笔者按：本文发于昨天早上的微博，两个钟头后，央妈官宣LPR果然按兵不动。对于上海或说一线居民来说。80%甚至更高比例财富集中于楼市。当然更加关心利率问题，因为过去20年思维惯性，认为降息就是刺激楼市。当然这个推断，现在仍然成立。地产调整三年来，之所以一直触底反弹艰难，利率政策是一个很关键的问题。众所周知长期受强势美元压制，利率下行空间很小。央行甚至7月份祭出了降息10个BP的无奈之举，颇有“一个馒头分十次吃的”捉襟见肘”
鉴于地产政策，全国“5.17”新政，基本从需求端全部放松。上海可以比拟的是“5.27”新政，最大限度解除了需求端的限购。笔者以为，今年楼市下半年看点，主要在利率政策。其他方面基本已无多少政策空间，有人可能提出放开上海购房户口限制。笔者认为纯属一隅之见，对于决策者来说，这样的城市间存量博弈，弊大于利。重要会议已经提出“防内卷”，即此精神的体现了
金管局昨天出台通知，各保险业的理财产品，利率一概不得超过2.5%。结合国内存款利率今年已调降3～4次，中小金融机构普遍重组潮，我国长期利率毋庸置疑正在下行。如果说2021年至2023年，是缓慢进行，则今年是一个加速。此现象和我们经济发展速度，以及净资产回报率是相吻合的
其实贷款利率中枢，早就应该下行。看我们制造业发展过程，同样投资回报率不断下移。之所以一直利率高企，原因多端，其中比较重要的有：房地产回报率一直居高不下，从2021年才开始掉头；地方债十年之间几何倍数增长，而地方和国企举债，是对利率不敏感，不出所料的扭曲了利率机制；民间投资从疫情以来逐步走弱，而2024年终于成为0增长，即“躺平”；民企停止投资，那么贷款高利率就是自欺欺人，贷款本身也是种产品，银行只能“降价去库存”，手段有限的小银行，只能“关停并转”
今天是LPR发布日子，由于目前贷款定价，已转为七天逆回购。本月前三次逆回购，中标利率均未变。所以今天99.99%LPR也不会变。目前孱弱的股市和二季度回调的经济，确实需要降息。但众所周知，美储的高利压制了我方空间。所以只能“敌不动，我不动”
9月17号美储降息决议，预计会降息50个基点。国内目前热衷于跟随美国机构，争论美储降息25还是50基点。其实是扯淡，只见杯水不见车薪。美储已经召集华尔街几大银行，商议把存款准备金，从16%下调到5%。这个举动还不知道涵义吗？准备迎接衰退，只不过这个“衰退”是精密的设计出来时间的
衰退和繁荣，是经济的完整周期。美储当然无法掌握衰退，不过它可以控制衰退爆发的时间点。一如当年雷曼时刻，大众不知道的是，雷曼完全可以不破产，但美储其时正要引爆它，才能引发金融危机。
对国内股市楼市来讲，毋庸置疑，赢得难得喘息窗口。再不能奢侈的浪费机会了，否则楼市稳不住，下半年GDP“保5”堪忧。当然我们也看到积极信号，中美金融会谈，刚刚在上海进行了 。预计九月开始，跟随美储降息50个基点大手笔，国内利率有望继续下调。目前主流城市房贷利率，平均数是3.05%左右，大部分二线首套已突破3%。预计最晚年底前，绝大部分二线城市。贷款利率会到2.5%左右。一线则稍保守，预计会到3%上下，比如上海目前首套利率仍旧是3.4%（LPR-45BP）,空间会很大
对于大部分一二线楼市而言，核心地段租售比基本可以达到2～3%。当按揭利率调至2.5%时，买房就成为一种低风险回报。央行自己的二季度货政报告，也提出这一点，即以后房子价值看租金回报率。当然笔者认为这不过是个安慰，促进一下大家情绪价值。对于中国消费者来说，用租金回报率来决策买房，可能还要五年以后
