前阵子，华润和中海PK招商，185.12亿拿下蔚蓝海岸对面的深湾宅地，宅地建筑面积26.3万平，楼面价7.04万/平。
其中住宅建面17.69万平，换算一下，楼面价更得到10.46万/平。
这个价格和地段，可以预测，深圳湾又要再出一个新豪宅。
白石洲鸽了几年的深业世纪山谷大户型，也在24年底预售，我在《闭门直播》跟大家分析过该盘的优缺点，产品是个好产品，可惜生错了地方。
不只是深圳，也不只是开发商察觉出豪宅市场的变动，整个一线城市的豪宅都在迎接一批批富人进场。
上海，24年共约30个日光盘，其中均价超过10万/平的豪宅日光盘占17个。
截止到24年10月底，上海成交单价15万/平以上的豪宅，供应量2472套，开盘当日成交2226套，相当于去化90.05%。
并且，有媒体统计了其中的认购买家身份，发现上海本地的客户占比只有47.32%，更多的豪宅在被外地人买进！
比如上海很火的黄浦区融创外滩壹号院，2期3批次，294个有效认购里面，上海本地人只有83个，占比不到3成。
有钱人对钱极度敏感，当房地产开始出现风向的转变时，他们也是率先进场的一批，第一批吃蛋糕的人。
至于钱和名额，他们早就准备好了。
第一个问题，有钱人为什么开始在这个阶段大举进入豪宅市场？
答案还是政策。
这一轮房地产政策宽松，最早可以追溯到2022年。2022年楼市政策宽松主要以三四五线城市为主，可是结果大家都看到了。
房地产需要一线城市树立标杆效应，带动整个市场的信心。
就像房价需要豪宅、有钱人树立旗帜，带动整个行情上扬。
2022年到2024年，我们亲眼看到政策宽松的层级逐步上调，尤其是24年，一线城市北上广深开始大规模松绑，政策救市的决心率先被有钱人领会。
有钱人进场买房，对整个房地产市场有什么影响？
举个最通俗的类比，假如你是一名刚需或者改善，当你对房地产仍报以怀疑的态度时，突然听到：
老板或者某位高层领导，或者其他你比较信服的人，开始买房了，并且买的还是豪宅。
这会不会动摇你的怀疑态度？
政策对豪宅人群的支持态度，也是前所未有的。
以深圳为例，1500万甚至2000万以上的大市值资产，此前的卡点一直是144平为界限的豪宅税。
深圳这些年又盖了多少144平以上的大面积普宅：万科臻山海有170平的，天健天骄北庐有206平的，中信城开红树湾有200多平的，临海揽山也有200多平的。
深圳大量的改善新盘，90平、100平起步，但同时配备144平以上的面积档。
这种面积档，定价最贵，卖的最差。
而就在24年底，一线城市全部取消普通住宅和非普通住宅标准，深圳的豪宅税也被拿掉。
买卖流通成本里面，大头的增值税被拿掉了，有钱人进场买房的阻碍被客观降低，买房换房的成本也被迅速压下。
而这种趋势一旦形成，也会很快影响到刚需、改善家庭，让大量的人进入到房地产[止跌回稳]的进程中来。
这是一个楼市分化的时代
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