文/好地网 徐路加
今天，杭州出让3宗涉宅地，总出让金36.67亿元。湘湖和北部新城地块已取消新房限价，市北小体量商住地则为限价时代的最后一拍。
萧山湘湖新城1.05容积率的地块受热捧。滨江集团以溢价51.31%、17.69亿元竞得。地块可打造与板块此前差异化的排屋产品。
超50%溢价，今年仅次于临平乔司绿城地块；26479元/㎡楼面价，创湘湖板块2019年以来新高。
此外，中建三局首入杭州，以15.79亿元竞得余杭北部新城商住地，这也是今年杭州新进驻的首家央国企，此前也已参拍同板块地块。
市北小体量商住地，为浙江联益溢价16.45%、3.18亿元竞得。该企业为萧山本土民营房企，其中股东联达控股主营印染、轻纺等实体产业，或作为地块商办部分较好的解决方案。
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本次两宗不限价地，可以说是非限价时代的预演，呈现两大看点：
受整体市场持续调整影响，尤其是取消限地价但保留限房价政策下，今年以来杭州参拍房企数量显著减少。据好地研究院统计共仅42家，包括今天出让的湘湖地块也仅6家，相比此前周边地块少了一半以上。
但同时，这也给了无前期负担房企机会。特别是取消限房价政策，在相对处于低温市场下，给了不适应于高周转房企更好的投资机遇。
以本次滨江集团竞得湘湖新城地块为例，楼面价达到26479元/㎡，创下板块近年来新高。
与限价地相比，仅以名义楼面价计算——
相比北侧去年4月出让的湖前印院地块（1.3容积率，新房限价32750元/㎡，封顶成交楼面价19445元/㎡），上涨近7000元/㎡，涨幅达到36.2%。
相比西侧2公里，北侧临湖的湖翠晓印轩，（1.01容积率，2022年6月出让，新房30480元/㎡，封顶成交楼面价17920元/㎡），即使考虑学校成本，更是涨幅达到42.7%。
地价显著上涨的核心是限价放开。
既可以做产品的差异化，打造更为改善的排屋产品，也可以在价格上充分挖掘，以产品力做出溢价。
本次实际地价达到27617元/㎡左右，预期保本均价至少达到3.8万元/㎡以上。
如果仅是参考周边叠墅此前3.275万元/㎡售价（如湖翠晓印轩为1.01容积率，打造纯叠墅），显然是亏本的；按照常规排屋打造，如昨日前瞻所述，参考周边二手价格4.2-4.4万元/㎡，考虑到低密的销售周期，也不足10%预期利润率。
这意味着，本次项目需要有进一步的涨价预期，即超过4.4万元/㎡。
稀缺湘湖的资源禀赋，通过产品力提升，确实具备价格想象空间。拿地房企滨江集团在板块内打造的湘湖壹号、湘湖里（均临湖），2022年的价格就达7.5万。
本地块虽非一线湖景，但水系环绕相对独立，加上滨江的产品力，若按照5万以上均价预期（约为高层的2倍），房价地价具有2.3万元/㎡的价差空间。
当然也可通过设置部分叠墅等实现快周转，排屋部分预留更大空间打造为类合院产品，进一步提升溢价。
取消限价也一样利好中建三局竞得的北部新城地块：
不限房价政策下，2.5的综合容积率、40%建筑密度，也可依托南侧玉湖景观，做出差异化产品提升溢价。
从近几批次供地来看，限房价取消将对杭州地价、房价、房企拿地格局等均将产生较大影响。
而本次湘湖地块、包括后续钱江世纪城、城东新城地块等核心地块的涨价预期，将进一步修复价格的市场化调节功能，加速土地价值回归，构筑新价格体系，有利于提振市场信心。
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