市面上关于别墅的介绍指南很多，在上海。因作为全国楼市的塔尖，上海历来不缺别墅，而且在1997～2004年，是上海别墅建设的高潮，史无前例也绝无仅有（因为市区土地越来越稀缺）。至于2003年后，因住建部推出“限墅令”。2010年和2013年，上海有补充了更严格的规定，核心地段别墅很少审批因此市区别墅每年寥寥无几，大多在外环，因此上海买家对别墅关注度降低。
虽然上海别墅介绍类的多，但总体上全揽全境的，梳理式的却少。有个有说服力的理由，即上海别墅板块太多，全沪134个地产板块（基本以乡镇街道行政区划分开，少数例外），含别墅板块有35个之多，难以厘清和囊括。所以大多是反复某个地段，别墅针对性的介绍
但如果提前规定一个界限，那么别墅并不难整理。譬如以内外环线、以总价5000万上下，以独栋和其他产品，则上海别墅产品，可以整理的井里有条
⑴关于上海的别墅产品
毋庸置疑，别墅的优势得天独厚。自成天地，隐私空间大，可塑性强，面积富裕，可繁可简。适合大家庭三代同堂人气十足，也可以两代人动静两相宜。
一般来说，买房的三铁律是地段、地段还是地段。同地段的别墅，肯定是优于其他所有产品的，包括近些年最风靡一时的大平层。但是如果具体到上海的环境，因为黄浦江是上海的灵魂，也是经济大动脉。所以江景是上海豪宅最坚固的支撑，没有之一，而核心江景一般都是大平层（因为建别墅代价太高，受众少）。所以同地段，只有江景大平层能和别墅PK，其他一律靠边
其二，我们讲别墅，说的是独栋。
目前别墅有多种产品，分别是独栋、联排、合院、叠加。目前楼市叠加最火，因为成本低，总价低。从产品力和价值，是独栋最佳
真别墅，即独栋
伪别墅
根据住建部的定义，即“独门独户”、两到三层，才是别墅。那么就是除了独栋在，其他官方定义，联排合院叠加都属于“高档住宅”而已，不算别墅。其实这也是国外的定义，全球一致
第三，上海别墅价值，在于中内环
这点其实顾名思义，如果别墅在郊区，生活居家都不方便。那么购入别墅产品，生活质量且不能保障，本来提高生活品质却事与愿违，那就不值得了
所以上海别墅，关键在中内环。外环如浦江镇，成本低开发商舍得投入，美轮美奂，但是二手市场，往往得不到增值
⑵上海别墅，今年价格趋势，和市场供应
上海别墅（独栋，包涵少部分联排），和上海楼市其他产品，涨跌并不同步。一般来说，上海房子从2004年至今20年，经历了4波大行情。即2007～2008，2012～2013，2015～2016，2020～2022。但别墅仅有两次行情，这是由于别墅总价过高，流动性差造成的
但是疫情以后，全国一二线城市，别墅行情均上行。上海作为超级城市，别墅这一波涨幅更是惊人。尤其疫情中，上海人饱受居家之路，对于家庭居住面积追求，在疫情达峰社会面恢复秩序后，有一个情绪冲动而显得夸张的释放。上海别墅，2022年涨幅达到30%，2021年原本已30%，这样总计涨幅过半。打破了上海别墅记录，同时由于投掷预期，所以下一波涨幅，可能在五六年后了
今年上海有个倾向，即通过非普通住宅的解除限购，来推动市场行情。而且上海未雨绸缪，从2019年起，大量拆除市区老公房子，来建“风貌别墅”（所谓风貌，就是老建筑不拆除，旁边直接建别墅）。今年会集中投入市场，对别墅市场价格，构成强大压力
预计上海别墅，指内中环独栋。未来将迎来一个相对的价格较低时候，供需规律，供应太大
⑶目前上海主流别墅群有哪些？
目前上海主流别墅板块，主要有以下：
1，佘山别墅区
提到上海别墅区，佘山是一个绕不开的名字。5000年广富林文明、600年文脉历史，坐拥上海境内唯一自然山林资源的佘山板块，始终是这座城市不变的人居高地。
目前挂牌价格如下
但是由于佘山深处外环外，人口稀少冷清、缺乏生活气息，尽管高尔夫球场、五星酒店等高端休闲配套云集，但日常的生活配套却十分匮乏，只适合作为周末度假型的第二居所，其第一居所的属性严重缺失。
所以，只能否定
2，西郊别墅区
上海的西郊别墅区，以虹桥路及龙溪路以北为核心，自上世纪30年代以来，这里就兴起建造顶级豪宅的风气，是沪上高级别墅区的代名词，也诞生了众多经典建筑。如民国四大家族，就上海的大亨和财阀。
上世纪80年代，改革开放后。由于此处靠近虹桥机场，当时是上海最先发展起来的地区。因此也是别墅这类老百姓可望不不及的豪宅，最先大肆兴建的地方
百年历史沉淀，西郊积累丰厚的人文底蕴。以上海最大的五星级花园别墅式国宾馆——西郊宾馆旁的檀宫为代表的低调奢华大宅荣耀，彰显真正的时代风云！檀宫，夏都花园，创世纪别墅，西郊299等豪宅别墅均在1公里范围，总价基本在8000万起
这里由于地处内环边上，5000万到7000万别墅，是比较多的。也是我们看房重点
皇朝别墅，362平，4000万
西郊四方别墅，235平，4800万
带游泳池的西郊虹梅别墅，288平，5000万
西郊花园别墅
西郊金虹桥别墅
如西郊别墅，皇朝别墅，西郊文华别墅，四方西郊花园别墅，金虹别墅，创世纪别墅。还有赫赫有名的古北壹号
3，大虹桥别墅区
提起上海发展的方向，近些年脍炙人口的一句话，即“东有陆家嘴，西有大虹桥，住房去徐汇”。
大虹桥是依托虹桥高铁站、飞机场而规划的一个商务区，抽取闵行的华漕镇、金虹桥街道、青浦的徐泾镇、嘉定的江桥镇而成的一个商务开发区。不是一个行政区划
这里是整个长三角的交通枢纽，不止上海。别墅主要分布在大虹桥华漕镇。因为位置佳，所以各地老板喜欢在这里买别墅——到哪里都方便的
这里有虹桥高尔夫，金臣别墅，兰乔圣菲庄园等，基本也是5000万起步的独栋
虹桥高尔夫别墅
4，上海东郊别墅区
上世纪80年代，上海西郊成为首批涉外商务区，境内外高端人士竞相居住，西郊的古北成为上海当时最贵的豪宅别墅聚集区。比如别墅区的轴心，西郊宾馆，这是伟大领袖和总设计师两代伟人，御用下榻地。所以西郊红极一时
但老话说得好“只恨名将和美人，不肯人间见白头”。西郊虽好，但进入90年代后，房子老了。所以上海发动脑筋，在东郊即浦东兴建东郊宾馆。后天就是西郊事的翻版。围绕东郊宾馆，加上浦东改革开放成立新区。所以周边围拢起一大片当时最高水准的豪宅和别墅。这就是东郊别墅群
而东郊别墅区依托东郊国宾馆，紧靠内环地段优势，以及神秘尊贵的气势，成为了上海最顶级别墅豪宅的象征。
1996年后，汤臣高尔夫、华洲君庭、东郊一号、东郊花园、合生东郊别墅等，顶级别墅相继于此落成，套均总价过亿，甚至最高达4亿的别墅，一次次的刷新了上海房价的天花板。
汤臣高尔夫可以作为重点
东郊花园售价
5，闵行旗忠别墅区
这个别墅区在外环外，否定
简单说一下，缘起旗忠村。在上海也是华西村那样，走集体富裕的典范
由于当家人脑子灵活，引进了高尔夫球场，世界羽毛球锦标赛的羽毛球馆，网球中心，马术场馆。所以别墅随之云起
6，浦东，世纪公园别墅区
这是重点，因为几乎是除了市中心老洋房外，唯一几乎全部坐落在内环的别墅区，号称中国过去二十年，一半的商业大佬，都是这里业主
世纪公园，是浦东刚开放时，仿照纽约中央公园弄的。亚洲最大，当时号称，不过现在早不是了。当时还是黄奇帆，赵启正那帮人搞的。
有景色必有豪宅，所以后来李嘉诚等人过来搞别墅
世纪公园、东郊宾馆、汤臣高尔夫球场
张家浜楔形绿地，四大绿地呼应
组成万众仰望的生态住区
其代言的不仅仅是近12平方公里的城市中心绿海
另外世纪公园周边还有联洋国际社区和碧云国际社区，居住人群都是高端人士或者外籍人士，国际学校和重点的公办学校都有，可以说教育资源相当完善！
与东郊对比，世纪公园别墅片区属于内环以内，地段和商业配套更为优越，这边最有名气的别墅便是九间堂——亚洲十大超级豪宅之一
入住的猛人有：马云，比亚迪王传福，最大煤老板邢利斌……这个小区别墅面积偏大，2亿起
李嘉诚开发的御翠园
西班牙风情维诗凯亚别墅
云间绿大地别墅（双学区）
金爵别墅
这个小区，性价比挺高，不过地段靠近外环了
后记：上海别墅是比较密集的，不过中内环内，即流动性比较好（相对，原则上说，别墅流动性都差强人意），还是有几个口碑房子俱佳的别墅社区的。如西郊别墅区（名字西郊，实则中环，30年前的西郊），东郊别墅区，世纪公园别墅区
别墅属于优缺点同样突出的产品，居住确实顶级，但是问题就是流动性不佳。这是别墅类产品通病，其他打理麻烦，购物不便，倒是小问题了
上海买房，请认准行业资深老法师。目前本司业务范围，浦东浦西，以及上海内中环。15年沪上地产新房销售操盘，以及二手房售卖经验，拥有天量房源库，以及专业贷款和法律团队。殚精竭虑，孜孜不倦，以给客户提供更好的购房方案和新鲜信息
