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这些年卖出去的期房，还有多少没有竣工？

财富 2024-12-16 15:00 江苏

先吐槽一下国内数据，

要说统计不到位吧，能精确到竣工或销售多少套，没错，不是多少万套；

要说统计到位吧，新房的销售，到底多少期房销售，多少现房销售，没有看到公开、权威的数据。

当然也有可能就是数据都是有的，但是，凡夫俗子不能随便开，要么花钱看，要么有权的人看。

此前在一些文章中吐槽过，国内政府有关部门一个非常令人恶心的做法就是政府机构（不是xxx事业单位或某某行业协会，就是政府正儿八经的部门，包括中央部委）把一些数据都是卖钱的，收钱的才能看，注意这里不是说出版物。

各国的管理就是，政府统计的数据，在脱敏后，都是免费向公众开放，不管是全国的数据，还是某个地级市的数据。

这一点上，在疫情期间的统计数字上，我们不去跟欧美日韩等外国鬼子比，就是跟一脉相承的香港特区和台湾省比，看过两岸三地统计数据的朋友，会对披露水平高下立判。

不是照葫芦画成瓢了，是完全不画。

回到住宅地产销售的数据，本文未做说明，所谓的房地产仅仅是住宅房地产，商业地产等不在讨论之列。

所有数据来自统计局，包括月度或年度数据，以及统计年鉴。

数据来源

1.统计局2024统计年鉴，十九房地产之“19-9按用途分新建商品房面积”，和“19-15 房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况”

2.2024年1—10月份全国房地产市场基本情况

如果对数据有疑问，请移步到统计局网站查看，再有疑问，去有关部门投诉。

国内期房的销售，目前主要是高层了，国内多层住宅，也就是低于6层的住宅楼，不说已经灭绝了，但是，占整个房地产销售的比例已经可以忽略不计了。

因此，我们主要分析高层住宅的期房销售政策就可以了。

为啥要分析期房的销售规定呢？往下看就明白了。

根据住建部2004年的城市商品房预售管理办法“按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；"

当然，这不代表20层楼，盖到5楼就能申请期房销售了，但是，相当比例的期房是在盖到⅓~½ 的时候就已经开始预售了，如果没有法律或拍地时候强制规定，作为一个整体看，几乎没有多少比例的地产等到封顶后才销售房子的。

在农村盖过房子的都知道，树桶子是很快的，国内目前建设高层住宅的效率，不考虑特殊情况，通常一周就能加盖一层，牛逼的深圳速度，3-4天就能一层。

内部的各种处理、园艺等才是又繁琐、又耗时的杂碎工程，这也就是为啥做封顶到交付，还有好几个月，甚至一年才能交付。

好了看数据，来源不再赘述。

因为存在销售和竣工的错位，用当年竣工套数/销售套数，一定是不正确的。

但是，如果我们从2005年（为啥从2005年开始，因为统计年鉴就是从2005年开始）一直用这个方法计算，还是可以看出一些端倪。

*2024年10月表示2024年1-10月份的数据，按照一套114平米（2017年~2023年累计销售面积/累计销售套数）计算出来的，会有偏差。

上一次房地产开始上涨大概始于2015~2016年，这个时候，”期房“比例快速提升，一直到巅峰的2021年，这一指标一直在45%以上。

因为竣工的住宅，绝大多数都是过去1-2年，甚至2-3年卖出的，所以说，实际的期房的比例可能更高。

从2017年~2021年，每年平均销售出1200万套新住宅，但是，竣工的套数（不是面积）甚至比2011~2016年更少了！

你是不想着单套房子面积大了，同样的竣工面积，不照样导致竣工套数下降吗？

很遗憾，单纯看住宅新房的面积，也没有跟销售套数一样，水涨船高。

或者我们做一个极端的假设，

2005~2021年的销售套数， 159,588,075套；

2005~2024年10月竣工套数， 120,597,037 套。

把这期间所有竣工套数的房子，都当作是给了2005~2021年销售的房子，依然有38,991,038套没有竣工，请注意没有竣工，不代表房子烂尾了，烂尾楼的数字一定是比未竣工的数字少！！！

数字太长？接近3900万套没有竣工，这个数字一定是低估的。

尚未竣工的住宅就跟企业的应收账款一样，2005~2015年的应收账款（哪怕是看面值）占比一定是低于2019年以来新诞生的应收款。

这个逻辑没有问题吧？

如果是这2022年之前销售的新房子里，超过3900万套房子没有交付，绝大部分应该是最近3-5年销售出去的。

如果把2022~2024年10月销售出去的2300万套房子，相当于2005年以来没有交付的房子超过6200万套。

哪怕是按照一年1000万套（前所未有的进度），要10年才能把历史欠债（尚未交付的期房）全部清偿完毕。

这个难度大家可想而知而知了。

当然，烂尾楼跟企业的库存一样，100个品类，可能有30个是周转率非常快的，在库房里停留不超过一周，还有50个产品是10天左右，还有10个产品要1个月，还有5个产品要一个季度，还有几个产品半年乃至N年没有销售出去了，现在的库存可能还是2020年的。

另外一个思考的问题就是，竣工的住宅里面，如果有房地产企业开发的保障房/拆迁安置房等也会在统计数字中，那么，你们懂的。

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