有位学员在今年上半年买房，当时深圳还没出5月的降首付政策，首套首付还是30%，二套还是40%。学员用1000万的全款，把锁定的房源砸到780万。
同样这个楼盘，现在同面积挂盘价1050万。前阵子另一位学员，也用全款的手段砸价格，只砸到1010万。
同一个楼盘，相同面积，只是买入的时机不一样，区别在于——上半年大量的买房人和卖房人，对楼市充满担忧，买房对人的心理承受能力、价值判断能力要求极高，但是议价空间很爽。
可是现在呢？
现在买房砍价的空间越来越少了。
有的同学会认为，上半年是买房的时机，现在涨起来就不行了，起码买入的成本就得高了。
客观情况确实如此。
但是房地产最好玩的事情是，1千个业主，1千个买家，有2千种心态。
同一个楼盘，同样的10个业主，同样挂盘卖1000万，有的业主坚决不降价，有的业主着急用钱，有的业主觉得房价回光返照赶紧逃。
大家买房，就挑后面这几种业主。
所以我那位1000多万全款买房，只把1050万挂盘价砸到1010万的学员过来，问我怎么办时。
我说，这个价格就不要买。按我的要求，窟窿太小，叫什么谈判技巧，起码先瞄准950万再说。
那如果卖家死活不同意，怎么办？
答案更简单：换个卖家。
有时碰到粉丝提问，谭老师每次问你楼盘，都是这个不能买、那个有风险。
到底那个楼盘才能买？
就价值层面而言，我说“可以纳入备选”的时候，楼盘本身的价值就没有太大的问题。
但只能“纳入备选”而不是“可以买”。
因为有问题的是，同价值层面的房源，有没有更高性价比的？同价格层面的房源，有没有更高价值的？
我对面授课学员的要求也是这样，挑房时我们能够挑出最适合自己的房子，但是真正进入谈判环节，原先最适合的可能价钱不适合，原先一般适合的可能性价比更适合。
所有同学买房的普遍误区就是认准一套房非它不买。
没有什么房子是非买不可的，房子只是工具，能够满足我们的需求即可。
无论是挑房还是谈判，与其耗费精力在一个无法突破的事情上面，不如换一个赛道换一套同样好的房源，综合对比，有可能惊喜就藏在那里。
买房人买房的另一个普遍误区，是喜欢追求临界点。
宁愿多掏100万追涨买房，看到已经出现的房价安全感，也不愿意在混沌的市场进场。
可是我也希望大家了解，赚钱这件事，是多数人的事情还是少数人的？
买房这种大额资产处置，买房少花多少钱、卖房多赚多少钱，操作好可以直接看到收益，也是值得下功夫的。
哪怕现在的市场，比如开头说的那位学员，1050万的挂盘价砸到950万，看似不可能。
但这只是我对学员的保守预期。假如我要求严格一点，我还要朝900万往下砸一砸。
不同的行情时机我们采取的策略是不一样的，我一直频繁强调大家注意房地产的分化，分化的风险点就是过时的买房经验无法适应现在的市场行情，所以很多以前买房赚到钱的人，在换房或者再买房的时候，发现自己买哪亏哪。
分化市场的技巧策略也是不一样的。低迷的行情，卖家有信心与没信心，亢奋的行情，卖家有信心与没信心，包括买家的人数、实力，各种情况组合出千万种买房谈判桌，是房产知识的实际应用。
这是一个楼市分化的时代
买对房是购房者必须要做的事情
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