新建商品住宅价格环涨，涨幅仅为0.6%和0.3%。
上海和南京市场情况大家都很熟悉，南京是跌到谷底后阶段性反弹，市场低迷有目共睹。
上海楼市可以说也处于强弩之末，9月前22天二手房成交量10998套，环比减少11.33%，已连续三个月下滑。
一向敏锐的境外媒体9月又开始放风，传言“相关部门正在考虑在北京、上海进一步放宽户籍管理制度”。
真假暂且不论，但能肯定的是，只要房价一日不起，更狠的政策永远在路上，因为土地市场刻不容缓。
2）土地市场更加低迷，同比几乎腰斩
2024年1-8月，全国土地出让金为9714.06亿，较去年同期下降38.58%。
土地财政下，各大城市只有继续更大力度政策刺激楼市和房企，才能激活土地市场活跃度。
所以，唯有“接着奏乐接着舞”这一条路能走，一切都刚刚开始，接下来很多更大力度的刺激政策，都还在酝酿中。
一切都充满不确定，普通人寻找属于自己和家庭的确定性？总爷给大家提几点诚恳建议：
1）优化房贷组合，寻求最安全形式规避风险
前段时间不少粉丝提到消费贷、甚至经营贷置换房贷，新政后存量房贷肯定会尽快下调的，建议大家还是寻求更加稳妥的资金形式。
2）趁机优化资产，换最大流动性的房产标的
每一次新政落地，都会对市场情绪造成影响，形成一个短暂窗口期。
趁着难得的窗口期，总爷建议粉丝可以优化下资产组合，回报率低、拆迁无望的老式住宅，居住不适、折旧加速的次新房，建议多看看置换机会。
未来楼市无论上行还是下行，赢家注定都只属于少数人，只有手握流动性强的优质资产，才有机会可以跑赢大盘。
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