2019年西部沙井的华强城市花园3期开盘，开盘均价4.63万/平，当时深圳还没迎来后续一两年的疯狂行情，但即使这样，华强城市花园3期的464套房源认筹比仍然达到2.15，开盘4小时，全部售罄。
2020年8月，华强城市花园1期推出556套房源，开盘均价4.77万/平，当时深圳已经出台“715新政”，要求深户购房3年社保，但即使这样，这556套房源仍然触发了积分摇号，开盘当天日光。
现在，时间过去四五年了，华强城市花园又怎么样了？
2024年9月，华强城市花园1期的成交房源里面，一套69平两房，成交单价4.42万/平；三套80多平三房，成交单价分别为3.99万/平、4.25万/平和4.27万/平。
成交单价的差别，原因出在房子户型、朝向、楼层，以及买卖双方的博弈上面。成交单价的共同点，则是清一色低于当初开盘的4.77万/平。
这是当初买到日光盘的买房人怎么也没想到的。明明新盘那么热销，为什么变成二手房，反而要亏钱？
这两年深圳一直都有日光盘，但日光盘的数量没那么多，所以很多人可能对日光盘的火热没什么概念。
但在以前，比如在2020年、2021年，深圳有大量的新盘变成日光盘——甚至坪山都有——日光盘本身就反映市场的火热和买房人的冲动，一个接一个的日光盘出现，就会更加极致推高市场的火热与买房人的冲动。
直到买房人把买一套日光盘的目标，退而求其次，变成买到一套房、买到一套临深东莞、惠州的房子，就算胜利。
我当时就有一位学员，2021年跑到沙井打新万丰海岸城，没抢到，接着去光明买新盘，也没抢到。最后，跑到东莞抢房，那个时候东莞知名度高的售楼处也都被挤满了人，学员仍然没抢到房子——
学员当时还不是我的学员，当时的火热行情则是没有理智可言的。因为一直没抢到房源，学员十分气馁，一度认为自己在大湾区买房无望，可能得回老家才行了。
学员没抢到的万丰海岸城，则是沙井的一个超级大盘项目，2021年到2024年卖了四年N期，2021年2月、10月两度开盘、两度日光，备案均价5.75万/平，现在成交价卖4万多/平。
再来一个日光盘的例子。
2020年11月南山华润润玺1期开盘，备案均价13.2万/平带精装修，再是火热的行情，4万/平、5万/平的单价新房被哄抢是容易理解的。
但是13.2万/平的房子被哄抢、被抢光，这到今天都是深圳房地产的经典一幕。
我当时刚做房产教育没多久，对互联网的舆情也不怎么了解，在头条写文章，给大家做风险警示，并且明确表态不会参与润玺打新，就引起很多人评论说我“吃不到葡萄说葡萄酸”。
但现在，润玺1期的房子挂盘价在14万/平到22万/平不等，大量的房源甚至在10月份涨价几十到几百万不等。但这种价格却是没多少能够真实成交的。
还有润玺2期。
2021年12月和2022年6月份，华润润玺2期两批开盘，备案均价13.2万/平带精装修，现在挂盘价在15万/平到19万/平区间，但是最近10月份的真实成交，单价只有13.68万/平。
深圳在今年9月29日推出新政，首套首付只要15%，二套首付20%，大面积放开限购政策，甚至还史诗性地取消限售政策。
客观上，促进了很多新楼盘的去化。
这些楼盘的热销也让大家难免觉得，这是不是遍地选好房的机会？
新政让房地产市场出现机会，但绝对不是普遍性机会。
比如龙华，龙华作为二类价值板块放开限购政策——龙华作为二类价值板块，目前最大的隐患是供应量过大；放开限购政策，希望大家帮忙消化供应量。
于是龙华的新盘热销，但是龙华的热销新盘和一定躺赚并不能直接划等号，没抢到龙华的热销新盘也不等于一定要去抢龙华别的房子，因为龙华供应量过大的隐患并不会因为一个两个日光盘的出现而中止。
还有光明，光明是2020年以来深圳的热门区域，现在新盘单价可以卖到3万多/平，销售数据很好看，却把旁边众多的二手房业主坑惨了。
日光盘不直接等于躺赚，日光盘只能说明在当下的市场行情，楼盘的价格、价值与市场情绪、买房人的钱包达成了微妙的默契，但既不等于它们变成二手房就能涨价，更不等于日光盘附近的新盘供应量减少、新盘在它们之后不会降价，这是买房人需要明白的事情。
这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
房产知识既能让你有判断房产价值的能力
又能帮你避开楼市风险
感兴趣，推荐你加入《一周一课》
讲楼市风险、房产价值
1块钱，这是你买对房的第一步
