利好有没有效果并不是最重要的，重要的是有人关注利好、相信利好。
有的人，透过利好看机会，顺利找到优质资产。
有的人，透过利好看机会，顺利卖掉没价值的房子。
也有的人，透过利好看热闹，热闹期结束，该咋样咋样。
你要做哪种人？
消息已经刷屏，央行今早连发6大礼包：
1，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿——算上今年年初降的0.5个百分点，今年降准力度已经是去年的两倍。
2，将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点——LPR后续大概率会跟着降。
3，将降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例：
存量房贷利率预计平均降幅0.5个百分点左右；
二套房最低首付比例下调10个百分点，由25%降至15%。
4，研究平准基金——很多买股票的同学心心念念的事情。
5，创设基金、保险公司互换便利，首期规模5000亿——就是允许基金、保险用股票/债券抵押借钱，获取的资金只能用于股市。
6，创设股票回购增持再贷款，首期规模3000亿，后续可追加——就是允许上市公司拿股票抵押贷款。
六大礼包，从经济到金融、消费，从房地产到股市，算得上普降大利好。
利好具体有多大？
这么说吧，大家最近最关心的政策是存量房贷利率下调，但这也是上述政策里面，利好程度最小的一个，甚至只能夹到第3项大礼包里面，当做一个小内容。
目前深圳的首套房房贷利率是LPR-45BP，在LPR仍为3.85%的情况下，首套房贷利率为3.40%。
属于历史最低。
既然是历史最低，此前买房的存量房贷业主，基本都比这个利率高。现在很多人的房贷利率是LPR+30BP，相当于存在0.75个百分点的利差。
假如存量房贷利率下降0.5个百分点，按300万纯商业贷款，贷款30年，等额本息计算：
原先LPR+30BP，即4.15%的利率，月供大概14583.1元。
现在降0.5个百分点，即变成3.65%的利率，月供大概13723.79元。
14583.1元-13723.79元=859.31元。
300万房贷每个月省利息859.31元，30年一共可以省30.93万元。
如果再算上去年降存量房贷利率，以及这些年LPR的大幅下降，都给了很多买房的同学，尤其是买错房子的人以喘口气的机会。
但是——我要说但是了。
比较扎心的是，这对买错房子的人来说，意义不大。
存量房贷利率再降，也只是少亏点钱，亏钱的结局仍然没变。
与其，抱着利好继续幻想，不如抓住这个热点时机，尽快做好自己资产的优化置换。说难听点，有的房子哪怕亏钱卖掉，哪怕现金在手，也比一直持有好得多。
哪些房子属于这类应该尽快卖掉的房子？
我在闭门直播讲过很多次，也给大家分享过一份不良资产清单，没领过的同学可以找助理免费领取，先对照清单，给自己的资产简单做个价值排序。
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后续我也会在《一周一课》闭门直播里面，给大家详细解读最近新政、市场情绪的变化，大家记得关注圈子里面的信息。
存量房贷利率下调看似利好业主，其实更利好银行——看似银行收的利息减少，其实收到的利息能更多。
原因很简单，银行已经快被提前还贷折磨疯了。
2024年上半年大中型银行个人住房贷款余额变动情况
贷款对我们普通人来说是负债，对银行来说反而是收益，这些年个人存款规模越来越大，银行贷款业务占比很重的住房贷款余额，却持续减少，压力一直不轻。
更能让银行让利、利好购房者的政策，是降低二套房的首付比例。
现在深圳楼市出现一个趋势，在刚需普遍观望、豪宅基数少量的背景下，改善变成了最大的“刚需”，深圳每个月成交有超过一半的贡献来自改善换房。
现在，不止换房，买二套也能用首套的比例。
银行贷款的不良风险会增加，买房的门槛则大幅降低——
有的人会认为，降首付没有意义，没钱还是没钱。
降首付对你没意义，你不买就行了。但是对别人有没有意义？有没有人会因此进场买房？
降二套首付，买房的人会因此变多，还是因此变少？
买房的人变多，市场的成交会不会进一步活跃？会不会进一步提振信心？
普通购房者最容易出现的误区就是以己度人，以政策对自己的影响反推对市场的影响，实际情况是政策对市场施加影响，最终传递给你自己。
深圳现在的首付比例是5月29日实施的，首套20%、二套30%，政策依据是5月17日央行制定的首套15%、二套25%规定。
现在二套首付比例下调，深圳会不会跟，大家还得等等看。
并且，更大的难题还需要克服——怎么继续扭转情绪，大幅提振信心。
说到底，现在楼市缺的不是钱，8月份M1余额63.02万亿，M2余额305.05万亿。
M1是大家手里可以随时用的钱，M2是大家手里钱+银行存的钱。
看下面图表可以知道，M1、M2的差值在不断拉大，大家有钱但更愿意存在银行。
现在降低二套首付比例，吸引一部分钱从银行取出来，但这笔钱能有多少，影响后续的市场情绪。
怎么吸引更多的人把钱从银行里面取出来，也需要更大的信心支持。
就比如现在这样，市场缺少信心，就让政策刺激到信心出现为止。
最近政策出台一系列大招，一来现在是房地产传统的金九银十，政策一般会选在9月底出台。
二来，就是大家一直关注的美联储降息。
美联储在本月直降50个基点，驱动部分美元资产回流中国，但这中间也会存在过渡期。
人家不会眼睁睁看着钱跑出去。
当然，我们也不会眼睁睁看着钱从家门口转一圈飞走。
按目前的形势估算，过渡期大概会在半年内完成，从这点出发，今年年底前将是近期最佳的买房时机，也是大家卖掉不良资产的黄金阶段。
不要错过每一次好时机，因为好时机背后往往对照着财富的增和减。
这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
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