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先说一下地产泡沫的定义：以价格变动为index，根据根据跌幅不同，分为大型房地产泡沫和小型房地产泡沫。-将大型房地产泡沫定义为实际价格大幅上涨，在5年期内至少上涨50%，或在3年期内至少上涨35%，随后房价立即大幅下跌至少35%-将小型房地产泡沫定义为实际价格大幅上涨，5年期间至少上涨 35%，或在3年期间至少上涨20%，随后房价立即大幅下跌至少20%。根据以上标准，有国内学者做过统计，不算本轮中国，主流国家1970年以来一共发生过22次大型地产泡沫或小型地产泡沫的破裂。![]()
包括爱尔兰、瑞典、 板鸭、美国、日本、呆梨、丹麦等。不管是房地产投资的跌幅、房价的跌幅，还是恢复到危机前所需要的时间，并没有统一的规律。比如目前国内言必称日本，实际上日本经历过两次房地产危机，一次是70年代，一次是90年代。目前国内所说的日本泡沫危机，实际上是90年代的泡沫危机，到现在日本地产泡沫有无走出来，不同的媒体和学者的标准不同，还说法不一。这里的高度包括新房建设的面积/套数/投资金额、销售新房的面积/套数，原因不尽相同。我猜，其中一个原因恐怕人口结构，因为目前看，除了印度和非洲（除了南非，都不在统计样本中），包括中国在内的各国年龄结构是比较老了。以国民年龄中位数看，日本47.3岁，德国47.1岁，意大利45.5岁、韩国44.5岁、板鸭和荷兰42.7岁、美国38.1岁，中国37.4岁。日本国民年龄中位数，1973年29.3岁，1990年36.9岁。如果没有大量的外来移民，比如美国这种，年龄大了的人，国内37岁以上的人，还有多少人是刚性买房？（包括所谓学区房和改善房）当人年长了以后，换房子的欲望会下降，全世界都如此。很遗憾，根据上述统计结果，上述发生过地产泡沫的的国家，触底的指标差异很大。
比如以地产企业投资下降来看，2007年的爱尔兰下降了高达8成！90年的瑞典也有7成！而震惊全球的美国次贷危机，美国房地产投资仅仅下降了53%，远远不如上述两个国家。呆梨和板鸭，甚至只下滑了不到10%，这算哪门子的危机哈？而频频被国内用来当做benchmark的本子，两次地产泡沫后，地产投资额降幅都不足20%，一次是17%，一次是19%，堪称相当温和了。请注意，这是以地产泡沫破例以后最低年份/巅峰年份的对比。看一下中国的情况（来自于统计局公布的每月房地产情况）![]()
你看，以销售均价（销售额/销售面积）看，哪里有危机嘛？2024年10月，全国新房销售均价比2021年10月才下降了1.8%，又不是38%。我们以统计局公布的2022~2024年以来70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，来看看部分城市（我随意选择）![]()
以2021年10月为基期，新房的销售价格，几乎没有一个城市下跌超过20%，跌幅最多的温州，18%；
如果说新房有政府不让降价，来看二手房，同期，武汉、唐山、温州等已经非常接近小型房地产泡沫破裂的标准了。
而南京、烟台、深圳等，也不远了。
而北京和上海，形势大好。
所以就奇怪了，都说房地产危机，泡沫破裂了，最能表征泡沫破裂的价格指数，却显示非常健康，没有问题。
要么是大家对什么是泡沫破裂的定义出问题了，要么是指数的编纂出问题了。
不是专家，不知道哪一个出问题了。
哪怕现在说是房地产行业（实体经济，而非股票）的底部区域，问题是，底部区域不代表马上就要反弹了。
从这20多次的泡沫破裂以后的统计数据看，除了日本，各国基本上在巅峰3年后就到了底部左右了，但是，可能会继续横盘2-4年不等。
日本在所有国家的房地产泡沫里是一个特殊的情况，因为到现在都没有恢复，它用一个非常长的时间，接近30年来换取不崩盘。
这种情况，发生在人身上，通常叫做植物人。
