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港资房企历来自带光环，尤其在一线城市取得过耀眼成就，以稳健开发和超前眼光闻名。
而今年上海的一次短兵相接，同一板块港资VS央企，结果却令人大跌眼镜。
2024年1月21日，位于上海松江洞泾的兴业兴云间262套房源入市，认购率27%。截至目前，开盘8个月后仍有超40%的房源在售。
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来源网上房地产，10月9日截图
2024年6月26日，同样位于松江洞泾的保利西郊和煦275套房源入市，认购率高达约90%。目前网签率近80%，近期二期认购数据也非常不错。
这一次的香港兴业国际vs央企保利，两项目先后同板块入市，距离仅500米，产品类型都是洋房+联排，注定是一场短兵相接。
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保利比兴业晚5个月开盘，市场情况按理说更难，但首开认购率却是兴业的近3倍多。
并且自从保利项目入市后，兴业就几乎被保利给压着打，每个月仅能网签10多套。
兴业的失败，反映出部分港资房企操盘力的水土不服，也体现出央企保利成熟的打法。
今天总爷就跟大家聊聊，这个央企干翻港资的有趣案例。
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户型PK，保利明显更懂客户
两个项目虽然同板块同业态，但在产品细节上有不小差异，因此才造成了一冷一热的局面。
从户型设计上来看，兴云间主流洋房户型为，90㎡三房两厅两卫；而保利西郊和煦则推出，96㎡三房两厅两卫。
就是因为差了这6㎡，导致两者在户型舒适度上的巨大差异——香港兴业的主卧、次卧以及厨房面宽全面输给保利，过于紧凑的户型体感较差
兴业兴云间户型图，来源小胖看房
作为港资的兴业，不仅面积段把握出现偏差，同时户型本身也比较奇葩。比如一进门右手边就是厕所，完全就没有仪式感，也没有利用飘窗最大化使用面积，同时整个客餐厅也太小了。
在兴云间的样板房可以看到，客餐厅面积不足20平米，餐厅只能放一个很小的三人小圆桌，空间非常拥挤，在当下的改善时代被抛弃理所应当。![]()
厨房面宽才2.35米，扣掉两侧橱柜，中间只剩一个水槽宽的空间，厨房太压抑狭小了，感觉最多只能站两个人。![]()
主卧3.1米的面宽，塞进床和衣柜后，基本也没太多活动空间了，完全是香港那种“鸽子笼”尺度搬到了上海。![]()
也许90平米的三房小洋房，在香港已经可以称得上是“千尺”豪宅，但对于如今以改善为主流的上海市场来说，显然已经不那么适用了。相比之下，保利显然更懂上海客户所需，户型设计不仅合理，而且每个空间尺度都很舒服。![]()
首先，进门餐厅和厨房，就比兴云间进门厕所要强多了；其次，全屋飘窗做足，厨房利用飘窗做台面，北次卧甚至做转角飘窗，产品力比港资强了一个时代。进门后，LDKG一体化的设计，整个客餐厅的可用面积近25平米，足以放下一张6人餐桌，秒杀兴云间3人小桌。![]()
U型厨房的面宽约3米，利用飘窗做台面，最大化利用空间，还左侧预留双开门冰箱的位置。![]()
此外，这个户型北次卧做了270度转角飘窗，利用率和视野双双拉满，让人眼前一亮。![]()
港资兴业可能想做低总价，但牺牲了居住舒适度，户型设计也不合理；央企保利则满足品质时代下客户所需，户型全面走在时代前沿，形成碾压式的优势。所以，相距500米，业绩差3倍，首先是人祸，港资对于市场与客户不了解，最终一败涂地
在总爷看来，随着楼市进入改善时代，人们除了关注总价，更会充分考虑日后实际的居住体感和舒适度，香港“鸽子笼”模式到了上海可不好使。2
兴业在精装上算下了本钱，大金的空调、地暖、新风三件套；西门子洗碗机、燃气灶、吸油烟机的厨电三件套；弗兰卡的台盆、龙头及垃圾处理器；甚至还配备了西门子的洗碗机、松下的凉霸、海德泰克奥的末端净水机等等，400万不到的总价这个配置是相当可以了。![]()
保利这边更加本地化可能会更好用，比如方太三件套在这个价位段上也许更适合中国家庭。其他中央空调、地暖、新风三大件配齐，采用了高仪、唯宝、科勒等国际知名品牌，整体装修品质也是相当优秀。![]()
不过，当我们再看地段的硬条件，比如该价位段客群最关注的地铁站时，保利又胜了兴云间一头。离两个项目最近的，都是在建的12号线沪松公路站，保利走过去仅1.3公里，兴云间走过去2公里，虽然看着差距不大，但真要走差别还是明显的。所以在地铁上保利又赢了，也必然会成为影响客户决策的重要因素。此外，两个项目的产品面积段和定位也有明显差异，兴云间显然策略有问题。刚说了他们兴云间做90平面积过小舒适度差，结果到联排产品，兴云间又直接做到196平，总价在1200万左右，谁要花千万买郊区。反观保利西郊和煦的联排产品，面积段只有约126-150平米，总价900万左右就能入住。显然港资的兴云间小户型过小，大户型过大，每一步棋都完美走错而保利洋房和联排户型都更加精准的切入本地客户所需，再加上地铁近优势，吊打港资也是必然结局。3
对于大部分购房者来说，兴业国际这家港资开发商其实是比较陌生的。虽然很多知道兴业和太古地产合作的兴业太古汇，但对他们的住宅却很少有听说过。![]()
兴业太古汇实景图，来源网络事实上，香港兴业国际已深耕长三角逾20年，然而其在上海进军住宅领域，兴云间却是其第一个作品，难怪水土不服被保利全面碾压。反观央企保利，深耕上海市场21年，有更敏锐的市场洞察力和品牌号召力。今年1-9月，保利在全国市场稳居第一，在上海稳居TOP5。刚刚过去的十一黄金周，保利上海公司7天内到访超3000组，劲销16亿。其中，保利西郊和煦国庆到访800余组，总认购率超100%，成为区域内现象级的红盘。不得不说，过去大家都觉得港资品牌调性高，国企好像产品不够强。
但通过央企保利VS港资兴业的案例看，像保利这样的市场化央企，产品其实是走在前列的，也获得更多客户认可和支持。这样一个案例也告诉大家，房地产已经过了随便整整就能卖的时代，不了解市场所需，用错了人，可能导致项目直接的失败。
从这个角度上看，买房还是优先推荐大品牌，像保利至少不会犯兴业那种基础性的错误。
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