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反转！学区房小阳春提前来了！买家加价买不到房

楼市 2024-11-27 18:02 河南

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01

最近梳理郑州二手房90天内的成交数据，发现最近市场的几个异常现象：

异常一：东方港湾的小户型异军突起，无房可买了。

异常二：旭日龙园的小户型突然涨价了。

异常三：数码公寓的成交量又开始高开高走了。

异常四：买卖双方供需失衡。

先说第一个异常：东方港湾的小户型异军突起，无房可买了。

郑州东站板块的东方港湾，作为东区划片康平路小学+96中的第一梯队双学区房，主力户型一直是86平的两房和100平上下的三房，成交单价最近在1.4-1.6万。

而最近这两个月，9月成交了6套，10月成交了9套，其中32平和40平的小户型一房一共成交了7套，还有近期成交的几套数据在外网还没有显示，而24年全年小户型一共才成交了18套，这俩月的成交就占了全年的一半还要多。

再去搜东方港湾目前挂牌在售的小户型，挂盘单价2万起，总价68万起，历史成交单价平均在1.5万，最高1.7万，历史成交总价平均在55-57万，超过62万就是一大关了。

所以目前，东方港湾的小户型已经无房可买了，说句业主不爱听的话，32平卖68万，是连中介都不搭理的价格。

再说第二个异常：旭日龙园的小户型突然涨价了。

旭日龙园，同样是划片康平路小学+96中的双学区房，学区属性大于居住属性，单价比较低，一直是东区康平+96的低门槛入门级学区房。

最近三个月成交了18套房，8月成交了4套，9月成交了6套，10月成交了9套，其中有8套都是小户型，这在以往以两房三房为主的成交量中是不多见的。

根据历史成交，朝北的45平的小户型，单价一般在1.1万，总价在50-53万之间，朝南的房源比较少，单价大概在1.3-1.4万，总价在55-60万。

而现在旭日龙园挂牌的小户型，朝北的最低要58万起，而且只有2套朝北的，卖断货了。

第三个异常：数码公寓的成交量又开始高开高走了。

在所有成交都持续低迷的市场中，数码公寓作为省实验的高热学区房，成交量又开始高开高走了。

24年1-10月一共成交了180套，其中小户型1房成交了80套。

8-10月成交了88套，其中8月成交了16套，9月成交了39套，10月成交了29套，11月初成交了4套。

而去年全年数码公寓一共成交的233套房源中，8-10月一共成交了69套，今年比去年同比增了21.5%。

由以上的三个异常现象明显看出，在政策的连环炮轰下，学区房的成交量先按捺不住了，直接导致了第四个情理之中的异常：买卖双方供需失衡。

根据贝壳统计的【存量市场挂牌库存房源】，24年的存量房挂牌数量在7-8月的时候达到了高峰，9-10月开始呈现下降趋势。

买方买房积极性提高，甚至愿意加价。

比如之前市场价100万的房子，买家心态是必须要低于100万拿下，现在买家的心态是，只要房子品相好，甚至可以接受110万的价格。

而卖方的积极性却断崖式下降，110万的价格也未必愿意出手。

不过建议现在卖房的朋友，当下的市场还是落袋为安，不知道有多少人能听得进去。

02

从历史成交数据来看，以往的学区房小阳春通常要到次年的二三月份才能到来，因为二手房交易流程较长，从买房到入学至少要留出3个月以上的时间做准备。

而今年的学区房小阳春为什么提前来了？

原因一：政策刺激之下，市场的观望情绪明显减退，学区房作为硬通货，大多数买家已经看到现在已经来到市场底了，正是入手的最佳时机。

原因二：今年9月20日，郑州市房管局、中国人民银行河南省分行联合印发《郑州市存量房交易结算资金管理办法》，从10月1日起，郑州二手房交易有了重大调整，开始实行“三价合一”+强行全资金监管。

也就是二手房的真实成交价、‌网签备案合同价和‌银行贷款评估价三个价格统一，并按照这个统一的价格来计税和申请贷款。

未来，二手房市场的0首付、低首付、高评高贷、做低合同价格，少交税全部成为了历史。

从此郑州买二手房，买家的钱无论是首付款、按揭贷款、或者一次性以后都要给到政府指定的监管账户。

这一政策对交易流程和时间直接导致的影响是，整个交易流程的时间被大幅度拉长，从网签到监管，以前只需要7个工作日监管账户就能收到钱，现在需要15-20天；买家抵押流转也需要大概20天左右之后拿房本。

整个流程拿到房本的时间，最少要延长1个月。

这一点对于学区房买家来说不是很友好，如果孩子急着上学落户，就一定要比以往的时间更加提前买房。

原因三：郑州的学区房市场有一种公认的割裂感，学区和品质很难兼具，同时具备优质双学区和居住品质的小区=高总价。

所以买学区房的客户很多都是学住分离，买一套顶级学区的小户型，再在附近买一套适合居住的大户型。

这也是学区房小区小户型畅销的原因，一旦学区房小阳春来了，小户型一定是先动的。

03

两个建议，送给近期想在郑州买学区房的朋友：

第一需求是学校的，考虑学住分离，一套稳定划片的小户型上学，再在附近买一套品质好的小区居住。

比如郑州东站板块，想上康平路小学+96中的，可以50-60万买一套旭日龙园的小户型，200-250万买一套海马公园的三房或者四房（都是真实房源真实价格），会捡漏的300万以内就可以搞定。

同样划片第一梯队聚源路小学+96中且兼具居住品质的学区房永威东棠三房最低425万起。

比如文博板块，想上省实验的，可以40-50万买一套数码公寓的小户型，190-270万买一套蓝堡湾的两房或者三房，320万以内差不多可以搞定，会捡漏的更低。

同样划片省实验的兼具居住属性的文博花园，步梯顶层三房最低280万起，带电梯的高层最低335万起，而且小区的品质相较于蓝堡湾来说比较一般，属于没有选择中的最佳选择。

而划片第二梯队排头兵农科路小学+47中学区，同时兼具居住品质的万达公馆，三房总价460万起。

第一需求是品质的，优先考虑顶级产品+第二梯队的的中学保底。

比如划片纬五路一小+金水外国语东校区的美盛金水印、美盛臻湾一品，品质改善和教育资源双重加持。或者是划片文化路一小+龙门实验学校的越秀天悦江湾，国企开发+产品有亮点+有学区。

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