中海、华润、象屿、上海城投,148亿补仓上海!

楼市   2024-10-26 10:57   上海  
就在刚刚!上海第六批次土拍结束,总揽金148.44亿元,中海、华润置地、象屿地产、上海城投拿地成功。
中海地产,总价32.13亿、楼板价69158元/㎡,击败保利置地捡漏杨浦地块,要为杨浦楼市再添一把火。

华润置地,总价46.12亿、楼板价19803元/㎡,摘下宝山南大两幅地块,上海销冠项目再添新货值。

上海城投,总价29.1亿、楼面价33500元/㎡,底价摘下闵行华漕地块,隐形地主无奈托底。

象屿地产,总价41.1亿、楼面价29200元/㎡,获取了闵行浦江超级地块,未来会形成上千套的供应。

本轮土拍成交情况,来源房小团
万万没想到,新政过后上海首场土拍,爆出了这两年罕见的超级大冷门:
4块地中3块底价成交,合计只有5家房企参与
不过这场土拍亮点也不少,中海意外捡漏杨浦,华润置地造城模式再度起航。

今天总爷就和大家聊聊,这轮上海土拍释放了怎样的信号。

01

中海捡漏,击败保利置地拿地

中海地产,总价32.13亿、楼板价69158元/㎡,击败保利置地拿下杨浦地块。

这是本轮土拍位置最好的一块地,没想到仅有中海、保利置地两家参拍,溢价只有2.32%。
尤其是参考隔壁缦云售价12.2万价格,这次6.9万的楼板价成本,利润空间非常充足:
中海“捡漏”成功,成为本轮土拍最大赢家
地块位于杨浦东外滩板块,距离滨江是有一定距离的,隔着波阳公园就是均价12.2万的缦云上海三期。

中海地块位置示意图,来源网络
两幅地块以组合形式出让,由K2-04地块+G2-5地块组成。

K2-04地块是纯住宅用地,总建筑面积约3.5万㎡,还包含了约2000㎡的风貌里弄。

G2-5地块则位于平凉路北侧,总建筑面积约在1.1万㎡左右,相对更加迷你,比较考验房企产品力。

中海地块位置示意图,来源网络
今年杨浦区的竞争可以说异常激烈,保利、合生、越秀、中建壹品、上海城投等房企几乎是上演了“白刃战”。

以中建壹品·外滩源著为例,他们从奢材运用、到设计颜值、到交付诚意、到功能实用,都创造了上海千万级别住宅新高度。

中建壹品外滩源著99㎡样板房实景图
不过对于刚刚在新天地、徐汇滨江取得空前成功的中海来说,很有可能会再次刷新杨浦产品的天花板。
目前中海地产在1-9月上海房企排行榜上,以415.22亿的全口径销售额位列榜首,断层式领先所有房企。

上海1-9月全口径销售排行榜,来源克而瑞
这次补仓杨浦地块,今年的上海销冠中海地产,已经在为明年做准备了。

02

华润补仓,销冠楼盘再续辉煌
华润置地,毫无悬念地以总价46.12亿、楼板价19803元/㎡,摘下宝山南大两幅地块。
两块地都临近15号线丰翔路站,11-01地块是商业、办公、住宅混合地块, ‍‍32-04地块是纯住宅用地。
两块地都属于华润置地在着力打造的丰翔路TOD商圈,这不仅是今年华润在上海的第一次拿地:

也是确定性最强、补仓最及时的一次

华润地块位置示意图,来源网络
一方面,不小的商业、办公体量,再加上旁边万象系综合体的建设,华润置地的造城模式将再次得到实践验证,这次拿地水到渠成。

另一方面,两个地块都紧邻中環置地中心·润府,是2024年至今为止上海唯一销售超1000套项目,这次拿地属于及时补仓。

华润地块位置示意图,来源网络
去年华润70亿拿下丰翔路站TOD地块,这次再花费46.12亿补仓,两次投入累计超过百亿,真可谓是大手笔。

销售业绩给华润做了强有力支撑,中環置地中心·润府已经 “六开六捷”,成为上海1-9月成交套数和成交面积的“双料冠军”,甚至还是全国1-9月全盘销售金额排名全国前五。
目前华润置地在1-9月上海房企排行榜上,以194.56亿的全口径销售稳居前三,延续了一整年的高光表现。
上海1-9月全口径销售排行榜,来源克而瑞
去年拿地后公示住宅规划,今天拿地后预计华润置地也会马上行动,期待这一次这个产品卷王+造城专家,还能为上海带来怎样惊喜。
03

象屿出手,斩获浦江超级地块

象屿地产,以总价41.1亿、楼面价29200元/㎡获取了闵行浦江超级地块。

象屿地块位于闵行浦锦板块,由三个南北相连的纯宅地组成,加起来总建筑面积约有14万方:

未来供应上千套住宅,闵行浦江镇又迎来超级地块

象屿地块位置示意图,来源网络
其中01-02地块和01-03地块容积率都是2.4,03-02地块容积率为1.2,可以打造不同类型的产品组合。

虽然地块周边并不成熟,但是有8号线沈杜公路站地铁配套加持,再加上浦江镇的特殊区位,所以地块未来潜力还是非常不错的。

象屿地块位置示意图,来源网络
距离地块最近的是3公里外的大华星樾,连续两次开盘连续触发积分,大家纷纷感慨:

连大华的口碑都能卖好,浦江镇人气是真高

这几年象屿地产深耕上海五大新城等区域,集中在外环外区域拿地开盘,将整个集团重心都放在了上海。

目前象屿地产在1-9月上海房企排行榜上,以75.1亿的全口径销售额位列14位,虽有所下滑但依旧不容小觑。

上海1-9月全口径销售排行榜,来源克而瑞
对于这家雄心满满的国企来说,拿下这块超级地块,意味着一次重要的货值补充。

04

上海城投,无奈托底闵行华漕

上海城投,以总价29.1亿、楼面价33500元/㎡底价摘下闵行华漕地块。

这块地位于闵行纪王镇,周边刚刚完成大规模旧改,所以配套、界面都比较一般,地铁距离也比较远。

上海城投地块位置示意图,来源网络
原本华漕凭借大虹桥概念连续火了好几年,但是这两年随着大虹桥一二手倒挂的消失,热度急剧下降,这块地未来前景并不明朗。

相比其他几家国企、央企的补仓,上海城投的托底显得有些无奈,更属于本地国企的责任。

很多人不太熟悉这家低调的上海国企,扎根上海的上海城投,可谓是:

上海真正的隐形大地主

就在这个月,他们刚刚以70.8亿拿下了黄浦豫园旧改地块,这次又豪掷29.1亿托底大虹桥,今年在上海已经花了百亿拿地,仅次于招商蛇口。
目前上海城投在1-9月上海房企排行榜上,以89.01亿的全口径销售额位列12位,始终是上海市场不可忽略的重要力量。
上海1-9月全口径销售排行榜,来源克而瑞

对于这家大地主来说,更多的是从城市需求出发配合拿地,所以你会看到他们产品的跨度非常大。

最近他们在黄浦老城厢,推出了超级大平层入露香园·天誉,面积段从260平到900平,直面隔壁港资嘉里的竞争,非常具有挑战性。

露香园·天誉效果图
不过对于这家本地国企来说,销售业绩从来不是首要的,如何配合城市更新才是重中之重。

05

依旧严峻,楼市还远未逆转

今天这场土拍,无论是参与度还是结果,都出乎了很多人意料。

四块地只有五家房企参与,只有一块地有两家房企竞拍,本地国企还出手托底…

新政还未满一个月,开发商信心怎么就没了?

一方面,这次土拍整体供应并没有太多惊喜,市区核心地块没有出让。

位置最好的杨浦地块,也并不是滨江一线,相比之下对于谨慎的开发商来说,这时候按兵不动可能是最好的选择。

另一方面,有几块地都早已明确买家,所以看上去没什么竞争。

比如华润的南大地块,华润肯定是不会让别的房企来享受自己打下的TOD基础,也不会有人愿意在万象系TOD隔壁造商办。

不过土拍还是反映出不少问题,开发商信心并没有恢复,楼市前景依旧严峻。

新政虽然目前对上海楼市产生一定刺激作用,但身处前线“听到炮火声音”的开发商们,显然并没有逆转对楼市的判断。
不过有危也有机,明年年初市场新房供应会减少,这几家有担当、有野心的房企,明年会占据上海市场的先机。

如果这种冷清的情况再延续,那么即将会有更猛的新政将出台。
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