旧文重发
2020年旧文，如今时过境迁。2021到2022两年之间，全国楼市伴随强力去杠杆，出现重大变化，供给侧出清以致三分之一房企蒸发，另三分之一转型。需求侧居民纷纷观望，购房资金转为存款束之高阁，由此2022年全国超储18万亿之巨。2023年疫情终过，无论是经济学界和民间，都期盼一场地产市场的复苏和重振。结果是：大家都猜对了一半，一季度确实在疫后积压需求释放下，全国楼市乃至上海，市场走出漂亮的上行线，即“小阳春”。但二季度急转而下，随着宏观经济一起“二次探底”。
地产问题，始终是宏观经济下滑的关键变量。在认识到地产为经济复苏的“牛鼻子”后，决策层开启了又一次大张旗鼓的“救市”。当然与历次不同的是，本次是一方面供给侧改革（房企优胜劣汰），一方面需求侧不足下展开的。又面临国外经济体强势加息，疫情后居民资产端缩水的冲击（收入不足，不敢举债），因此本次复苏，路径格外曲折，回暖特别艰难
博主此刻下笔之际，正值2023年8月24日。从“7.24重要会议”后，上海楼市八月开始回暖。本月成交预计在1.6万套，环比增加40%。尽管一线宽松政策，总是“只见楼梯响，不见人下来”，但上海楼市已“轻舟已过万重山”，非正式回暖了。之所以非正式，因为是结构性的。即刚需（600万以下）和刚改（1200万以下），已悄然成交量跃升，但内环改善仍是“古井无波”。主因为政策未至，市场情绪未达到高点之故。上海楼市，购买力是不缺的
本文所专注刻画的《香榭丽花园》，即标准内环改善。虽则改善房大盘（1200万～2500万）大盘未动，但小范围成交有活跃趋势。博主认为置换需求，满足条件的，可以动起来了。现在已是真正抄底，内环改善目前价格，已下跌20～25%，基本回到2019年了
以下为2020年旧文，本应重新撰写。以时过境迁，感受和触角都不同。因向来惫懒，而且小区的基本要素未变。因此旧文尚可供各位品鉴，以初识香榭丽花园小区。因此不做改动 ，原样奉上
楼主上篇文章，算是建平西校学区房封笔了，三种品类的住宅产品皆已绍介完毕，虽则遗漏一个《名门滨江苑》小区，且是北滨江次新房中佼佼者，不过亦不打算另行开篇详述了，因前文后和读者互动基本已告知概况；
上文最后说起陆家嘴国际华城，其实作为各路入手学区房的虎妈狼爸们，此小区因房子总价高吨位重，一般入手华城用来挂学区的还真是凤毛麟角，自住的占一部分，最为居多的是买套梅园新村或三村小户型。低总价挂学籍户口后，小房子用来出租冲还贷款利息，在国际华城租住一套三房用来陪读，这是个比较流行的组合只能说群众的智慧发挥出来是无限的，当然也是可怜天下爸妈心，为家里小祖宗那是倾尽全力，华城现在近四分之一都是建平或者福外陪读的租客；提及华城，楼主有点意犹未尽，所谓男明珠，女福外的说法，明珠单从小学来说，那是一个比福外更重量级的存在，就明珠来说，有一个楼盘，和华城在梅园学区房中的功能相若，即香榭丽花园
这个小区在明珠学区房家长这边，有如华城在福外建平家长们中的功用，像明珠家长们，往往在潍坊九村十村买套一或两房挂户口，选择租住在香榭丽花园，无他，一则地段距学校尤近，二则户型比较大，租住适三代同堂，魔都中年社畜，金融民工或码农，能入手一套学区房已是倾其所有，交房后就该欢乐的“夫妻双双把贷还”，接送小祖宗上下学一般都交给家里老人，夫妻两继续去职场搏命，这样的话，非一套学校左近30平以上三房居住不足以安身，这样，香榭丽花园就成为明珠家长陪读首选，和福外建平选华城自住，是一样一样的……当然也许是楼主强找理由，香榭丽花园这个楼盘，楼主还是有一定感情的，在2011到2015本人曾在那里成交23套房子，这个小区撑起了楼主自己买房的首付，说是有知遇之恩也不为过～我们一般通俗讲二手房楼盘的“源深八大盘”，国际华城和香榭丽花园均位列其中，而且再加上海滩花园洋房，是八大里唯三的不是双学区的楼盘（其余五个是陆家嘴花园一期二期，山水国际起盛世年华第五大道，均为双学区），且华城和香榭丽相似度高，价位也基本同步前面垫场废话一箩筐，现在言归正题了，说说香榭丽花园一，小区概况
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小区为1997年开发，2001年交房，开发商为龙仓置业，是家中小开发商，犹记楼主当年成交此小区房子时，拉大旗作虎皮，有买家询问开发商，直接脸不红耳不赤的答曰，龙仓即九龙仓集团，你们常看的李嘉诚故事里“和记黄埔争夺战”里，提携小李子成长的另一个港商里重量级的存在，船王包玉刚的九龙仓实业；当然在这里给那几位买家说声“惭愧”，哈哈，难怪古人说：“车船店脚牙，无罪也该贬”，确实为促成交易不拘小节，偷换概念是有的，还好本人大节不亏
小区算是上海最后一批外销盘，外销盘这个特定时期的名词现已销声匿迹，主要是当时领一时居住潮流，本小区当时开盘，也算浦东豪宅了，第一批1～4号和主楼，基本都是用外汇券和外币购买的，后来8～17号楼才向市民开放销售，当时能入手一套香榭丽花园，那可是扎足台型了，亦是高端洋气上档次的代名词小区地段尤佳，西面就是上海期货交易所和上海纽约大学，再往西是钻石和原油所；南边就是交通枢纽杨高南路转盘，东边隔源深路与源深第一红盘盛世年华相望，北边则是潍坊路和世纪大道地铁站；实话说，“江山代有才人出，各领风骚数百年”，小区作为上海外销房的登顶之作，在岁月洗礼，各种与时俱进的建筑样式和人居概念冲击下早已风光不再，至今还能在内环源深名列八大盘之一，成交量和价格仍然坚挺，说白了全靠地段；俗谚说得好，只惜名将与美人，不肯人间见白头，但是名将如老如仍有权位，美人迟暮如保有财富，开个不恭的玩笑，如任老先生和董明珠，按道理都已是古稀垂老之年，但仍让人感觉生命张力十足，男的睿智女的聪慧，那就是他们还有基本力量在，就有底气在楼盘一样，建筑样式和风格会落后，但是，地段是永远不变的底气
小区有个特色，所谓近水楼台先得月，靠近期货交易所，所谓近朱者赤，小区第一批居民其实也以各路金融机构的员工以及更多的期货和证券交易从业者为多，所谓气氛都是人造就的，至今里面租客，大部分仍为大小期货公司公募私募班从业者，我记得本人成交小区诸多房子中，就有不少股民耳熟能详的金融大鳄，牵涉个人隐私，这里就不细表了，包括证监会也有部分员工在中购房；当然也有个案，写《双面胶》《蜗居》的那个护士叫六六的，也经常在这里招摇过市
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二，小区建筑布局，楼栋分布和户型小区共8栋楼17个单元，766户；具体布局如下，本人随手画了一张草图
(1）其中1～4号楼为总高11的小高层，一梯两户，分别为163双南一北的三房和157三房朝南的三房，房型均极好，外销房方面的风格客餐厅比较大，卫生间亦大，在这里也有淋漓尽致的体现；另外1～4楼为小区最宜居的楼栋，因香榭丽小区占地才46000平，为源深八大盘里最小的，小区亦无纵深。加上处内核繁华地方，四邻均要道，噪音影响是个大问题，但1～4号楼是小区最安静位置，越加绿化着意，这边却有闹中取静草木幽深之感；原因？前面本是潍坊路，但有个嘉瑞酒店相隔，所有的噪音都被挡住了以下分别为163平三房房型和157平三房朝南房
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（2）主楼，主楼为5/6/7三个单元，均为两梯三户，总高33层，主楼视野极好，小区的人工湖和绿化观景的最佳角度，就在主楼
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上面是小区6号楼12楼的视角，对面就是期货交易所和纽约大学，这里说个题外话，自香港同胞引进并大行其道的风水说，本人在源深梅园也算耕耘10年二手房，这里可以一本正经说些八卦：源深八大盘里据群众反映，风水最旺当属盛世年华，反正就是买进后发财的人多，香榭丽和山水国际次之，就本人经验，挟小区成交23套之经验（链家一个公司这么多年也才24套），香榭丽风水最胜之地当属主楼，这里有几个副省级，本人就经手过一个，至于发财的，这里本来就是期货大鳄云集，更是不胜其数，就连小护士六六，和前老公分道扬镳后住进来，蜗居啊安家什么一部一部，大家都知道编辑这种职业，还是蛮挣钱的；其中王中王的当然是6号楼八卦完毕，说正事主楼基本两梯三户，5号7号楼为一个层面两套两房，一套三房；6号楼为两套三房，一套两房以下前两张为114和119平两房户型图，后两张为146和155平三房户型图
这里着重推荐这种155平三房两厅，带保姆间和保姆用卫生间，所以说起来就是三卫；尤其9楼以上中高区，南北通透的客餐厅，餐厅北边看源深体育场，客厅南面看陆家嘴三件套；试想晚上全家餐桌晚饭，还可欣赏源深体育场篮球比赛，岂不乐哉？就这个居住场景就得加30万房价了以下为客厅和餐厅视角
另外说下本人经常提及的源深片区，诸位买房平时做攻略或和中介交流，经常会听到，诸如“浦东学区资源最丰富的就是源深片区”此类，也会觉得源深和三林北蔡一样，是以行政单位（如街镇划分的），其实不然，源深确不是以行政区划命名的，就是以源深体育场得名，从行政上来说，源深片区一部分属于洋泾镇，一部分属于陆家嘴街道提笔至此，本人自觉有些絮叨，不过转念一想，你们要去看楼盘参数，去看贝壳网才好，哪里每年花几个亿弄出来的数据，精准着呢；在老法师这里，不就要听着掌故历史渊源此类，以加强感性认知，有利正确判断么，所以本人只好再接再厉……(3).8～16号楼，均为一梯两户总高18的小高层。两个门牌号一栋楼，如8/9，10/11这样，东边靠源深路，南边接浦电路，有噪音；但最为人诟病的和成为短板的是楼间距，楼间距太狭窄，按国家建筑标准，是楼层高度×1.2，那么应该是60米，但8～16号楼达不到这个标准，大致只有40米，采光很受影响一梯两户一般为两南一北户型和三房朝南户型
两南一北南北通透，香榭丽作为上海外销房收山之作，户型的方正绝对是“模子”，无可挑剔，而且厅大卫生间大，现在开发商很少敢这么奢侈了，连融创万科这样的一线开发商都做出95平四房，89平四房来搜刮90后的六个钱包，香榭丽163平的，客餐厅合起来都有60个平方，当然太浪费面积是另一回事；而且建筑质量超好，本人在这里装修过两套房，拆旧都要花比别处两杯的价格，墙厚混凝土实打实的啊8～15号楼，总体建议不要入手，这个楼间距和噪音是大问题，将来脱手也要折价，为何不替16～17号楼这栋？因位置比较超然，只靠浦电路，相对好点当然没有不能买的房子，楼主比较俗，认为楼市和股市规律重合点很多，比如有一点无非高抛低吸，价格到了再破的房子也能买，当然居住感觉要牺牲罢了，不过有所失必有所得，这也是能量守恒定律了(4）小区建筑特点和配套
按理说，各领风骚数百年，至今已觉不新鲜，小区当年可是执外销房之牛耳，开一时风气之先。如今建筑风格稍有落伍，但也还可圈可点；听名字就知道了，香榭丽取自法国香榭丽舍之意，总体呈法式风格
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当时园林景观是请了已故著名画家陈逸飞设计的（就是以《浔阳遗韵》系列古典美女仕女画名震江湖那位，错落有致，颇可玩赏
Ps:小区松林路正门的银杏小道，座椅再拍真切点，此景可入明信片了人工湖
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虽然不大，倒也可圈可点不能光说鲜花着锦那面亮堂的，我们来说下小区短板：1，学区问题，学区房的加持，可以让前滩新房不到两年暴涨70%，8万到14万；可见楼市下半场，除了传统的地段，开发商品牌，小区规模设计以外，学区迅速成为衡量小区价值与未来投资收益风险的硬指标，可惜可叹。香榭丽身处浦东学区房最集中的源深片区。竟然鹤立鸡群的不是学区，小区一路之隔的盛世年华小区，源深第一红盘，小户型80平13万，两房102平12万，三房150平10万，香榭丽现在还徘徊在7～8万。主要就差在学区了。小区业主虽则人神共愤。但也没办法跟教育局讲理去，这是客观因素，政府行为；小区小学是竹园小学，是浦东二梯队第一名，但这在惠南镇或周浦的老乡看起来是学区，在源深地区立即被秒成渣；隔壁盛世年华学区可是福外加进才北校，这在全上海都是排名前五的双学区组合，所以贵的有道理再则香榭丽一套三房1250万的价格，在源深买带建平西或进才北的次新校区三房，选项虽捉襟见肘但也有，要牺牲居住体验的话，双学区120平多层三房随便买，也才1000要出头所以香榭丽7～8万定价，是客户用RMB投票出来的，目前还比较合理，除非以后公民同招了，香榭丽因周边都是超级学区，肯定可以浑水摸鱼进去，价格会上调.2，小区比较小，没有纵深，8～15号楼楼间距太差，噪音也不小停车问题每个小区都有，香榭丽也不能免俗小区优点不用说了，自己看地段
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门口就是世纪大道地铁站，交通枢纽了；曾有一对年轻客户，为选香榭丽还是中环的万科新盘， 头疼不已，我劝他们，作为30～40岁人。你的房子决定你的社交圈，你的社交决定你的方向和前途，你是要住在康桥，晚上回去****桃源和朋友老死不相往来，还是住在内环内，加强自己学习机会和捕捉机会的空间好呢？当然，最好的配置是买套明珠或福外的一房挂户口。然后香榭丽买房自住。
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总结：香榭丽作为靠近世纪大道最近的住宅小区。优缺点同样突出，关键是根据自己情况做分析研判，比如自住无学区要求，或者学区房挂户口＋自住或者租住香榭丽，也是一时佳选另外：楼市下半场，学区是硬道理，多校划片以后是趋势，但需要漫长的时间；但民办改公立确实迫在眉睫，香榭丽对面的新竹园初中，浦东排名TOP三的民办名校，听说有两年内改公立一说，部分“春江水暖鸭先知”的聪明家伙已经入手竹园的老破小了，彼校如改公立，香榭丽是妥妥的学区，因为吨位大，博公立的买家们还未触及……当然，我赞成楼市股市一样，要在完备尽调基础上，用合理逻辑分析研判，不要人云亦云，也不赞成听小道消息。还是自己判定吧
楼主今天权且龙门阵至此，下期我会再讲盛世年华，或做最近上海楼市成交趋势汇总，最近沪上楼市严重过热，此种局面后续如何，且听分解……
