深圳楼市在2024年尾声变得火爆起来，这种火爆是积蓄了最近四年的势能，过去四年一直观望不敢买房或不敢换房的人，在9月下旬“止跌回稳”的号召下终于开始进场。
我在24年的《闭门直播》频繁跟大家说，这是深圳房地产的起涨周期，买房没有最好的时机，但买房性价比最高的时候已经来了。
24年上半年的时候，房产面授课的一位学员以1000万的全款挑房，把业主的价格砸到了780万，相当于便宜220万。下半年另一位学员挑到同小区相似面积，1050万的挂盘价只砸到1010万。
从我自己观察深圳楼市的情况，从我近些年碰到的许多学员反馈来看，近四年深圳楼市积蓄的笋盘现在在急速减少。
在大多数人看到深圳成交量在24年尾声井喷式增长之外，优质资产的门槛也在迅速提高。
我说，深圳楼市正在迅速爆发，估计很多人会不开心。
就像我在24年上半年呼吁大家做好准备的时候，很多人一样不开心。
大多数人看房地产，只爱看当下此时此刻的行情。当下的行情是看不出什么东西的，当下行情只能涉及到情绪问题，无法影响价值导向。
24年11月份，我还劝大家说：要理性买房，不要冲动买房。
冷淡行情里面，买房人面临的问题是，不敢买。担心买完房子以后房价会继续下跌。这种情况的损失其实是可控的，不敢买就不买。
现在行情的决策失误却是更严重的，现在买房人面临的问题是，冲动买。
不买会错过机会，但买错直接亏掉本金，因此假如我再说现在行情比过去的冷淡行情更加危险，可能会有更多人不开心。
但事实确实是这样的。
前阵子，碰到一位学员换房，他在2019年买了龙岗的一个楼盘，买入价5.6万/平，持有五年卖房卖了5.3万/平。
很巧合，这个楼盘是我很多年前持有过的。2016年我清仓龙岗的所有房子，其中就有这个楼盘，当时卖掉的价格是5.4万/平。
注意这几个关键数据：
2016年我卖这个房子，卖掉的价格是5.4万/平。
2019年学员买这个房子，买入的价格是5.6万/平。
2024年学员卖这个房子，卖掉的价格是5.3万/平。
相当于过去八年的时间，房价就这么5字头开始、5字头结尾，一直横盘、下跌。
龙岗是这样，光明是这样，坪山是这样，宝安、龙华、罗湖的一部分片区也是这样，深圳会有大量的房子延续这种走势，甚至比这种走势更惨。
当然我下这样的结论，龙岗、光明、坪山，包括宝安、龙华、罗湖的业主有的也会不开心。
简单举个例子：
光明前段时间很火的新盘是中建观玥名邸。
24年10月18日开盘日光，均价3.8万/平，房源数是192套。
24年11月14日加推了147套，备案均价变成了4.23万/平。
中建观玥名邸的位置在未来通车的13号线地铁光明城站附近，楼盘旁边就是2023年开盘的华润润晖府和润曜府。
润晖府、润曜府当时的开盘价是5万多/平。
不到一年的时间，润晖府、润曜府隔着窗户看见邻居新盘3万多/平、4万多/平的价格，是什么心情？
以后再卖房的时候，润晖府、润曜府的业主要卖房又会出现什么遭遇？
2025年、2026年，光明再出一些新盘，再出一堆3字头的价格，3字头的新盘越来越多，多到买房人开始审美疲劳。
直到你觉得，3字头不稀奇了，有没有2字头的房子？
关于未来的房价趋势，我们得等到未来才能验证。但过去说的事情，现在很多已经可以验证。
当年，很多人鼓吹老破大，我现在碰到很多被老破大坑惨的人跑来学习，说谭老师我后悔当年没听你的卖掉老破大。
当年，很多人鼓吹惠州，只有我说惠州赶紧卖。
当年——直到现在，还有很多人鼓吹东莞的松山湖。
他们就拿锦绣山河、万科金域松湖两个楼盘，以假乱真。这两个盘属于临湖别墅，本就是稀缺资源，卖8万多/平、9万多/平。
可是炒房客渲染说松山湖均价8万/平。
这是不是在糊弄鬼？
潮水退掉，房价怎么来的，怎么跌回去。
我举上面这些例子，是希望大家能够认真思考，房价趋势是可以通过现在的行情发展把握脉络的。
如果你认为一个房产博主靠不靠谱的主要判断依据是他说的话有多少是对的、多少是错的，那你就看他过去说了什么。
假如他过去说的很多事情现在都被证实成真，不能说明这个博主一定不会骗你，但至少说明他是比较有料的。
假如你要判断这个博主会不会骗你，就亲自到线下看一看，看看他的团队，看看他的专业，以及看看他在做的事情是不是他说的那样。
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