现在的市场很火热，风险也有很多。我最近一直跟学员说，房子不是必须要买的，尤其不要被情绪绑架。
买房之前，我们先把所有的坑避开，才能安全地挑一套适合自己的好房子。
下面说的这几类房子，就是需要避开的坑。买房人看见不要碰，业主看见尽快择机卖掉。
楼梯房。
以深圳为例，不管是普宅板块还是豪宅板块，不管是南山后海还是福田香蜜湖，楼梯房，一刀切：
不能买，一定卖。
有的同学或许会将希望放在旧改拆迁。
深圳未来一定还会有新的旧改拆迁，但是轮不轮得到你？你等不等得到？拆了你能不能致富？
买楼梯房搏旧改拆迁的人必须要将上述三个问题思考清楚，思考清楚以后再思考一个新问题：直接买一套比较好的商品房，收益是不是更确定性？
我不止一次在《闭门直播》讲过，房价基数越高，旧改拆迁的成本越大，拆成功的概率和拆后致富的机会也就越小。
24年5月份，深圳出台城中村改造意见，未来的城中村是按三种方式推进的：拆除新建、整治提升、拆整结合。
大量的城中村楼梯房只会以改造而非拆迁的方式维护。
这又在进一步拉低旧改拆迁的可能性。
假如有人被忽悠，抱着旧改概念买楼梯房，我只能给一个祝愿：祝有生之年可以成功拆掉。这个祝愿是很沉重的。
普通住宅大户型。
144平是深圳有豪宅税时的面积门槛，深圳现在已经取消豪宅税，但普通住宅的大户型，依然存在致命硬伤。
豪宅税是压死普通住宅大户型的稻草，拿掉豪宅税这根稻草，普通住宅大户型依然被压得死死的。
这种风险是两方面的：需求少，供应多。
需求少，买卖的流通性就弱，买家的谈判优势远大于卖家。
对所有家庭而言，大户型的实际需求是微弱的，即使有也是阶段性的。与之相对比的，普宅大户型面积太大、总价门槛太高，品质又达不到豪宅要求，有钱人看不上，没钱人买不起。
供应多，买到踩坑的几率就大，买错房的风险也在变高。
数一数深圳近年的新盘，南山如绿景白石洲、深业世纪山谷、深业云海湾、天健悦湾府、前海润峯府、万科臻湾悦、颐城栖湾里、临海揽山、金众云山海、开云府，等等等等。
福田如中信城开红树湾、中洲湾迎海、天健天骄北庐，等等等等。
哪个没有大户型、大面积？
非核心区的老破小。
深圳现在的限购政策是：
南山区、福田区、罗湖区和宝安区新安街道、西乡街道，深户直接买，非深户1年社保可买。
其余非核心区，非深户直接买，深户能多买1套。
很多外地人现在跟着买房团来深圳买新盘，买房团给他们推荐的往往就是龙华、龙岗、光明或宝安部分片区非深户可以直接买的地方。
地方的新盘得到有效去库存，新盘的开发商得到卖房的钱，买房团得到开发商的返利，只剩下离开深圳的外地人和留在深圳的新房子。
这是很危险的。比这更危险的是还有人自作聪明，跑过去买楼龄更老的老破小。
核心区的老破小，因为有租金收入，还能稍微好一点。
非核心区的老破小，租金收不到，房价涨不了，就只能在一波波行情里面，跟跌不跟涨。
无论是深圳人还是想买深圳的外地人，一定要明白，深圳好但不是平均的好，深圳以前买房有很多限制的时候就有很多风险，深圳现在买房没多少限制的时候存在更多风险。
市场买卖冷清的时候，畏惧行情不敢买，这是不对的。市场稍微热一点，就冲动进场，这也是不对的。
进场而不着急付钱买房子，先看一看深圳具体好在哪里、深圳的分化情况表现在哪些地方，哪里是真正有价值的、哪里是存在风险诱惑的。深圳过去的房价波动让不少好房子被误伤，这是现在的机会。未来房价上涨也会有很多差房子继续亏钱，这是现在的风险。
弄明白那些房子，属于哪一种。
这是一个楼市分化的时代
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