一线城市二手房成交量大增，但存在问题是“以价换量”。即卖家要环比同类房源，价格调低才能成交。虽然目前这种趋势对刚需友好，但楼市氛围难言乐观
❶二手房降价走量，对新房产生挤出效应
二手房价格中枢微下调，带来一个结果，即对新房有挤出效应。比如一线楼市，二手房和新房本来互相依托，二手房卖家即新房买家。二手房市场火爆，则新房市场随之常见放量。现在可未必了，尤其“限价”取消后，同地段二手房和新房相比，价格有明显优势
市场最大的要素之一，即是价格。反应供需，反应预期，反应资金面，反应市场趋势。二手房降价走量后，对新房并非传导效应，而是替代功能
❷一线三巨头，楼市温度差异化明显
沪京深同为一线，市场趋势大致相同，但具体到市场温度，仍有差异化。上海体量最大，而且“5.27新政”也是力度最大的，直接放开了楼市加杠杆，也释放了数十万张房票。但六月卖爆，二手房成交量创三年新高，达2.3万套以后，七月开始下滑。如没有增量政策出现，预计八月市场氛围转凉，成交量价也会回落
北京的特点是“稳”。二手房市场七月1.55万套，刷新年度新高， 环比六月的1.48套递增3.5%。而且要考虑到北京政策力度，远小于上海，这个成绩实属难得。背后的支撑是，在这一轮历时三年的地产回调中，北京楼市的价格回撤，小于沪深
深圳楼市，是三大一线中潜力最大的，因2021年开始的回调幅度最大。二手房市场深圳七月5300套，环比六月基本持平，这里需要强调深圳楼市最为敏感，往往比沪京超前。新房市场七月2600套，环比六月下降10%。一年的时间维度，深圳二手均价回撤1万/平。
❸深圳有可能本月有增量政策，托底楼市
目前来看，三大一线除北京外，七月二手房新房成交量俱回落。考虑到三中和俟后的重要会议，对楼市表述，有了新变化。其一是“消化存量，优化增量”，其二是“加快政策储备”，其三是“收储存量做保障房”。
作为政策储备，5月底三大一线上海一马当先，其他两位显然是政策储备。考虑到目前深圳楼市内生力量孱弱，急需借力才能维持市场氛围。是以大概率深圳在八月中旬前，会出台增量政策。方向一是消化存量，即改善二手房税费。方向二，优化增量，即收储开发商房子做保障房，改善供需矛盾
至于美联储降息，对国内楼市提振。恐怕还是通过改善经济基本面，了解反馈到楼市来，需要有时间耗费，绝非一朝一夕能加力楼市的
