郑州金水主城区的黄金地段,一路之隔对望CBD,有个楼盘可以说是命运多舛。
在2018年郑州市场最火热的时候参与城改工作,而后节奏一直很慢,一拖再拖,硬生生把自己拖成了老大难。
不知道是过度自信,还是不懂市场,一副好牌打成了现在这副模样。
今天要聊的这个项目就是位于纬四路南、未来路西的敏捷江山誉。
项目总占地约106亩,分为南北两个地块、共三期开发。目前在售的是南地块,占地约37亩,规划4栋高层住宅+1栋公寓;北地块的二期为住宅;三期为商业用地,且规划两栋150㎡公寓。今天我们重点说的就是敏捷江山誉的南地块——郑政出[2021]32号(网)地。占地面积24705.74㎡,约合37.06亩,1.1<容积率<5.2,建筑密度<25%,建筑高度<100米,绿地率>25%;土地用途为住宅兼容商业。2021年6月3日,郑政出[2021]32号(网)地块成交,被河南新银基房地产开发有限公司,以总价67671万元夺得,溢价率0%。这块地是聂庄城改的最后一批土地,其实早在2018年,敏捷和银基地产就聂庄城改后续地块已经签约合作。3年后,两方联合一同拿下该地块。银基地产配合拿完地就撤了,开发公司“河南新银基房地产开发有限公司”现在由敏捷地产100%控股。相比于银基,敏捷在郑州的知名度很一般,接下来我们重点说下,敏捷地产。敏捷集团创立于1993年,广东敏捷地产(集团)有限公司自1998年正式进入民生住宅开发领域,主力业务地产板块常年位居百强房企。作为粤系房企,敏捷地产核心业务在大湾区区域,江山誉是敏捷进入郑州的第一个产品,可以说也算寄予厚望,定位是要打造现代人居美学之誉境,尊享尊贵品质,总之就是高品质,除了宣传的各种高规格装修标准外,还有各种高科技、智慧系统。属于是市中心中的市中心,算得上是老金水二环内的核心区域,挨着东区,生活配套各方面都是相当便捷的。论交通,南边有1号线、北边有5号线,还有刚刚开通的6号线从旁边经过。东临未来路,北邻纬四路,往南约700米就能怼到金水路,往东更直接,穿个隧道就是CBD商务外环。
整个小区规划4栋34层高层住宅和1栋24层公寓,住宅部分1/2/4/5四栋楼,分别是两栋两个单元、两栋一个单元,四栋楼共计800多户。由于地块较小,想要达到这个体量,势必要牺牲绿化,所以就看到了5.19的容积率。前面提到,项目前期宣传的概念是“高品质改善”,但这不大不小的户型、大小掺杂的面积段,着实尴尬。目前主推的是4号楼和2号楼,都是2梯4户,其中2号楼有两个单元,面积段从85-144㎡不等。2号楼最大的优势是北侧是纬四路,南侧是小区内部景观,距离安置房的距离较远,有着小区内最大的楼间距,视野较好。只不过面积段太多,自西向东依次是:144-85-122-129-128-121-121-144㎡,不纯粹。相比之下,4号楼一个单元、两梯四户、全是大户型,中间户为128㎡三房、西边户为152㎡大四房、东边户为141㎡四房,全南北通透、大面宽户型。但是4号楼最大的问题在于距离南侧的聂庄安置属实有点近了,四栋筒子楼密不透风的挡在敏捷前面,直线距离在50米以内,采光一定会受影响。周围医院很多,省医、省胸科、河南中医药附属医院、与肿瘤医院更是隔路斜对望,周边安置房和公寓楼也很多,将来人口密度不会小。而且医院汇集,出行势必会受影响,极易堵车。学校方面也不突出,周边有建业小哈佛双语学校(民办),纬四路小学、市二十三中学等,距离省实验小学也比较近,大概率上不了,这方面也不是亮点。当然,去化不好,市场是一方面、品牌是一方面、产品是一方面,价格也是很重要的一个因素。敏捷来到郑州绝对是轻敌了,开盘价格定位的太高,2021年5月首开,均价基本在23000元/㎡,没有足够的性价比,导致很多人不愿意买账。敏捷眼见这形势,也顺势放下了矜持,卖不动,就把价格降一降!
从23000到20000再到18000,甚至中间传出过单价不到17000的特价房。开盘三年,推了3栋楼(5-4-2#),目前1号楼还未入市,可见去化有多难。
目前小区很多东西都已经实景呈现,南侧铝板外立面,明年交付。项目精装交付,目前实体样板间已经呈现,基本上是所见即得所得。
如果你寄希望于居住舒适,那么基本可以考虑放弃了,因为硬性指标就决定了和纯粹无缘。这里更适合,有强地缘情结、喜欢热闹的群体,而且对学校的要求不高。总之,对于这个项目,要根据自身需求,合理衡量优劣势。当下市场,鱼龙混杂、眼花缭乱,当你判断不清楚的时候,可以看看我们最新整理的《郑州超级购房攻略》,长达284页!
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