南山是深圳经济最强、发展最好、房价最高的板块，也是深圳最好的板块。
深圳最具期待的战略规划前海主战场在这里，深圳最具价值的豪宅板块有四个在这里，购房者最大的困惑和陷阱也在这里。
所谓困惑，有的同学觉得，南山房价太贵买不起。但南山实际并不缺少机会，大家所谓的“买不起”，有可能是“假买不起”。这点可以参加线下的沙龙，认真了解目前的市场情况。
而所谓的陷阱，是另一些同学觉得，南山好，所以买南山一定赚。
今年上半年，深圳GDP总量达17302.22亿元。各区之中，GDP增速最高的是深汕合作区，增速65%，其次是龙岗和光明，增速分别为9.0%和8.8%。
总量方面，最高的是南山区，达到4495.34亿元，同比增长5.0%，GDP占全市的1/4左右。
各区之间的经济，大家需要注意基数的问题。在此不多赘述。
总的来说，南山是深圳目前房产价值最高的板块之一，也是深圳好房子最集中的地方之一。
但是在南山买房，风险同样存在。
前阵子《一周一课》直播，有同学问，深圳房价有没有泡沫？
当然有，并且泡沫最大的地方就在前海。
很多同学过去冲着前海的未来买房，甚至将前海视作一种标签，那里是深圳房价的天花板。
对此我只能持谨慎看好态度。
前海妈湾的招商领玺3期，在2023年10月份开盘，均价10.2万/平。
领玺2期在2021年9月开盘，均价10.25万/平；领玺1期在2019年11月开盘，均价10.8万/平。
领玺3期开盘的时候，1期的一手业主已经开始卖房了，可是看看3期的价格，1期怎么卖？
2期的业主也已经收房，未来的4期大概今年或明年入市，他们又该怎么卖？
妈湾的新盘，只有这些吗？
2023年4月，前海妈湾调规，调出了14宗居住用地，相关宅地约130万平。据说领玺4期就是其中被调整的宅地之一。
2024年5月，佳兆业前海广场西侧又有三个地块调规，新增两宗二类居住用地。
前海的未来，需要大篇幅阐述。可是前海房价的未来，看供应量就知道了。
深圳房地产的未来方向之一，是商品房与保障房双轨制运营。
主要的实现手段是保障房体系的建设——比如共有产权房，比如配售型保障房，比如城中村统租，等等等等。
保障房大量供应的地方，必然会影响到商品房房价。
龙岗、光明、宝安部分片区、龙华部分片区，都是如此。
南山没有保障房吗？
西丽的茶光、珠光，南头同乐关、直升机场一带，需要重点警惕。
那些南山的好片区呢？比如蛇口，蛇口是深圳五大豪宅板块之一，也是深圳少有的全系列板块：刚需、换房、学位房、豪宅，各种类型的好房子都有。
但是蛇口80%的房子，仍然没有持有价值。
比如文竹园、翠薇园，比如招北小区、四海小区，比如有方育才家园，等等等等。
有的同学一定会想，照这样说，就没几个能挑的了。
花钱容易赚钱难，买错容易买对难。
为什么房地产那么多人买错房子？为什么买房的容错率越来越低？不就是因为，好房子太少、错房子太多导致的吗？
深圳十个板块，南山、福田属于唯二两个一类价值板块，深圳最好、最有价值的房子集中在这里。
但这里的房子并不都是好的，也不都是有价值的。
说南山、福田，总有人只听上半句，不听下半句，只知道南山福田好，却不知道南山福田的风险。
我一直希望同学们明白的是，现在的深圳楼市风险远大于机会，未来的楼市也是如此。想要买对房子，必须要同时满足三个条件：
找到一个高价值的城市，在高价值城市挑出高价值的板块，在高价值板块挑出高价值且适合你的楼盘。
这是层层筛选的关系。假如城市低价值，板块、楼盘再好也没用。假如板块低价值，房子再好也没用。
深圳有的板块属于居住价值板块，有的房子属于价值板块和低价值楼盘，在一层层筛选中，真正好的房子，才能像大浪淘沙般凸显出来。而不是仅仅靠一句南山、福田，所能概括的。
这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
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