2万5的海马公园,被1万6的中豪汇景湾背刺了

楼市   2024-12-08 14:58   河南  



中豪汇景湾和海马公园,是改善在东站板块看房绝对绕不开的选择,因为两个小区的房龄和品质基本不相上下,也基本上共享同样的板块配套。


但是单价1.6万的中豪汇景湾和单价2.5万的海马,又该怎么选?


别急,我们先来看看这两个小区的对比。


【位置】


海马公园位于商都路以北,东风南路以东,商鼎路以南,心怡路以西,一共分为五期,分别为海马一期A区、海马二期B区、海马三期C区、海马五期D区、海马公园66公社和海马壹号公馆。交付时间从2012年一直延续到2024年。



目前海马二期、海马壹号公馆和66公社都还有一些少量的新房在售。

中豪汇景湾位于心怡路以东,祥盛街以南,中兴路以西,七里河北路以北北,小区紧挨着铁路。


【配套】

海马因为期数比较多,周边也以住宅为主,所以居住氛围比较强,生活气息比较浓厚。

中豪汇景湾除了建业如意家园、雅宝东风国际花园等住宅小区,周边的商业氛围比较足,祥盛街以北是绿地原盛国际、雅宝东方国际广场,七里河以南是绿地之窗,东风南路以西是郑东万象城幸福里,金水东路以北是绿地新都会、楷林IFC、金鹏时代中心等。

【学校】

两个小区划片的学校都是2011、2012年新建的学校,水平相当。

海马划片普惠路小学+郑东实验中学,中豪汇景湾划片心怡路小学+93中。

值得一提的是,心怡路小学属于九十六中的教育集团,如果在小升初方面有招生的渠道,心怡路的优势就显现出来了。

【环境】

海马公园和中豪汇景湾的小区绿化做的都很好,绿化率基本都在40%以上。海马的绿化饱和度更高一些,中豪的绿化层次感更强。两个小区也基本做的都是人车分流。

【小区户型】

海马公园的外立面是砖红色的,辨识度很高。


A区有9栋楼,主力户型是两房和三房。

两房的面积段在87平-94平,总价在160万-220万之间。

三房的面积段在79平、104平-135平、153-155平,总价在200万-400万。

B区有9栋楼,主力户型两房、三房、四房都有。

两房的面积段在83平-90平,总价在165万-230万之间。

三房面积段在104平-168平,总价在250万-500万之间。

四房的面积段在149平-192平之间,总价在370万-670万之间。

C区有6栋楼,主力户型是两房和四房。

两房的面积段在90平-92平,总价在170万-240万。

四房的面积段在155平-201平,总价在400万-560万。

D区有8栋楼,有一些70-75平的一房,主力户型是两房。

两房的面积段在73平-100平,总价在125万-280万之间。

海马66公社一共有3栋楼,以小户型一房两房为主。

一房的面积段主要在45平-63平,总价在80万-140万;

两房的面积段主要在75平-90平,总价在125万-200万。

海马壹号公馆有三栋高层两排叠墅。

主力户型是高层的四房,面积段在191平-246平,总价在480万-900万之间。

中豪汇景湾的外立面也比较新,户型是以两房三房为主。


两房面积段在53.89平-90平,总价在110万-230万之间。

三房面积段在89.34平-157平,总价在180万-560万之间。

四房面积段在124平-178平,总计在300万-530万之间。

两个小区的户型优劣势属于仁者见仁智者见智,有看不上海马的,也有看不上中豪的,这一点主要看个人喜好。

【不利因素】

每个小区都有自己的不利因素,海马和中豪也不例外。

海马公园的不利因素就在于其所有的户型基本都没什么赠送面积,所以得房率比较低,只有75%左右。

而且海马的窗户都比较小,大部分户型都有一个通病,无论是阳台还是卧室的窗户,中间隔着一个墙柱,窗户显得很小,观感和使用感都不是很好。


中豪的不利因素主要在小区外部,小区的东侧临铁路,虽然有绿化带,但还是难免会有噪音污染。

但是其有利因素也是在外部,小区南侧临七里河,在家就可以看到河景,平时也是休闲散步的好去处。

回到开头我们说的单价1.6万的中豪汇景湾和单价2.5万的海马公园,你会选哪个?

当然,在二手房市场中是绝对不会有1万6的中豪的,但是在法拍中却上拍了2套。


这两套房子面积都是143.05平的三房。

重点来了。

重点一:143.05平的三房户型,是中豪汇景湾最好的户型,南北通透,客厅和两卧朝南,一卧朝北,南北双阳台落地窗,主卧的窗户也是落地窗。


重点二:我前面说了中豪有一个不利因素是距离铁路比较近,但是这两套房子所在的5号楼,是离铁路最远的一栋,也是小区的楼王位置。


光这两点,就把这两套房子的性价比完全拉满了。

两套房子的被执行人都是同一人,装修风格也差不多,目前房子最大的差别就是一个在10层,楼层较低,起拍价231万,另一套楼层在25层,起拍价234万,总层高都是29层。

开拍日期都在同一天,都是12月28日,所以做产调和看房的时间都比较充足。

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除了海马和中豪汇景湾,下面这几套房子也值得重点关注:

【郑东新区】

正商善水上境180.98平的四房两厅,12月10日429万起拍,市场价500万;
尚书苑68.61平的一房两厅,12月14日84万起拍,市场价100万;
豫航泊郡91.61平的两房两厅,12月17日197万起拍,市场价249万;
永威翡翠城80.76平两房两厅,12月22日100万起拍,市场价135万;
金领九如意233.54平四房两厅,12月24日795万起拍,市场价1000万;
鑫苑鑫城142.43平三房两厅,12月16日175万起拍,市场价209万;

【金水区】

碧桂园天麓134.9平的四房两厅,12月11日179万起拍,市场价209万;
普罗旺世塞纳维斯139.54平的三房两厅,12月13日153万起拍,市场价180万。

【管城区】

正商新蓝钻e区143.08平的三房两厅,12月23日84万起拍,市场价185万;
鑫苑国际新城1号院90.68平的三房两厅,12月9日81万起拍,市场价100万。

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