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最新规划已出！华润，多少有点保守了

楼市 2024-12-20 18:31 河南

前天，郑州市自然资源和规划局发布了一则公示。

喏，就是这个：元景嘉梦园（一期）。

很多朋友听到这个名字可能很陌生，但我说到它的另一个名字，你可能就会猛一拍大腿 “哦，它呀！”

谁呢？

它就是：国泰上苑。

没错，就是去年底由金水城投摘地，今年7月华润官宣“代建代销”的【华润国泰上苑】。

文中图片会被压缩，如果你想获取这个项目的高清版规划图，可以扫码添加小助理，回复【华润金水北】私发给你。

基于这块地的区位等综合素质，加上“金水城投+华润”国央企的名头，这块地的关注度非常高，市场上一度对该产品的定位是“改善新地”。

但是看了这次的规划，我想说：华润，多少有点保守了。

为什么这么说？

首先，我们看下这块地的基本指标：

地块位于金水区国泰北路南、杨君路东，泰山誉景二期的南侧，距离北龙湖不算远，算是金水北非常核心的地段了。

距离目前郑州热销项目美盛金水印、金投豫发豫园都比较近。

地块占地面积36588.1平方米，即54.882亩，1.1<容积率<4，建筑高度小于100米，建筑密度＜28%。

这样的位置和指标，本想着，以华润的调性，大概率会打造一个纯改善社区，甚至当时有传言称“面积140平起步”。

事实呢，规划中写道：容积率3.48，共规划有13栋楼，共计746户，套内面积>130㎡的52户、套内面积≤130㎡的694户。

这里指的是不含赠送的套内面积。

从近两年的郑州房产趋势来看，高得房高赠送已是常态，所以我们看到了现在很多项目的实际面积段是超过规划公告里的，归其根本是因为，实际面积包含了赠送的飘窗、花池以及阳台。

为什么要说这一点呢？

可以给我们做个参考，虽然不能否定是个纯改善社区，但最起码说明了起步面积不一定会是140㎡起步。

可见，华润首次进军金水北还是非常谨慎的！

我们再来看下规划图，我结合着总平面图做了标注。

54亩地，规划了13栋楼，虽然听起来紧密，但好在楼栋比较错落，中间的低矮楼栋也不影响采光，华润的规划还是比较高明的。

6栋32-33层高层、1栋26层、1栋20层、1栋19层、1栋16层、1栋13层、2栋7层洋房，业态非常丰富，高层、小高、洋房应有尽有。

再来看下户型图，目前仅有一张17~23层平面图。

可以看出，这个项目后期大概率也是要主打高赠送的，南向阳台部分按照惯例是要赠送一半面积的、花池是全赠送的，这两部分面积加一起顶一个卧室的空间了；北向的卧室和卫生间的飘窗大概率也是全赠送的。

前前后后的赠送面积加起来，绝对是可观的。

我按照标注的尺寸粗略的计算了下，面积在110-130㎡之间（仅供参考，最终以售楼部实际释放为准），3室2厅2卫，三开间朝南，全明户型。

2梯3户，准确来说，应该是1梯2户（西边户+中间户）和1梯1户（东边户）。

说了这么多，我的结论是：这个项目绝对是值得期待的！

首先，区位优势。

项目位于北三环以北，金水北板块，隶属金水区。

金水区作为郑州传统的核心，长期以来沉淀了郑州最优质的资源，只要是身处金水区的项目就自带光环。

更重要的是，金水北与北龙湖板块一路之隔，郑州发展看郑东，郑东腾飞看北龙湖，北龙湖作为东区规划的收官之作和点睛之笔，也是郑州乃至河南区域价值的制高点。

回到这个项目，距离金水老城仅隔一条北三环高架，同时，项目往东不到两公里就是北龙湖，这个位置绝对是寸土寸金的。

微观上，地块周边是交付多年的国泰罗马假日小区、省直花园小区、泰山誉景小区、国泰一品庄园等小区，生活氛围是有的；500米范围内有市七十六中学、枫湾小学、金水区农科路小学（国泰校区）等教育资源；1公里范围内有地铁2号线和4号线交汇沙门站。

周边综合配套已经很成熟，南侧距离北三环还隔着一个地块，一定程度上减弱了北三环带来的噪音影响。

其次，国央企背书。

拿地方是金水城投，代建方是华润置业，国央企的强强联合，安全感拉满。

而且，华润入郑14载，是了解郑州市场的，华润完全有能力把产品做好，这一点从华润这两年在郑州市场上的表现上就能看出来。

从福塔地王，到燃爆全城的幸福里，再到低调地和煤炭国资收购合作金水西路的琨瑜府+润园项目，再到北龙湖的瑞府，以及当下数一数二的热销盘华润SIC润府......华润几乎都交出了一份满意的答卷。

如今卷入金水北，华润显然也是做足了准备的。

还有一个关键指标值得关注：容积率3.48+洋房/小高，这两个数据放在板块内是有亮点的。

所以，这次华润会为金水北带来一个什么样的产品？

非常值得期待！

最后，送给大家一份独家私密资料《金水北通关攻略》！

包括——

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总之，这份资料，对于你全面了解金水北，十分有意义！

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