十月即将收官，不但A股渐入佳境，楼市亦展示成色十足的“金秋”。在观察者们既有预期又疑惑的目光中，全国一二线楼市成交量稳步拉升，交出了一份意料之外的惊喜。既是九月份十年最强经济刺激政策，逐渐落地后的威力初显。也是经济和地产周期，谷底屡屡突破受阻后，一次漂亮的突围
在确立“楼市是经济风向标”后，一线楼市的二手房成交量，就成为国内外财经媒体，对经济回暖观测的主要依据之一。即将过去的十月，即使有国庆黄金周对地产消费的不利影响，但大势之下，仍然创出2024年最佳月度成绩。
一线三大重镇中，以二手房成交为指标观测：北京截止10.26日，成交1.29万套，同比增50%，环比增21%；深圳成交4800套，同比20%，创2021年2月来新高，深圳意义重大，后面再诠释（2021年1月，深圳“指导价”横空出世，是本轮地产周期全国的拐点）；上海作为全国楼市塔尖，更是不遑多让，截止10.26日，二手房成交20050套，同比暴增70%，环比50%。
一线楼市作为风向标，显然表现出刺激政策助推下，楼市谷底反弹已经有强大内生动力。那么近期推出的一揽子经济转向政策，即2015年后最强经济刺激举措，到底能否促进楼市“止跌回稳”。一线城市未来是否会迎来回暖，还是像“5.27新政”后昙花一现？为了避免像几乎所有的自媒体一样，来了政策就一哄而上大肆渲染，市场下行就悲观不断。“以其昏昏使人昭昭”，不但误导消费者，也给市场带来噪音。笔者今天把视野放远一点，从几个角度来解析这个问题
上海二手房10月低开高走，一路被引爆
一，美林时钟到哪里了，地产周期是否见底
美林时钟是个众所周知的概念。即经济运行和天道一样，自有规律。春夏秋冬是四季更替，经济也有盛极而衰，以及肃杀之后再次兴盛的历程。地产作为经济的一个分类领域，当然也遵循此规律
本轮美林时钟的经济过热，即繁荣周期顶点，毋庸置疑是2021年2月～6月。股市应该是2月即周期顶点，彼时喝酒吃药行情如火如荼，茅五泸一年半均三倍，大家应有印象。而深圳八卦岭，学区房一周一个价的盛景。上海内环学区老破小，单价破20万，超过“汤臣一品”，彼时“烈火烹油”的热闹。恐怕一线居民，也都记忆犹存。当然，从2021年1月，“楼市指导价”在深圳启动，是全国楼市向下的七点。六月以后，全国楼市加速下行，直到2024年六月，平均下跌30%。全国土地出让金膝斩，从2021年的8.7万亿，到2024年的3万亿（截止10月2.3万亿，3万是预估）
从2021年7月，大宗商品市场，继股市后从顶点下滑。则美林时钟的繁华顶点，正式转为滞胀。在全国楼市的时间，大致为2021年六月～2022年六月，其间还有疫情。这个时间内，房价在二三线城市，开始缓慢下跌。但在周期效果最明显的一线，部分住宅产品还在上涨，如上海的前滩张江唐镇古美地区，房价其实上涨了20%。从2022年7月到2024年8月，本质是萧条周期。楼市在此期间，迎来史上力度最大的回调，部分城市比较惨烈。各位都是亲身经历者，此处不再赘述。当然资本市场，是货真价实的债券牛市。以至央妈三番五次喊话，甚至亲自上阵，在市场上痛击炒作者
本轮复苏周期，来的比较缓慢，但虽迟必到。因为疫情对资产负债表的影响，复苏本来是2023年3月开始，但被拖延至2024年9月。这里原因太多，有美联储大的强美元压制，也有国内主动调结构。此处只说结果，不再展开检点缘故
复苏周期对于美林时钟，体现是股市大热，然后地产见底。地产市场价格中枢，会缓慢上行。而现在正是美林中的复苏周期开始，所以全国楼市这个成色十足的“金十”，也是经济周期的必然。但楼市永远滞后于股市，而且楼市作为大宗商品的一类，要繁荣在股市一年后。即2025～2026年，楼市价格中枢才会上移。目前只能是量增价平
这里友情提示一下，美林始终揭示资本市场的运行，但是不足以作为投机依据。因美林没有精准时间象限，同一个资产，中长期看涨，不意味短期不跌。一线沪京深，有人去年疫情刚结束去抄底楼市，现在损失20%账面浮亏也是事实
二，梳理本次地产回暖的历程，以及政策路径
2024年，地产回暖其实是有反复的，“一波三折”这个词，简直就是为楼市贴身打造的。三月，由于年初工作启动，银行开始年初冲刺房贷。一线楼市开启成交量放大，二线也蠢蠢欲动。但好景不长，四月即戛然而止。
但仅仅年初一个月地产的冲量，也给PPI和CPI带来正面影响。一季度GDP破“5”，来的格外丝滑。二季度地产市场下行，四月到六月，一二线楼市迎来最大调整。上海房价在五月份，回调幅度达10%，不可谓不触目惊心
然后是“5.27”新政，放开首付比例和降息15BP。六月楼市又开始冲量，但好景不长，七月又开始下滑。为何上半年两次楼市回暖，俱是“昙花一现”，仅“药效一个月”。其实答案是显而易见的，没有货币政策的配合，以及财政政策的支持。在没有资金支援下，楼市就是充电半小时的电瓶车，自己跑了一段后，自行抛锚
但从9月开始这次，是真正的经济转向。笔者前面已经表述过，这是在美储高息打压下，国内一直实行“新质生产力”，出口驱动支撑经济。到扩充内需，以及刮骨疗毒化解地方债，盘活地方财政的新发展方式的转变。当然也可以理解为，新经济挑大梁，到楼市为主的旧经济回归，新旧齐同发力
9.24日至今，推出了2015年至今，最大规模一次经济刺激。一揽子落地举措，几乎三天一次接踵而至，让人目不暇接。回顾一下：9.24央行等三部门，提出降息和楼市支持举措；9.26重磅会议，决策层宏大部署；10.8日股市实力大跃进，发改委提举措；10.12日财政部亮相，宣布增发N个万亿，国内外一片激奋：10.17日住建部发声，4+2保地产回暖；10.18日央行二进宫，大手笔降息。
笔者无意复刻流水账，这里提纲挈领的提炼一下。最重大的是，9.26的重磅会议。提出经济回暖的方向，从此后中国经济这艘万吨巨轮开始转向。这一点，国内外一致认同，毫无意义。火车跑得快，全凭车头带，这点还用笔者赘述嘛
俟后一系列部委轮番出大招，只不过是“9.26会议”的具体化和落地
目前来看，对于后继地产回暖，有利的形势和政策有：美联储转向后，央行抓住千年难遇的机会，大幅度降息；在两次大降息后，目前房贷利率来到了平均全国2.9～3.1%的标准，利率本身就是房屋购买大成本；财政部除官宣的2.3万亿增量资金，支援地方财政后，在11月初人大会上，或还有3万亿驰援；地方财政是经济回暖最有力支撑，对于地产领域，牵涉保交楼和购房税费补贴
三，万物皆周期，美林时钟的齿轮转动，一线楼市止跌回温任务过半
正如笔者年初说的，短期是政策决定市场，中长期是市场来制约和界定政策。即使在“六穷七绝”的楼市最低潮时刻，笔者始终没有放弃这个“信念”，果然，九月一揽子政策出炉后，瞬间春暖花开
深圳楼市，这个月二手房成交量，可能比笔者所在的上海象征意义更大。这个“搞钱”城市，曾经有几年不堪回首的炒作，也有几年低迷到无人问津的楼市氛围。但持续回暖下，十月深圳以二手房5600套（预估，目前已5000套），新房（纳入商业）一万套的成绩，创2021年2月最佳成绩。宣告了深圳楼市，重新崛起
2021年2月发生了什么？深圳“楼市指导价”出炉，细化到了全市数千个小区。从此，深圳和全国，开启了为期四年的楼市下行。齿轮一旦开始转动，多少人的财富版图和生活际遇，全部发生或大或小的转折
目前国内经济政策落地，经济回暖速度，决定这轮楼市企稳的时间区间。九月以来的十年最强政经济策，笔者总结为一个基本点，两个方向，三个发力处
一个基本点，即一切着眼提高国内总需求：不管全国大市场，还是家电汽车补贴，或者降低楼市首付，大幅度降息，都是目的。两个方向，决定回暖的程度，和能否GDP“保5”。即一是货币宽松的力度，决定了M1，即资金流动性，也决定着股市。必须指出，货币宽松起码进行了几次试探，但都没能实现“最后一公里”落地。另一个方向：可以直截了当说，就是地产市场。经济回暖促进地产，但地产直接界定经济复苏的进度。三个发力处：地方债的增发和落地，比如全球聚焦10.4～8号人大会，能否通过财政部的增发万亿方案；消费，居民消费和通缩，一直是货币政策不能落地的制约，直接体现就是CPI能否“破1”；一线城市地产销售，新房和二手房都是。
四，预期管理渐入佳境，楼市在百般呵护下，上海有望迅速“回温”
最后不得不提一下，目前政策的预期管理。在屡次演练下，通过学习老美的预期艺术，主要是美联储。目前已经得到很大改善，甚至“渐入佳境”
比如央行9.24的“再来五千亿，继续五千亿”，比如财政部10.12日的“规模史上最大”。昨天财政部廖眠的“规模很大”，坚决“保5”，更给了市场超多想象空间。不唯股市，楼市亦是。
目前预期管理，逐渐改善的体现是：有大利好，并不一次性释放；而是像美联储一样，天天提示日日啰嗦，这样促成不断回暖的气氛：股市天天涨，楼市成交与日俱增。到最后政策落地时，以一个小幅度上涨完美收官。不若以前那样，利好释放大涨，然后大跌，本质等于利好白出
笔者还是那句话，一切皆周期。目前美林时钟，的确到了资本市场跃升时刻，距离大宗商品和楼市有待时日。预计2025～2026年，全国一二线城市，房价中枢上移，是大概率事件
但是一线城市肯定超前，尤其上海楼市，是中国经济风向标。经济回暖，魔都先行。上海楼市，有望在12月，即止跌回稳。目前止跌已经初步实现，回稳则还需奋斗，但只要不出现黑天鹅，基本没有悬念
