这几年的上海楼市，出现了“老瓶装新酒”的神奇现象：比如年初入市的凯德茂名公馆，本次开盘距上次开盘已经有十年左右时间。
这个现象也造成了不少购房者的困惑：
我买的新房，真的是新的吗？
最近又有“老房新卖”的项目入市，就是今天开启认筹的圣和圣广场三期，推广名叫——圣和静安公馆。
这也是一个已经交房很久的老项目，突然入市让很多粉丝感到惊讶，总爷已收到多个粉丝问：
这静安项目为啥多年没上市？适不适合上车？
总爷详细研究了一下，发现这是个硬伤非常多的项目，不得不发一篇专题文章来跟大家同步一下：
这个“老牌新盘”，可能是今年内环内最不值得买的项目。
本次项目入市的3号楼，是圣和圣广场这个大项目的三期地块。开发商于2003年拿地，2006年推出住宅、商铺和酒店式公寓，2009年加推部分商铺和酒店式公寓房源。最近一次开盘于2016年，也就是同为圣和圣广场三期的另外几栋楼幢，2018年交房。本次开盘的部分表面是“新房”，实际上是一个已经有6年的房龄的“次新社区”这里总爷给大家普及一个独属于上海楼市的特色知识点：早年上海销售管控没这么严格，很多不缺资金的开发商就会搞个骚操作——特意留那么几栋不卖，而是作为公寓出租，等着后面“时机成熟，价格合适”，再投入市场来获得更高回报。最为典型的就是陆家嘴顶级豪宅汤臣一品，时不时的拿出一两套来销售，卖一套房子就顶上市公司一年的利润。近几年，上海新房价格到了阶段性高点，这些老房捂着再无意义，自然就纷纷入市了圣和静安公馆也是如此，之前也是一直由开发商自持做长租公寓，对外出租了五年，这也让这种“新房”出道自带硬伤：你买的新房，别人已经在里面睡了五年，那你买的到底是新房还是二手房？因此，不少只考虑“纯血新房”的朋友，大概率会直接pass这类项目，这种盘天生不受待见。凯德茂名公馆年初入市的时候，75套房源认购率不是360%，创造了114.72的超高分吗？要知道凯德茂名公馆那么火，核心靠的是倒挂，入市的时候二手房同户型成交价高达25万，每平方倒挂8万。圣和静安公馆却恰恰相反，本次开盘的新房单价13.25万/平，同户型同楼层的新房和二手房成交价完全没有拉开差距。如果是新建的也就罢了，大家都是同房龄同品质，这个价格可以说完全没有任何吸引力。外部环境看，小区北侧就是海宁路/北横通道，车流经过时噪音是相当大的，读者朋友们不妨在任意时间去感受一下，几乎是没有休止的。小区南侧就是七浦路商圈，也就是传说中的“cheap路”，地缘的界面的确是比较凌乱，有一种县城商圈的感觉。最多的餐饮店就是兰州牛肉面，最多的服装门店是外五县名媛穿的韩流爆款，属实是不太上档次。近处商业配套档次低一点倒也不是完全不能接受，主要是人流圈层混杂——全国各地来批发进货的都有，甚至不太敢让家里小孩子独自下楼。小区本身是长条形地块，园林绿化这些东西本身也没什么施展空间，也并没有设计会所。最不忍直视的是户型，完全是落后于时代的产品设计，这种板塔结合的房子如今的确是不多见了。除了100平的2+1户型勉强能看，其余三个户型可以说是上海内环次新房的鄙视链最底层。一些媒体说这个项目的优势在于总价，总爷只能笑笑不说话。800万级别能选的地方太多了，人家为什么要买一个公寓户型的一房？为了收租的话，上海租售比这么低完全没意义；流通性来看，可能还不如老破小。至于140的大面积，以1800万-2000万的价格买入会更麻烦，基本就是抛不掉的资产了。苏河湾的板块优势这点，也是圣和静安公馆在大部分营销宣传中，最为突出的一点。总爷要强调，板块是地域/地理概念，不是说沾上这个板块的所有房子大家都是同一个价值苏河湾在静安合并闸北后的确迎来了高速发展，也出现了一些豪宅社区，但是大家一定要注意：圣和静安公馆并不算真正豪宅，和其他产品是不同价格体系苏河湾区域是江河交汇处，甚至有浦西最佳的看陆家嘴视野，但是这仅仅局限在沿苏州河的几个豪宅社区里，并不是连片形成了一整片的富人区。包括不夜城在内的大苏河湾区域，大部分社区主打刚需和首改，板块的居民圈层仍以中产以下为主，本身和豪宅圈是两个世界。从中产社区的维度来看，圣和静安公馆无疑是板块内次新房中的“最差王者”短期内，大部分北区内环新房都没交付，价格可能还能稳在13万；等到后面大量户型更好，房龄更新、小环境更好的项目交付进入二手市场，对于这项目才是毁灭性打击。对于圣和静安公馆，如果有人和你说旁边七浦路要拆，城市界面会马上改善，请立刻拉黑并备注骗子。七浦路的问题在于既有大业主又有小业主，又涉及商家的营生问题，可谓是内环最难动的地方，短期内就不要指望了。上海楼市，存在很多信息不对称，需要专业分析来解读项目优劣，总爷一直致力于此。如果你对上海新房感兴趣，欢迎加入我们的【上海新房交流群】，一起来畅聊今天新政后楼市走势。![]()
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