11月第一天，住建部即飞来报捷的喜讯。据统计，在刚过去的十月，楼市迎来转折点。全国新房二手房，在成交量连续下跌八个月后，终见曙光。70个大中城市，新房二手房环比成交量大涨。据不完全统计信息，三大一线涨幅最剧。二手房环比均在+50%，新房略低但也近40%。
看住建部的喜悦之态跃然纸上，好比世纪之交的国民剧《xx王朝》里的桥段。即李德全率一众小卡拉米，气喘吁吁三百米冲刺，给老板急报“西北大捷”。开个玩笑，此时此景非彼时彼景。但这次9月底一揽子经济刺激政策，能够挽狂澜于低迷，一举扭转楼市大半年之颓态。的确是可喜可贺，也为地产市场年底止跌，2025年全年回稳，拉开序幕
本次一揽子重磅刺激政策，非同小可。国内外经济研究机构共识，是2015年以来规模最大，力度最强，转向尺度最大一次。绝后未必，但是空前。笔者不再赘述，指出其中重中之重是楼市。地方债的超力度增加，以及火速落地，只能扭住三季度下行的工业企业利润，以及产品出厂价格（PPI)。要能够战胜通缩，缓解内需不足的唯一路径。不必讳言，就是楼市了。所以全国一二手房，目前月度成交，是经济最重要的指标之一
“火车跑得快，全靠车头带”。全国楼市十月低开高走，创下佳绩。主要反应在一线楼市的强力反弹，映射在沪京深的新房二手房成交量上。比如复盘十月，战绩罗列：上海二手房成交24376套，环比增52%，新房67万平，环比增38%；北京二手房1.8万套，环比30%，新房4500套，环比50.1%；深圳楼市小宇宙爆炸了，二手房8269套，创43个月新高，环比+150%，新房1.3万套，环比248%（以认购数为准，有的口径是网签）。当然，还有个坠落二线的天使，广州楼市同样成绩斐然，有兴趣的可自行搜索
十月总结，亢奋的楼市，颇有压抑已久后，厚积薄发的喷薄而出。但客观来看，在十年最大力度经济刺激，以及楼市政策几乎无保留支持下，有此表现亦属必然。从全国楼市“止跌回稳”来观察，只能说开局良好，所谓“虎头猪肚豹尾”，刚进行1/3而已。后继在兴奋期后，楼市能稳住阵脚，从量升到价格反弹，才是稳楼市的正确节奏。当然，一线作为排头兵，大概率每一步都领先全国半年。比如上海楼市，有可能12月即止跌企稳，2025年率先价格反弹
谈起上海楼市，这才是笔者正题。但作为一个严谨的地产观察家和分析师来说，不谈全国不足以谈上海。即使上海是参天大树，它也在全国这前大森林里，个体只能受群体制约。上海楼市小气候，肯定和全国同此凉热。但“全国楼市看上海”，具体到沪上，也有自己小气候。对于上海，9.29新政后，市场最大的变化也产生了。即从历次政策刺激后，结构性的市场爆发，摇身一变为全局性的楼市回暖
梳理疫情结束以来的上海楼市，貌似下行市场，用放大镜来看，其实不然。如果是K线图，那么它是由1/4的成交量上行和3/4下行组成的。比如每一次刺激政策后，上海楼市必回暖，但时间又差别。比如疫情结束的3月，回暖2个月；2023年底，局部解除限购，一个月；2024年“5.27新政”后，回暖2个月。而且每一次上海楼市，热烈响应楼市政策的表现，都是某一个板块异军突起。比如2023年的次新房和老破小；2024年“5.27”后的老破小。但本次十年最大刺激政策+楼市宽松下，上海楼市出现最喜人变化。即各个板块钟鼓齐鸣，别墅豪宅、中产改善次新房、刚需首套老破小，全部爆发
我们选取上海内中环，三个板块，庖丁解牛式观测。比如中产和富裕人群的联洋碧云板块、中产和公务员集中的源深洋泾板块、首次置业者集中的老破小梅园竹园板块来观测。所谓“致广大而尽精微”，让数据来说话，让成交量做主
❶联洋碧云板块
联洋板块，笔者经常介绍。这不是上海最高端的地段，但绝对是上海最热门的板块。由于是浦东开发时统一规划，是以这里房龄基本接近，城市界面干净整齐，各方面配套成熟，还是浦东政务中心。联洋板块是上海楼市风向标
联洋板块有全国知名楼盘——仁恒河滨城，而且还有特色，这里云集各类金融业人士。由于业内精英、掮客，投机客众多，联洋对于市场方向很是敏感。由于近两年金融界，比较不看好经济增长，因此联洋沦为上海内环的“打折超市”。比起同段位的居住社区，比如前滩南京西路古美，联洋基本八折就卖。综上，是以联洋是上海楼市的“金丝雀”，即风向标
2024年来，联洋每月保持30套左右成交。但“5.27新政”后，迅速放大到75套。俟后回落，十月份“9.29”新政后，成交76套。比上月环比+50%，如联洋著名的仁恒河滨城、联洋年华网签都在12套以上
这里附带提下碧云，此处是上海著名别墅板块。本月成交18套，是6—9月成交量之和
这里说句闲话。联洋满大街，金融理财成功人士聚集。其中很多是2019～2021高位入场的，至今未解套。其实市场最大确定性就是不确定性，那些在最近A股牛市中，乱认老师狂拜专家的人，可以看看这些金融圈子俊杰。他连自己的财，都理的一塌糊涂，还帮你规划财富人生？（没有贬低之意，实情而已，笔者本人一半老友，都是大金融领域从业者）
❷源深板块
此处是内环比联洋，更靠近市中心。地段以学区房云集著名，主要居住白领和企事业人员为主。地段里，次新房和老破大交相辉映。城市界面配套，在内环都属中上。但业主群体对市场不敏感，所以价格涨跌都慢
源深板块有浦东著名初中，即进才和建平西校。因此单价比联洋稍高，就楼盘品质是不如联洋的。所以有部分业主心态，是缺乏市场教育的。这就造成成交量一直不冷不热，价格则也低迷
但十月，源深板块终于迈过临界点。成交量爆发，103套成交，犹胜“5.27新政”后的短期爆发。其中比较炙手可热的，是一些次新楼盘，如尚海郦景、万科翡翠滨江。还有一些价格谷低，价值被低估的如香榭丽花园、山水国际小区等
❸梅园竹园板块
此板块很有分析意义。因它固有的几个要素，都是2024年地产新政，所精准针对的新购买力人群。板块位于内环内，真正核心位置。90%都是老公房，基本成型于1980～1995年之间。个别有上世纪六十年代，属于老古董了，但可以炒作拆迁概念，因此同样有卖点。板块总价低，老公房独立成套面积28～70平不等，总价200～500万之间
上海本地对“9.29新政”的落地版，主要内容是首套房贷款利率降低45BP基础上，再跟随央行LPR降低20BP，即 3.15。公积金利率2.85，单人可贷130万。首付款首套15%，二套25%。则开宗明义说，低首付低利率，让不少95后的新生购买力，加入了购房者阵营。而这些新鲜力量，其实是这次楼市“软着陆”最需依靠的。前面他们一直躺平，经济学家和有关部门都急啊
且看梅园这个老公房板块，在“9.29新政”后，一夜入春。梅园众社区中，附带重点学区的梅园五街坊小区，是平素最受欢迎的。在三季度，平均每月成交二手房4套左右。而“9.29新政”，直接拉开了上海城市新鲜人上车的帷幕，热情瞬间被点燃。截止10.26号，梅园五街坊一个老公房小区，套均400万的房子，成交达26套，网签15套。比三季度月成交量，暴增600%。其他小区如竹园小区，也不遑多让。都是月成交4～5套，10月成交都是20套+
是以上海楼市的小气候，其实与全国楼市，虽然同方向但节奏不同。毕竟上海是全国地产之巅，说白了也没什么神奇的，就是集中了江南四省一市的购买力。即江浙沪皖赣，或许山东福建资金也会流向上海楼市，但毕竟数量尚微，不成支流。比如上海二手房的低谷，成交量是1.5万套左右。同为一线的京深，这个数量绝对是大牛市了
但本次“9.29新政”后，上海楼市十月份表现。绝对精彩。比如从2023年来，每次政策后，只是一两个板块的爆发。而十月份，上海二手房市场，是所有区域所有板块，全部正增长，没有被政策春风遗忘的角落。笔者认为，确实是这一轮楼市周期，大概率到了见底时刻
一般来说，楼市一个月成交量暴涨，毋庸置疑不能说企稳。但连续两个月，就基本奠定。连续三个月，那是板上钉钉。遥望11月，国内大的刺激政策，还在鱼贯而出。比如11.4号～8号，全国大会即将审议通过的，财政部传闻10万亿新增国债的计划。而国外形势，也是有利于国内的。比如美国大选，双方撕咬的图穷匕首见，美联储采取装睡
政策，两不相帮（本人前面预估错了，不过美储的神出鬼没，也就神仙能预测）。预计11月和12月，老美各降息28BP
所以我们有理由相信，上海楼市在10月的优秀表现后，四季度剩下两个月，会维持目前高成交量。即这一波回暖，不同于前几次的脉冲式。本次楼市回暖，由于受益于十年最强的经济刺激政策，以及美联储降息，将会是四年楼市熊市的结束。
能否开启一波楼市大牛市呢？我们先不要得陇望蜀，脱离经济基本面的牛市，本质是不存在的。只能等地产市场见底后，然后明年随着经济好转，再观测能否价格持续反弹。风物长宜放眼量，但无论哪个角度来看，这次全国楼市见底概率很大。尤其上海楼市，因为资金量太大，投机性太强，四季度会比较精彩。不排除上海内环个别板块，在两个月内，价格反弹10～15%
对于上海的置换客群，11月将是一个比较舒服的时刻。即房子流动性充沛，首先卖得掉。其次要入手的房子，目前价格还未反弹，虽然议价空间收窄，但还颇具性价比。珍惜这个时刻，俟后2025年，未必有这样的楼市环境
