核心提要：
一、康桥单元GS120103-07地块，溢价率或不超过12%
二、石桥单元GS130203-24地块，溢价率或在10%左右
文/好地网 徐路加
明天（10.15）杭州拱墅区将出让两宗宅地，总起价21.1亿元。
● 康桥单元地块为限价地，位于运河新城中部，依然维持3.37万元新房限价；
● 而石桥单元地块，则取消了新房限价，此前周边限价3.32万元。
两宗相近价格的地块，且按照目前周边销售情况也非热门摇号，一限一不限规则下，房企会有预期差吗？
同时，这将是检验10月9日杭州新政全面取消新房限价新政，对于非红利地块影响的观察标的。
好地研究院前瞻预计：
1）康桥单元GS120103-07地块，以目前形势需以优惠（车位）促流速，溢价率或不超过12%；
2）石桥单元GS130203-24地块，不限价下甚至可能通过低于区域原限价加速去化，溢价率或在10%左右。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块指标表
地块位于运河新城，板块沿南北市场呈现较大分化，大致可分为四挡——
梯队一：金昌路以南，即在售滨运锦绣里所在区域，（全面取消限价前）限价在4万，目前该项目通过价格优惠（3.9万）和车位赠送，取得了仅12%的低中签率，热度高。
梯队二：金昌路以北、杭钢河以南，即宸岸印月里、8月29日滨江地块区域，限价3.37万，因有明显价格优势，热度最高。
梯队三：杭钢河以北、康桥路以南，即泊曼府、潮和阅江台所在区域，限价3.3-3.37万，此前普遍以高中签率或流摇，但整体去化尚可。
梯队四：康桥路以北区域，限价在2.95万，尤其铁路以北也是目前流速最慢的区域。
本次地块处于第三梯队，与在售的泊缦府距离仅400米，且限价一致，具有较好的参考性——泊缦府去年底首开中签率50%，今年6月二开流摇。不过恰逢5月杭州新政仍快速去化。相比来看，本次地块距离地铁更远，周边均为待开发空地，短期销售预期稍逊于泊缦府。
更需要注意的是，目前同区域的还有泊缦府北侧地块待售（约4.5万方），更有同限价梯队二的8月滨江地块的分流（约6.7万方），将对本次（近8万方）地块形成较大分流。
地块位置图（来源：好地大数据）
从名义利率空间角度，则相对较大。计算配建实际可售住宅起价约17700元/㎡，按限价有1.6万的价差空间。按照泊曼府销售预期利润率在15%左右；不过若参照目前滨江滨运锦绣里送车位后，将压缩至10%，但流速进一步保障，按照5-8%的利润率预期，溢价率在6-12%左右。
预计：以目前形势，该项目或需以优惠促流速，销售形势不确定下溢价率或不超过12%。
地块指标表
本次地块已取消限价，尽管2.2的容积率，但22%的建筑密度和50米高度限制，较难有差异化业态。
对于售价和销售预期，以板块内和城北区域两个角度来看——
同板块内，可参考东西两侧400米已售罄和著风华里、悦望荟两个项目，限价均为3.32万元，去年已基本流摇、有半年多的续销期。对比来看，刚改属性下距离地铁站点更近，本次地块稍具有优势，且目前板块内已无竞品。
区域上，同属城北，距离不到4公里，位于桃源吴家角港站的云栖上宸项目，对区域客群有较大影响。该项目限价3.4万，首批房源送车位，售价3.19万元/㎡，部分达2.9万元/㎡，仍流摇。
地块位置图（来源：好地大数据）
好地研究院结合目前情况，项目仍维持原限价（3.32万元）是有一定难度的，参考地块南侧800米绿城溪映明月则相对具备较快速去化预期，以3万左右价格安全性较高。
若按照3.32万元+送车位计算，本地块起始价预期利润率12.9%，流速有一定压力；按照溪映明月3万元+20万/个车位的策略相对更为稳妥，按照大致8%左右的利润率预期，溢价在10%左右。
预计：尽管地块新房不限价，但实际按照目前行情已较难按原限价快速去化，或通过降低售价来提升流速。基于目前非热门区域普遍呈现较高的拿地利润率，最终溢价率或在10%左右，这个价格下开发商后续操作相对从容。
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